细则一出，“靴子”落地——3月30日，北京市“国五条”细则公布，相较于上海、广州等地，京城细则堪称严厉。随后，市地税局联合住建委发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》，公告中对于商品房、经济适用房、已购公有住房等五类房屋原值的计算方式做出解释。

　　除房屋原值外，该公告提及“与转让房屋有关的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等相关费用”，只需有凭证证明是合理费用，亦可在计算所得税时予以抵扣。有了如此人性化的规定，老百姓心头那点小算计，又开始“蠢蠢欲动”了。

　　当初没找正规装修，上哪儿找发票？

　　讲述人：李平，42岁

　　房屋性质：商品房

　　房屋原价：762759元

　　现估价：220万元

　　我们俩2007年的时候，在石景山古城地区买了一套尾房，西北朝向的三居室，112平方米多一点，总价约76万元，缴完税之后，总价款大约是80万元。今年年初，我看到中介那儿挂出来，这套房子大概能值220万元，房子升值了这么多，我觉得挺满意的，儿子也上中学了，该为孩子考虑将来的住房问题。

　　您别笑我，中国的家长不都是这样？什么都提前给孩子打算好。我们现在住着的房子，就是当年我公公婆婆分的房子，我们结婚的时候，他们过户给我爱人的。我当时想把石景山那套房子卖了，在城里好一点的地段置办上一套二手的小两居，头些年先租着，回头就给孩子用。我爱人不同意，说我瞎折腾，非要等等看。

　　好嘛，等出这么一个政策来，如果要按政策办事，我们当初装修花的钱少，也没找正规装修公司，上哪儿找发票啊，就算找到发票了，抵扣的装修费用不能超过8万元，那这卖房款就得缩水26万元！26万元哪，是我一个普通职工五年多的工资，我们两口子攒六七年都未必能攒出这个钱来。当然，这笔税将来可能转嫁给买房的人，可是我们接着也要买房呀，而且想要买的房子总价比我这套房子还要高不少，房价涨价的幅度也比我们这套房子高，对方也会把这中间要交的差价税转嫁给我们，里外里我们的损失就更大了。

　　就为这个事情，昨天我跟我老公在家吵了一架。后来我老公起急了，跟我吆喝说，实在不行就假离婚，那套房子归我，把房子卖了再复婚。唉，我看他这个态度，没准说着说着就真离婚了……

　　多交16000元

　　总房款：762759元

　　各类税费：40000元

　　装修成本：80000元

　　房屋原值总和：882759元

　　房屋原值总和(无装修成本)：802759元

　　房屋现价：2200000元

　　差值：1317241元

　　差值(无装修成本)：1397241元

　　所得税：263448元

　　所得税(无装修成本)：279448元

　　两种算法相差：16000元

　　(为计算简便，部分计算四舍五入，下同)

　　土地收益差价，先算后算能差十万

　　讲述人：何朴，化名

　　房屋性质：西城区某保障房，2009年购得

　　房屋原价：53.2万元

　　现估价：202.1万元

　　说实在的，还没到我着急的时候，因为我的房子得到明年才满五年。按照保障房的规定，得到那个时候才能卖。

　　我个人觉得这次出的计算方式还挺详细的，说得也挺明白。细则没出来之前，好多网上的人都在吐槽，比如装修花的钱怎么办之类。结果人家这次都说明了，各种费用只要合理就能计算在内。

　　当然细则里还是有很多没说明白的事情，拿我这个房子做例子吧。我的两居室大概80平方米，当时的价格是每平方米6500元，总价差不多53万元，加上契税和一些手续费，总成本大概是54万元。现在我们附近的商品房，已经涨到每平方米25000元左右了，按照这次公布的原值计算，我们的差价上百万元，所得税也得有几十万元。

　　但细则还没有考虑到保障房的规定，按照我买保障房当时的约定，出售时要按照同地段普通商品房和两限房差价的一定比例交纳土地收益等价款，也就是35%的差价。这35%的差价，是在减去20%的税之前收，还是之后收？还是说有了这35%，就不收20%了？这次细则里没有说清楚，可先算后算，能差十万元呢。

　　悬着10万元

　　总房款：531927元

　　各类税费：5319元

　　房产证代办费及印花税：585元

　　装修成本：80000元

　　房屋原值总和：617831元

　　房屋现价：2021000元

　　差值：1403169元

　　同时扣除35%差价及20%所得税：

　　771743元

　　先扣35%差价再扣20%所得税：

　　673521元

　　两种算法相差：98222元

　　3%土地出让金，算不算到原值里？

　　讲述人：赵女士，2010年拆迁

　　房屋性质：拆迁安置房

　　房屋原价：738100元

　　现估价：122万元

　　拆迁的时候，这套拆迁安置房是用拆迁款买的，价格比市价低一点，房本上写的是“按经济适用房管理”。当时的说法是可以上市卖，再卖的时候，还要交3%的土地出让金。

　　买房的时候，契税也有减免。比如原来契税应该是1.5%，只要你拆迁款不低于安置房价，也能免税。我家拆迁款正好比这个房子多一点，所以这笔钱也没有交。

　　这1.5%的契税免掉，本来是对拆迁户的优惠政策，但我想卖房的话，这笔钱没法抵扣，我觉得这等于把当时给我们的免税优惠收回去了。3%的土地出让金，算不算到房屋原值里？也是我想问的，这个3%我还没交，因为有这些税，我们的房子售价要比周边的商品房低一些。能不能有一个措施，帮我们把税减免一点，也能让拆迁户享受到一点实惠？

　　差着9534元

　　总房款：738100元

　　契税：11072元(已免)

　　土地出让金：36600元(未交)

　　房产证代办费及印花税：500元

　　装修成本：110000元

　　房屋原值总和：848600元

　　房屋原值总和(含税金)：896272元

　　房屋现价：1220000元

　　差值：371400元

　　差值(含税金)：323728元

　　所得税：74280元

　　所得税(含税金)：64746元

　　两种算法相差：9534元

　　我这套公房，怎么计算原值？

　　讲述人：王伟，大学研究人员，化名

　　房屋性质：已购公房

　　房屋原价：136800元

　　现估价：350万元

　　我现在最想做的事情就是去查查房产登记部门、税务部门等等相关部门到底有没有我们家房子的信息记录。我们单位跟我有一样想法的人不在少数。

　　2004年，参加工作十多年之后，我终于赶上了单位“分房”的班车，就是以较低的价格购买单位的公房。之前，很多老员工分过房子，但都是没有产权的，那一年，终于可以办理产权证了。我分到的房子在北三环和北四环之间，差不多72平方米，每平方米价格是1900元，这个价格当然很低，但有些老员工能拿到的单价比我还低，面积也更大一些。我们的房产证是2006年发下来的。

　　现在这个地段，商品房的市场价在5万元左右，我们的房子年头略久一些，上周末我从中介公司的橱窗上看过，总价大概350万元吧。这个房子确实不是我们两口子的唯一住房，我爱人名下有一套商品房。现在我们纠结的是，我们这个房子到底能不能在新政策规定的5类住房之外？网上都在传说2006年之前的已购公房不用交差额税，不知道我们这个房子能不能幸免。如果还是在政策规定需要交税的范围之内，那么，我们单位房子的信息在相关部门是否有过备案？能否算是无法计算房屋原值的公房呢？

　　如果按照1900元的单价来计算原值，我觉得也非常不合理。单位给我们如此低的价格，是考虑到我们的工资低、我们的工龄、级别等等因素，比如，我们的高工、教授，奉献了一辈子，这套房子就是对他们的一个肯定和回报，这些潜在的价值能折合到房价原值里吗？

　　627000元啊

　　总房款：136800元

　　各类税费：约为3200元

　　装修成本：50000元

　　房屋原值总和：190000元

　　房屋现价：3500000元

　　差值：3310000元

　　扣除20%所得税：662000元

　　按交易价格1%征税：35000元

　　两者算法相差：627000元

　　矫情

　　买台燃气炉算不算装修？

　　房屋原值可以包括装修款，京城“国五条”征税细则可说是充满人性。

　　既然有了人性，就得考虑周全。买过房子的大抵都知道，装修项目繁多，能拿到发票的屈指可数。等到卖房时，能有几张留在手上？。若这样，能享受装修抵税政策的人，恐怕少之又少。

　　上有政策，下有对策。细则刚推出一天，就有人想出法子——开张假发票，不就得了？如此一来，有门路的能抵税，老实人却只能多交税款，人性的政策岂不成了没人性？

　　装修能抵多少税，也没人说得清楚。据本报昨日报道，国税总局2006年发布的相关文件规定，商品房的装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%。虽有规定，可10%合理不合理，又该谁来复核？又有哪些项目算是“装修”？比如，“我住的是自采暖的房子，十年了，又换了台新燃气炉，能不能抵扣？”

　　装修还算小事，买卖双方当年若是做了阴阳合同，今朝再来个“协议房价+装修款”，房屋差价兴许还能抹个零，如此操作，算不算违规？

　　凡此种种，买房中的小猫腻还有很多，有许多“细则的细则”需要确定。好在京城房屋交易暂停数天，给了政策制定者一个完善的机会。等到清明节过后，老百姓一定想知道得更细，细到“买台新燃气炉，能不能抵扣”。

　　主笔：吴楠

　　周明杰

　　素描：宋溪