投资客豪赌万博商圈前景 二手商铺价格高达7万元/平方米

　　随着天河城欧莱斯、海印又一城奥特莱斯逐步开业，番禺商业“地王”落定，以奥特莱斯业态为主打的万博商圈俨然成了广州“第四商圈”，尚未开业的万达广场二手商铺叫价已飙上7万元每平方米。

　　但是，记者走访万博商圈发现，这里的奥特莱斯不但品牌缺少国际大牌范，而且折扣和市区相比也并未有太大优势，除了周末，平时人气也并不旺。

　　据了解，目前万博商圈租金并未同等上涨，回报率跑输全市。业内人士认为，万博商圈成型尚需三五年，投资客大都是看到万博商圈的前景，希望低位入手长期投资。

　　文/记者杨杉、潘彧

　　投资火热

　　商铺写字楼价格水涨船高

　　近两年来，番禺万博商圈不断升温，直接推高了周边的商业地产价格。去年6月，番禺万达广场商铺以5万元/平方米价格开盘，开盘当天即售罄，而2010年，番禺的社区铺价格仅仅在1万~2万元之间。

　　随着天河城欧莱斯、海印又一城奥特莱斯逐步开业，番禺商业用地“地王”在今年年中花落万博商圈，楼面地价比去年同期“豪涨”1万元，万博商圈的二手铺价格进一步水涨船高。昨日，记者了解到，目前万达广场的二手铺位放盘价格已经达到7万元每平方米，而社区铺的价格已经达到4万元左右，相比起三年前，铺面价格已经翻了一番还多。而投资门槛更低的公寓和写字楼，均价也节节攀升，部分在售的loft公寓产品均价早在5月中旬便已经超过2万元。

　　虽然商铺、写字楼、公寓等价格都一路上扬，但是由于整体商圈发展依然不够完善，商圈整体租金一直停滞不前。

　　“你也能看到，目前其实整个商圈的人气并不旺，尤其是公寓和写字楼产品，在出租市场上严重供大于求。” 合富置业储备分区营业经理许伟钊坦言，现在叫价7万元的番禺万达广场二手铺一直“有价无市”。

　　其对记者表示，目前番禺碧桂园或者番禺大道周边的街铺，大概能租160~200元/平方米，相比起4万元左右的二手售价，回报率大概是2~3厘，这个收益率在商铺中“并不算高”。“对于公寓来说，80多平方米的公寓，装修好的话，租金顶多6000元每月，而若是保持交房时的毛坯状态，租金仅有4000每月。”记者发现，和1.5~2万元每平方米的售价相比，写字楼和公寓的租金回报率甚至不到1%。

　　“目前在这边投资房产的投资客，大都是看到万博商圈的前景，希望低位入手长期投资，而不是看眼前的租金回报率。” 许伟钊表示，“万博商圈附近的配套确实越来越完善，目前，好几块商业地块都在动工，7号线也已经开始动工，虽然现在番禺万达广场还未开业，但是三五年之后，万博商圈应该可以成型。” 

　　商圈怪象调查①

　　商圈现状

　　品牌：缺少“国际大牌范”

　　从国外留学回来的周小姐对于奥特莱斯这一业态再熟悉不过，“集中在郊区，很多一线大牌的折扣店，虽然是过季货，但由于是‘白菜价’且选择多，吸引了很多顾客。”

　　不过，周小姐告诉本报记者，“周末去了一趟番禺的奥特莱斯店后有点失望，真正的一线大牌少，大多数都是市区商场也有的国内品牌和体育品牌，整个感觉不像奥特莱斯更像普通购物中心。”

　　近日，本报记者实地走访了位于番禺的海印又一城奥特莱斯和万博欧莱斯，发现其在商品配置上的确少了些“国际大牌范”。除了在海印又一城奥特莱斯一层的黄金位置可以看到Burberry、Coach、Gucci、Hugo、Boss、Versace和Armani等国际一线品牌，其他楼层或商场仍以国际体育品牌或国内品牌为主。

　　某资深商业观察人士曾向本报记者透露，一般来说百货正价店的扣点率在20%左右，但奥特莱斯的扣点率常常在个位数。还有正在与奢侈品牌进行引入谈判的商场内部人士进一步指出，国际一线奢侈品大牌太强势，不仅保底租金低，还会提出免费装修等各种要求，上述因素都影响了国际一线大牌的入驻。

　　折扣：

　　并未比市区商场“给力”

　　在折扣方面，奥特莱斯也并非所有商品都比市区商场“给力”，很多和市区商场促销时“不相上下”。

　　记者走访发现，海印又一城奥特莱斯2层以上非奢侈品牌的商品折扣以5折较为普遍，而今年以来市区各大商场促销活动的力度也基本维持在平均5~6折的水平。在万博欧莱斯，还有个别品牌服饰的折扣仅为7折左右。

　　一位国内品牌女鞋专柜的销售人员告诉记者，该品牌在海印又一城销售的商品品种和市区商场差不多，“今年的新款也有，刚上新时也不会低至5折，但是商场既然叫奥特莱斯，可以给一个折上9.5折。”

　　周小姐则告诉记者：“我买了一双哥伦比亚户外运动鞋，以为打6折很划算了，结果回市区发现有商场专柜货品做5折促销。”

　　对于折扣和市区商场促销时差不多，海印又一城奥特莱斯相关负责人的解释是，由于商场融合了“购物中心+百货模式管理+奥特莱斯”三大业态，商场定位方面较一般普通的奥特莱斯折扣场稍高，也导致供应商在货品配比上提高了一些新货的占比，“所以在折扣上也和市区商场做促销时差不多。”上述负责人说。

　　配套：

　　停车虽方便，餐饮不咋地

　　据知情人士透露，海印又一城去年4月底开业，当年第三季度即实现盈利。此外，万博欧莱斯店去年销售额达到约5亿元，与其首年销售额相比增长了5倍多。业内人士分析认为，这主要是基于便利的交通吸引了大量有消费能力的人口。

　　以往，家住番禺区的程女士一家是典型的“住在番禺、活在天河”，周末消费基本往天河城一带跑，停车还很困难。现在，随着番禺万博商圈商业元素的丰富，她就不用去天河城一带扎堆了。但她同时也抱怨，除了停车比较方便外，万博商圈在配套设施方面比市区还是差很远，“逛累了，想找个像样的咖啡馆歇脚，结果只营业到6点半就打烊，而商场营业到9点半。”

　　而记者走访也发现，万博欧莱斯商场内和周边的餐饮店多以中低端快餐为主，和一般人心目中的奥特莱斯“国际范”也有存在较大差距。

　　商业分析

　　新项目要避免重复建设

　　第一商业网总裁黄华军指出，万博商圈目前已经吸引了很多地产商和开发商，未来迎宾路的竞争将非常激烈。而据记者了解，番禺万达广场招商已完成，汇珑商业中心也在招商之中。“将来进驻的商业项目要有科学的规划、合理的布局，能够共享客流和实现购物中心差异化是万博商圈崛起的关键因素。”黄华军说，“商业气氛的形成是不断加温的过程，避免蜂拥而上。时机把握和开发节奏很重要。”

　　他进一步分析，新进入商圈的项目要有区别与现有购物中心的新亮点，如果还是重复建设则对于消费者的吸引力不强。黄华军认为：“娱乐休闲、餐饮和儿童消费尚有发展空间。”