钱如水

　　房地产过去作为相对安全、收益水平较高的投资工具，在目前的形势下的确需要进行重新评估了，其中最大的风险在于房地产变现难度的增加。

　　最近10年是中国房地产的大牛市。

　　整体而言，即使面对经济货币化程度不断提高（广义货币M2与GDP之比超过200%）形势下较高的通胀水平，中国房地产投资者仍然取得了一定的正收益。所以房地产作为一种相对储蓄、股票等其他产品具有更好抗通胀能力的投资产品，成为很多投资者的首选，即使在政府不断加码的政策调控下依然如此。

　　但“新国五条”出台后，作为投资品的第二套及以上住房，将面临按揭成数减少、贷款利率进一步上升的调控，收益水平大幅度下滑。以全部自有资金投资第二套房的收益为例，原价100万元的房子在5年后升值为150万元，出让后的实际收益约为40万元，5年收益40%，而在“新国五条”后实际收益将降为30%以下。再加上其间的持有成本，收益率相对通胀可能将转为负收益。如果将所有新增税负全部转嫁给买房者，变现难度将明显增加，而后续的持有成本将因为房地产税的扩征大大提高，房价一旦出现滞胀，贬值的风险也会增加。如果再通过按揭方式增加投资的杠杆水平，那投资风险更大。

　　房地产过去作为相对安全、收益水平较高的投资工具，在目前的形势下的确需要进行重新评估了，其中最大的风险在于房地产变现难度的增加。如果一种投资，其退出方式和渠道逐渐狭窄，变现难度不断增加，那么是否参与这种投资，选择时就需要很谨慎了。至少我们应该看到，“新国五条”在冷却市场交易方面的指向和意图是非常明显的。

　　不过对于全国各地区域性很强的不同市场而言，它们对于房地产市场冷却的承受能力却是大不一样的。

　　按照国家统计局的数据，全国城镇平均房价由2003年的2381元每平方米上涨到2012年的5791元每平方米，10年涨幅143%，年均递增10.3%。其间，是政府几乎不间断而且不断加码的“十年九调控”，调控的名义和目标当然是“使新建住房价格涨幅低于城乡居民人均可支配收入的增长水平”。换句话说，如果城乡居民人均可支配收入的增长水平高于新建住房价格涨幅的话，调控就失去了意义和目标。而且，符合逻辑的是只要收入水平高于房价涨幅，老百姓应该更乐意房价不断上涨，因为这意味着他们对房价的承受能力不但没有受到侵蚀，而且以房地产体现的名义财富在不断上涨。

　　同样也是国家统计局的数据，2003年全国城镇居民人均可支配收入8472元，2012年则为24565元，10年名义涨幅190%，比房价涨幅高了47%。

　　数据显示，就全国平均水平而言，城镇居民人均可支配收入涨幅远高过平均房价涨幅。从全国主要城市的房价与收入增幅比较而言，除了北、上、广、深等一线城市和部分核心大城市之外，大部分城市与全国平均情况一样，房价涨幅均低于人均收入增长水平。

　　在推出全国范围的强有力政策后，不难预期未来的调控重点会在一线城市。

　　一线城市的房价收入比处于比较高的水平，使得投资高杠杆率（包括机会成本）也会较高，由于相对二、三线城市房产有较高的流动性，使得投资风险相对可控。20%的所得税征收之后，加上其他限制措施，将冻结一线城市的二手房交易，除了直接降低房产投资收益率之外，流动性风险也大大提高。在此情况下，考虑包括机会成本在内的成本与风险，如果还寄望于在一线城市通过房价上涨取得理想的投资收益的话，会有些得不偿失。

　　作者：中国房地产市场十余年发展历程的亲历者和同行者，现供职于一家在港上市的蓝筹房企。

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