缺乏谋利空间

　　陈周锡

　　温州松绑地方楼市限购令(本报昨日曾做报道)，令当地中介、开发商、炒房者等颇为兴奋。尽管目前市场交易依旧平常，但相关利益方已经蠢蠢欲动。

　　一位有着八九年炒房经历的资深炒房者张鸣昨日对《第一财经日报》说，限购调整后，温州已完全具备了炒房的政策条件，但还缺乏炒房的谋利空间。

　　之前十多年叱咤全国的“温州炒房团”，在这轮房地产调控中几乎全军覆没。上周，温州市房屋登记中心相关负责人称，现在的情况和2011年相比发生很大的变化，炒房的外部环境已不存在。“能跑掉就高兴死了。”张鸣说，接下去他将趁机调整房源结构。

　　炒房者谋后市

　　上周末，获知限购松绑消息后，张鸣和朋友立即讨论这事，认为在温州炒房的机会可能来了。

　　12日，张鸣看中市区某豪宅，建筑面积160平方米。他说，这套房以前最高价6.8万元/平方米，现在售价3.75万元/平方米，总价在600万元左右。约45%的降价幅度，令张鸣怦然心动，于是签订购房意向书。

　　在回家的路上，张鸣盘算着交易成本，这套产权未满5年的豪宅，交易税费50万元，加上3个月银行贷款利息15万元，最终成本价超过4.15万元/平方米。按现在市场售价，4.4万元/平方米已无人问津。考虑到风险与收益不相匹配，张鸣决定放弃。

　　张鸣说，温州限购令调整后，市场完全具备了炒房的政策条件。一个家庭最多拥有2套住房；如果在家庭中，一个子女达到18周岁，他们最多可以拥有4套住房。在不限制交易次数下，这个“名额指标”已足够炒房套数周转。

　　“现在给我们名额也没用。”张鸣说，房价涨不涨，政策只是一个引导，最终还是市场说了算。“现在缺的是资金，而不是缺房子。”他认为，限购令调整已有几天，为何市场反应很是平静，主要是受温州经济影响，主力军改善性购房仍在观望。

　　张鸣认为，交易税费下调，是刺激楼市的一大利好。“如果税费下调30%，我想三个月就会见效。”在这种情况下，不排除到时少量炒房者进场。“我会留一两套好房子，其他差的都卖出去，调整一下房源结构。同时，借机缓解流动资金压力。”

　　2010年，张鸣以8万元/平方米左右价格，买下一套400多平方米的排屋。如今，该排屋市场价还在下跌，已经不到4万元/平方米，亏损已成必然。

　　“温州房地产格局已经发生巨变，炒房在温州已经不存在了。”温州泰和房产营销机构总经理林育认为，之前实业投资房地产“受到重创”，炒房已经有心理阴影；二手房交易税费很高，专业炒家赢利空间不大。

　　林育称，现在每年1000多亩住宅土地放量，是以前的两三倍以上，即便限购调整后，接下来房价顶多处于平稳状态。一位温州大型房企负责人认为，原先预测下半年温州房价还将下降10%以上，限购、税费等地方政策调整后，下降幅度、速度有所收窄。

　　受益者彷徨观望

　　“市场反应比较平静，与限购调整前变化不大。”温州哥伦布房产营销有限公司主管谢国华认为，二手房交易会活跃起来，改善性购房需求在接下去一段时间会得到释放。

　　温州中鼎房地产评估有限公司总经理卢林勇说，限购调整后，很多郊区县市、在外温商纷纷来电询问。

　　“对‘双套拼’的房源，将是一大利好消息。”温州天浩置业销售经理谷建光认为，之前为规避90/70政策，一些温州开发商开发了由多个产权组合的套房，如今这些“双套拼”房源，可借限购调整进行产权登记，或由开发商、炒家脱手套现。所谓“90/70政策”，指2006年建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。

　　多位温州房产人士接受本报记者采访时认为，限购调整后，对实体企业“解套”房产会有一定好处，但在温州房价去“泡沫化”过程中，他们的投资损失已不可避免。

　　在之前一轮温州房价暴涨中，实体企业“盖楼”、“炒房”是主力军。

　　2008年下半年开始，银行贷款非常宽松，温州民企多元化投资加速，在贷款“监管缺位”下，这些资金纷纷进入土地市场、房地产开发等领域。2010年前后，温州市区县屡创“地王”，投资方多为制造、贸易等实体企业的“资金联合体”。

　　2011年3月，在“温州版”限购令等政策加码下，温州房价、地价至今大幅降温。如今，温州新房价格比最高位时，下降了百分之三四十以上。按业界人士原先预测，下半年温州房价在现有基础上，还极有可能下降10%以上。同样，在土地市场，“只涨不跌”的神话被打破，价格也比最高位时下降三成左右。