本报记者 丁文亚

　　为解决小区停车难问题，大兴区宏大北园小区业主自筹资金200余万元自建立体车库，车库即将启用。记者了解到，这是北京市第一个业主自建车库，也是全国第一个小区业主自建的立体车库。业主为何要自建车库？自建车库能否在京推广，其中都有哪些难点？为解决停车难问题，这个小区还有哪些实际经验？记者来到宏大北园小区进行了调查。

　　得花多少钱？

　　200万元费用业主掏

　　刚一进宏大北园小区的西门，记者就看到左手边一座崭新的三层立体停车库矗立在眼前。工人们正在安装保温板，进行最后的收尾工作。

　　据施工方介绍，这套立体车库的具体名称叫三层升降横移类机械式停车设备，一期3组设备合计60个车位。根据合同，一期设备价格总计108万元，安装费用24万元，合计造价132万元。

　　“一期的停车库调试完成后，业主们春节就可以使用了。”宏大北园业委会主任路军港介绍，此后还将建设二期停车库。“目前在建车位90个，总体完工将达到120个车位，耗资210万，平均每个车位2.2万元。”北京嘉东鸿安停车管理有限公司总经理张凯介绍。

　　200万元的建设费用从何而来？“全部都是小区业主自己出资。”路军港说。据业委会摸底统计，小区现有车辆约700辆，小区内原先有车位仅200个，多数业主只能将车停在小区外的马路边。小区车位经改造后增加至430个，再加上新建立体车库，小区车位总数增加到560个。

　　他颇为自豪地告诉记者：“业主出资自建立体车库的事儿，我们业委会调查了全国300多个小区，还没有一家做到，本小区是第一个建成的。”记者从行业内信息了解到，这不仅是北京市第一个业主自建的立体车库，也是全国第一个小区业主自建的立体车库。

　　那么，这个立体车库所有权究竟如何分割呢？

　　“我们贴出公告，谁‘买’车位，谁掏2.2万元。与业委会签订合同。”路军港说，“准确地说，不叫买，而是租。租期是22年，一次性掏2.2万元，然后每年再交600元至800元的管理费。”

　　路军港解释说，小区内现有的地面车位每年停车管理费1600元，立体车库停车管理费用是1800元。这2.2万元实际上是相当于业主22年平均下来每一年只交1000元，在此之外，再按交600-800元的年度管理费。

　　“这与平时租车位的价格是一样的，所不同的是一次性缴纳其中的一部分。这样做的好处是掏钱的业主今年就能有小区停车位。否则，无法筹集足够的建车库费用，业主永远都还是没有车位。”路军港说。

　　怎么建起来的？

　　业委会征意见 三天敲定

　　“立体车库吧，小区业主都很满意！”宏大北园3号楼一单元的业主杨女士告诉记者，说起业主自己筹资建车位的事儿，业主都特别热心。

　　杨女士说，去年她曾就停车位问题问过物业公司，但被告知小区地面车位已经完全饱和。“我家里有两台车，可一个车位都没有。一到晚上，小区外面马路上就停了特别多的车，连消防通道上都停满了车。丢车、划车的事情也经常听说。”

　　据介绍，小区临近新发地，做生意的业主很多，私车拥有量非常高，个别业主最多的有5辆车。同时，该小区没有地下车库，原本有三座停车库的规划，但开发商移交时，却仅有一座停车库，剩下两座停车库不见影子，只有光秃秃的地皮。

　　在小区的东北部，记者找到了唯一正在使用的立体车库。张凯总经理告诉记者，就是这座小区内唯一的停车库，也曾长期处于瘫痪状态。“设计的三层车库，在前期老物业公司的管理下，坏了两层，剩下的属于‘半报废’状态。本打算先使用其中的一层，却经常出现砸车情况，光给业主赔钱了。”

　　“管理停车的电脑程序已经乱了，摁多少号不下来，底下车挪不开，上面的车掉下来就把底下的车砸了。砸了好几辆，一辆本田维修就花了1.7万。”张凯说，他们通过重新编程，对滑道、红外感应等设备全部更新，才使可使用率恢复到100%。

　　虽然立体车库恢复了使用，但小区内的车位还是极为紧张，不少业主还是无法停车。2012年年底，业委会征求业主意见，问大家自己掏钱，在小区原有车库规划位置上自建立体车库行不行？

　　“结果三天工夫就定下来这事儿。”杨女士说，业委会一提议自建车库，大家都特积极。“征求大家意见，主要通过QQ群交流，有提正面意见的，也有提不同意见的，反正各种观点都有。”

　　根据业主们的反馈，小区内有意向的业主先交一部分定金，建成后签订车位长期租赁协议。“好多人排队报名，我也去了，先交了1000元的定金，动工时再交了1万。”另一位业主吕大姐说，“特别简单，一说就交钱了。完全信任业委会。”

　　为什么这么信任？“业委会特别负责任，现在的物业公司比原来好多了，小区比原来好多了，最起码卫生、管理比以前好多了。”吕大姐一连说了三个“好多了”。

　　如何增加车位？

　　360个车位都是挤出来的

　　记者调查发现，宏大北园从刚接手时原先只有200个左右的车位，增加到如今的560个车位，新增了360个车位。除了新建的立体车库，这么多的车位，究竟是怎么“挤”出来的呢？

　　路军港介绍，当初从前期老物业公司交接时，小区内车位仅有200多个，还有一部分无法使用，于是根据实际现状征询业主意见，进行了多项改造。“小区的停车空间，通过各种办法进行梳理，总是能挤出来的。”从事多年停车管理业务的张凯经理告诉记者。

　　一是收回商铺外侧、小区建筑红线内的50个车位。二是清理消防通道，优化部分车位。“原先是斜着停，后来改成直着停。”刁其志说，这样也增加了50个车位。三是绿地改造、立体绿化——对于临街、适合停车的地方改造，铺设透气地砖，搭起围架，再在车位四周围架上种植爬山虎，增加50个车位。

　　“别小瞧了这个做法，操作过程都必须合规合法。”路军港说，立体绿化的绿地改造必须通过业主大会决议，经过半数以上业主同意才行。记者看到，原先是小区绿地的停车位，现在铺设上了带有透气孔的草坪地砖。车库周边的围架上已经长出了1人来高的爬山虎。“到今年夏天效果就出来了，到时顶部爬得满满当当的。”路军港说，通过这一改造，在原有绿地平面上进行立体绿化后，实际增加了一倍的绿化面积，从单面变成了三面。第四大项就是对小区内原有老立体车库的复原改造，满足需求达96个车位。

　　这个模式能否复制？

　　没有实行薪酬制的小区很难

　　“以业委会为平台，业主集资自建立体车库的，目前还没有听说过。”张凯对记者说。张凯介绍，在北京市相关政策允许的范围内，每个小区都有可能自建车位。但其中又存在多个难点。

　　一是缺少平台。建停车库，开发商、物业管理公司均不可能替业主掏钱，只能业主自掏腰包。“核心问题是需要有平台来操作。如果由物业管理企业牵头集资修建车库，本身存在是否非法集资，是否合法的问题。”北京金海都物业管理公司、宏大北园项目经理刁其志表示，自建停车库这件事情本身，无法通过物业管理公司来操作，只能由业主大会的执行者——业委会来牵头。

　　“无论是建立体车库还是停车场，前期投入资金过大，一次集资投入上百万，必须有一个真正让业主相信的组织或者平台。”刁其志说，由于宏大北园小区实施的是酬金制管理，业委会成为了小区所有工作的核心推动力量。

　　“如果业委会这个平台不办实事，业主不会花一分钱。宏大北园的业委会，正是因为获得了业主高度的信任度，才可能牵头来办成这件事情。”刁其志说。

　　二是产权关系。“虽然一个车位投入2.2万，但很多业主不一定能在小区居住这么长时间，所以里面的产权关系、收益分割等都是需要约定的。”张凯说。路军港说，车位22年的产权，物业公司、停车管理公司都不可能替你保障，只有业主大会的执行机构——业委会才能扮演其中的角色。

　　J145 纪晨 摄 B218