自2003年2月，国土资源部首次出台‘禁墅令’至今已经近10年。

　　10年中，各部委曾5次重申并加强和完善‘禁墅令’。在政策与市场需求的夹缝中，类别墅开始大行其道，而独栋别墅存量正在急速缩减。

　　在上海，如今可售的独栋别墅面积只有113.8万平方米，按300平方米的独栋别墅套均面积换算，目前可售独栋别墅只有3793套。

　　存量独栋只够5年消化

　　据21世纪不动产上海区域市场研究部统计，截至今年11月6日，上海市独栋别墅可售面积为113.8万平方米。如果按独栋别墅的套均面积300平方米计算，目前上海的可售独栋别墅仅有3793套。2012年至今(截至11月6日)本市独栋别墅产品合计成交558套、共19.6万平方米，也就是说按今年前11个月的成交水平来看，目前上海的独栋别墅存量还够消化约5年时间。

　　另据德佑地产研究中心数据显示，9月至今(9月1日-11月6日)全市独栋别墅共计成交146套，4.8万平方米，是今年以来独栋别墅成交相对较高的两个月份。“相比今年1-8月的单月成交情况，其销售活跃度有所升温。” 汉宇地产市场研究部经理付伟表示。虽说如此，今年独栋别墅的成交面积相比去年同期仍下跌19.7%，而这一成交量是自2003年2月首次发布“禁墅令”至今的最低值。

　　“总体来说，独栋别墅市场在限购政策实施后表现较为低迷，9、10月份该类房源成交套数分别在68套、65套。” 同策咨询与研究发展中心高级分析师许之静告诉记者，从今年整体情况看，除1-2月份市场较为低迷，每月成交只有20多套外，其余月份基本都保持在50套以上。相比去年同期水平，其销售情况有所下滑，其中成交套数下滑11.6%，成交面积下滑12.9%。纵观历史数据，2011年以来独栋别墅月成交套数都在百套以下，而在之前，动辄两三百套。

　　“供应的大幅回落是构成成交下跌的最大因素。” 21世纪不动产上海区域市场研究部分析师罗寅申表示，2012年前三季度全市新增别墅供应面积90.7万平方米、3921套，比去年减少37.9%、36.2%，其中作为稀缺产品的独栋别墅同比跌幅更大，接近50%。

　　事实上，2006-2010年，由于供不应求局面持续多年，全市独栋别墅的存量总体呈下降趋势，从2006年年末的160.7万平方米，下滑至2010年年末的93.9万平方米。但是随着2010年年末限购令的出台，独栋别墅的供求关系出现了很大的逆转，开发商在“只有一张房票”的市场氛围下，大推“一步到位”概念的独栋别墅产品，致使2011年出现了严重的供过于求，到2011年年末上海独栋别墅的存量回升至117.5万平方米。

　　“近年来全市独栋别墅的供应和销售虽然存在一定的波动，但是总体上都呈下行趋势。” 德佑地产研究主任陆骑麟表示，截至今年11月6日，今年全市独栋别墅的新增供应量为15.9万平方米，与前几年的供应和销售水平比跌幅相当明显。目前来看，2012年将成为2006年以来，独栋别墅供应量最低的年份。可见，“禁墅令”对于独栋别墅市场的影响还是颇为显著的。

　　“虽然‘禁墅令’的出台对沪上的独栋别墅市场产生了很大的抑制作用，但是并不能完全禁绝沪上的独栋别墅项目。” 一位业内人士告诉记者，上海独栋别墅市场在“禁墅令”颁布近10年后，仍有113.8万平方米的存量是因为，一些在“禁墅令”出台前就已成交的低密度土地上仍有独栋别墅项目可售；部分或囤地，或囤房，或用高尔夫球场用地改建别墅区，造成建设和销售时段被延长。另一方面，此前用“容积率高于1.0”的规定来“禁墅”使不少开发商大打擦边球，用建造高低密度混合的社区来建造独栋别墅，事实上，这些年市场上可售的大部分独栋别墅都出自此类小区。

　　经济型独栋拉低均价

　　据德佑地产研究中心数据显示，从板块上来看，目前，上海独栋别墅项目主要分布在松江、青浦、闵行、浦东等区域，其中松江的存量为30.0万平方米，占到全市总存量的26.3%。从环线方面看，本市在售独栋别墅多集中于外郊环区域，占可售总量的60%，郊环外次之，约为30%；而作为高端公寓产品主推区域的内环内和内中环间区域合计占比仅为2%。

　　在售独栋别墅较多的依然是一些传统的别墅板块，如大佘山、张江、徐泾、马桥等，代表性的在售独栋项目有大佘山的长泰西郊别墅、徐泾的大豪山林别墅、张江的东郊紫园、马桥的绿城玫瑰园等。

　　表现最为抢眼的是位于大佘山板块的长泰西郊别墅，9月至今共售出46套独栋别墅，1月至今售出74套，位居各独栋别墅项目之首，较大幅度的优惠是该项目热销的重要原因。该项目9月以来的成交均价为2.9万元，相比今年1-8月的均价下调17%。

　　今年至今，销售排名第二的独栋别墅项目为招商海湾别墅。据许之静分析，该项目是奉贤海湾度假区内最大的一个独栋别墅项目。之所以热销，同样也是开发商采取了较大幅度的降价策略，该盘今年以来成交均价基本都在2万元/平方米以下，而在2010年至2011年的两年内，该盘月度成交均价在2.2万-2.58万元价格区间内浮动。

　　今年至今，全市独栋别墅均价为40125元/平方米，相比去年全年的均价下跌11.4%，相比2011年全年均价下跌7.1%。

　　“这与成交结构的变化有关。” 陆骑麟告诉记者，今年至今独栋别墅成交套数排名前十的项目中，仅有佘山东紫园、东郊紫园和绿城玫瑰园三个项目的单价高于4万元，其余项目均价均在3万元以下。在限购的影响下，高端独栋别墅的成交受到了很大抑制，相反的，一些价格相对较低的独栋别墅因为可以满足部分高端刚需和终极改善性需求，并且价格松动也较为明显，因此在独栋别墅市场所占份额有所增大。

　　“高价别墅市场收缩明显，但是面对中高端改善客户的经济型独栋别墅却有着一定的客户群。” 许之静告诉记者，今年以来，独栋别墅市场较为火热的是面积在300平方米左右，总价在1000万元以下的经济型“别墅产品”。这对全市独栋别墅的均价也有结构性向下拉动的作用。

　　不过，今年也有几个高价别墅的成交案例值得关注。

　　据记者调查，今年7月，浦东的老牌别墅豪宅，华洲君庭成交了一套830平方米的独栋别墅房源，单价为16.3万元，总价高达1.35亿元，不论是单价还是总价，均位居今年全市一手别墅之首。该项目位于浦东东郊别墅圈板块，龙东大道北侧，是上海老牌顶级别墅，价格在周边区域内是最高的。21世纪不动产上海区域研究中心数据显示，华洲君庭在2008年9月拿到预售许可证，由于该项目的单套售价基本都要过亿元，所以4年时间内，总共仅售出7套别墅，累计合同均价近13万元／平方米。

　　9月至今，成交第二贵的独栋别墅是万源城御溪，该项目是较为稀有的“城市别墅”，既有别墅的稀缺，又有城市核心价值保值增值性。在今年11月6日，该项目成交了一套面积为772平方米的独栋房源，均价高达131017元/平方米，总价高达1.01亿元。

　　除此之外，近期成交较贵的独栋别墅还有浦东花木板块的九间堂别墅，该项目10月成交均价达到了106862元/平方米。

　　罗寅申分析，2012年前10个月本市纯独栋别墅整体价格走势呈现先抑后稳的波动走势，这主要是受年初我国整体经济尚未复苏及楼市调控政策持续影响，该类高端别墅产品的投资属性受到弱化。随着此后二季度末刚需以外的购房需求入市积极性提升，其价格也逐步企稳，并在三、四季度初有小幅波动迹象。不过对于未来短期内独栋别墅价格走势，业内人士表示，此前助推楼市的信贷放松政策及利率的下调有助于独栋别墅成交量的增加，随着我国经济下行趋势逐步显露筑底回升迹象，追求资产保值、升值的高端需求对于豪宅产品的青睐也有所抬头。同时该价位段产品与市场主流需求切合度较低，故价格的走势往往更多与整体经济和投资预期有关，目前看来未来长期价格仍存明显的升值空间。

　　老牌别墅区供应现稀缺

　　从独栋别墅的供销情况来看，除了2008年、2011年、2012年这些调控年，其余的年份，沪上独栋别墅市场都处于明显的供不应求状态，独栋别墅的稀缺性使其保值性日益凸显。因此，未来纯独栋项目将成为绝版。

　　“虽然可售的独栋别墅日渐减少，不过正佘山、马桥、东郊、长宁西郊，这样的传统纯独栋板块依然是未来最具价值的。虽然其他板块也有独栋别墅出售，但是随着纯别墅用地的停批，这些传统板块中低密度、高绿化率的独栋别墅社区氛围依然是其他板块所无法复制的。”陆骑麟告诉记者，去年4月，佘山的上海紫园项目曾单日集中售出34套别墅，均价达到10万元，总成交金额高达17.8亿元。有消息称，那次集中成交是开发商的融资行为。2010年1月，崇明的览海高尔夫别墅曾集中售出25套别墅，均价2.6万元；而徐泾的久事西郊别墅也在2、3两月集中售出31套房源，均价3.3万元；而在2009年6-7月，绿城玫瑰园集中售出了27套房源。

　　“独栋别墅供应已出现稀缺，未来最具价值的板块必然是早期拿地并集中建设独栋别墅的板块。”罗寅申告诉记者，近3年内出现过多次独栋别墅集中成交的情况，其既有前期蓄客后的集中释放造成的，同时亦有部分项目出于融资目的而采取资产抵押的交易手段所形成。

　　许之静也持同样观点，她认为，当前纯独栋别墅基本都集中在一些老牌的传统别墅区域，如松江佘山、浦东花木、莘闵别墅区、长宁西郊等。这些区域的别墅在未来也最具价值。目前看来，可售的纯独栋别墅小区已经越来越少，多数是以联排、独栋混合，或者是与公寓项目混合。新开发的纯独栋别墅用地已经不会再有了，除非是开发商囤了很久之前的地。因此，对于目前还在售的一些纯独栋项目，是卖一套少一套，长期较为看好。

　　罗寅申表示，别墅用地禁批将近10年，独栋别墅的供应在未来一定是减少的，存量的逐步减少使该类型别墅的升值空间比较大。如部分早期的别墅项目单套总价由最初的1000万元，已经卖到如今的4000万-6000万元。

　　不过，付伟也强调，所谓“上有政策，下有对策”，纯独栋别墅在近几年成为绝版项目的可能性并不大。