王云涛/漫画

　　目前相关负责人已与银行达成口头协议，荔湾区金盈居有望饮得头啖汤

　　■新快报记者陈齐 实习生周鹏程

　　据了解，截至今年10月底，广州市已收缴物业专项维修资金(以下简称“维修资金”)达81.26亿元，累计使用仅7997万元。对于大笔沉睡的维修资金，有小区冒出让其“活起来”的想法。位于荔湾区的金盈居就向市房管局提出用维修资金购买国债。对此，广州市物业专项维修资金管理中心回应称，在保证资金安全的前提下，支持实现维修资金保值增值。除了购买国债，还在研究将维修资金从三个月定期存款转为一年期定期存款。

　　业主想用维修资金买国债抗通胀

　　据悉，位于荔湾区的金盈居从2010年就提出要用维修资金购买国债。该小区的业委会主任练先生告诉记者，小区在2004年已共征得维修资金110多万元，此后房管局将这批维修资金存了银行活期，利息为0.3%。2010年5月之后，把此批维修资金改存为利息为2.8%的三个月定期，到今年这笔资金累积到124万元。

　　练先生称，虽然利息有所上涨，但是仍然抵不过通货膨胀，资金价值不断缩水。所以2010年下半年，金盈居经过共301户全体业主投票，共有70%多的业主同意利用维修资金购买国债。根据规定，在购买国债后，业主分户账面应确保维修资金余额不少于首期交存额的30%，余额不足时，业主应自行筹集资金解决维修问题。所以练先生称，大家决定用约90万元来购买利息约为5.32%五年期国债，争取这批维修资金的保值增值。

　　维修资金买国债尚存法律盲区

　　今年2月，广州市物业专项维修资金管理中心口头答应，允许金盈居用物业维修资金购买国债。但据记者了解，至今该小区仍未能顺利买到国债。

　　其中遇到何种难题？广州农业银行北秀支行行长康丽雅表示，目前我国发行的普通国债有凭证式国债、储蓄国债和记账式国债，但是根据财政部、中国人民银行下发的通知，凭证式国债和储蓄国债仅面向个人投资者发售，而维修资金是以管理部门的名义在专户管理银行开立专户，利用维修资金购买国债，属于机构投资者，只能购买记账式国债。

　　据了解，目前广州市物业专项维修资金负责人与银行已达成口头协议，让金盈居购买记账式国债。不过，康丽雅称，记账式国债的收入方式是持有期间国债的收入和买卖价差收入，这就需要一个操作人，到底是房管局作为操作人还是业主自己，这是一个新情况，也是目前法律法规的盲区，要一步步探索。

　　据悉，目前国内仅有上海、深圳等少数几个城市利用维修资金购买过国债。如上海市仅在约10年前购买过国债；深圳市从2008年开始购买国债，但凭证式国债仅面向个人投资者发售的政策出台后，今年未再购买任何国债。

　　考虑将3个月定期转为1年定存

　　广州市国土房管局法律顾问丁剑清律师称，维修资金首先应定位为物业的养老金，其次才是考虑其本身的保值增值。维修资金的决策权在业主，但是房管局为维修资金存活期和三个月定期是以安全为价值取向。

　　据了解，2010年4月1日以前，广州市的维修资金是以活期存储；从2010年4月1日起，则向住房公积金存储利率看齐，即以三个月定期，即整存整取三个月进行滚存。广州市物业专项维修资金管理中心表示，考虑在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于1年的银行定期存储。今后还可以考虑根据物业的使用年限，确定存储期限和比例。

　　记者从市房管局了解到，截至今年10月底，维修资金归集总额达81.26亿元，累计使用仅7997万元，共有2918个物业小区建立了维修资金，约143万户业主办理了维修资金卡。

　　广州市国土房管局相关人士表示，在物业进入维修高峰期前，维修资金归集量和使用量比例相差较大属于正常现象，特别是今年以来加大了维修资金的归集力度，归集量大大提高，与使用量的比例相差更大。数据显示，2007年广州维修资金的使用量仅有438万元，到2011年已经增长到1727万元。

　　1000万维修资金投资收益对比

　　1　三个月定期存款

　　一年总收益：26万元

　　该方式目前为广州正在使用的做法，即维修资金存储计息是参照公积金的计息标准，按照三个月整存整取定期存款利率计息到户的。以三个月定期存款年利率2.60%，1000万维修基金可获65000元的利息收益，一年则是26万元。

　　2　一年期定期存款

　　一年总收益：28.8万元

　　据悉，目前广州正考虑在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于1年的银行定期存储。今后还可以考虑根据物业的使用年限，确定存储期限和比例。与购买国债一样，进行定期存储后，业主分户账面也应确保维修资金余额不少于首期交存额的30%。按照一年定期存款利率3.00%计算，30%存三个月定期存款，70%存一年定期存款，全年利息收入可达28.8万元，相比全部三个月定期存款方式的利息多出2.8万元。

　　3　购买一年期国债

　　一年总收益：29.7268万元

　　根据2012年以来财政部发行的记账式国债的各期限利率情况分析，不同年期的利率都有明显的浮动，数值变化较大。前三季度一年期国债的利率与目前银行三个月整存整取定期存款利率差不多持平，第四季度三个月国债的利率又有一定幅度的提升。按照最后一期国债利率3.1324%计算，30%存三个月定期，70%购买国债，则每年的利息共有297268元。比一年定期存款利息收入要多9268元，比三个月定期存款也要多出37268元利息。

　　其他关注热点

　　如何尽快凑齐规定人数业主签名？

　　回应：有望通过网络、短信等方式简化签名手续

　　根据规定，已成立业主委员会的小区动用物业专项维修资金，需要小区绝大多数业主签名，对此不少小区抱怨凑齐规定人数业主签名难度不小，拉长物业维修的时间。

　　对此市物业专项维修资金管理中心回应称，规定需凑齐规定人数业主签名、两次公示和现场查看等环节是为了确保资金的安全不被盗用，保障业主利益。并表示，目前正在推进维修资金信息化管理平台建设，有望实现通过网络签名、短信确认和电话委托签名等简化业主签名手续，解决业主签名难问题。此外，目前正在制定《广州市物业专项维修资金管理方法(暂定)》，设置电梯坏损等10多种紧急情况下使用维修资金的情形和规定，确保紧急情况下物业得到及时维修。

　　房改房、私房要维修怎么办？

　　回应：有专项资金，不够的业主再集资

　　目前广州市许多房改房、私房都已经步入物业维修的高峰时期，市物业专项维修基金管理中心回应称：房改房、私房单位目前暂未纳入到维修基金系统，对于房屋的维修需要业主自身集资维护。聚德花苑小区有解困房、廉租房和经适房，经适房是已经缴纳物业维修专项资金的，而解困房、廉租房没有，对于未来出现的物业维修情况谁出钱的问题，管理中心负责人称有一定专项的财政资金处理物业维修情况，钱不够之后就需要各个业主集资进行维护。

　　买二手房，维修资金如何顺利过户？

　　回应：今年购买二手房业主可单方面过户

　　记者了解到，目前广州二手房交易中，存在着维修资金过户需要双方业主签名，而不少业主在交易时都忘记将维修资金过户，遗留了新、旧业主更名难的问题，从而导致业主签名不足而拖延了物业维修时间。

　　市物业专项维修基金管理中心回应称，维修资金政策一直是跟房不跟人，今年购买二手房的业主更是可单方面过户维修资金，从而解决新、旧业主更名难问题。并表示将尽力解决今年之前的遗留更名难问题。

　　用维修资金买国债申请流程

　　广州市八区(天河、海珠、白云、荔湾、越秀、萝岗、黄埔、南沙)的业主有利用维修资金购买国债意向的，可向广州市物业专项维修资金管理中心进行咨询和提出申请。申请程序如下：首先由业主委员会或相关业主提出购买国债的建议及方案。国债购买方案应在物业管理范围内向业主公示不少于连续5日，经专有部分占建筑物总面积1/2的业主且占总人数1/2的业主签名同意(未成立业主大会的，经专有部分占建筑物总面积2/3的业主且占总人数2/3的业主签名同意)后再次在物业管理范围内公示不少于连续5日。再由业主委员会或相关业主持相关资料到广州市物业专项维修资金管理中心办理购买国债的申请手续。经审核符合购买国债规定的，由广州市物业专项维修资金管理中心到专户管理银行办理购买国债的手续。