每经记者 徐学成 发自广州

　　天价“楼王”之所以大量出现，是因为有很多人认为，这类项目具有很强的保值价值，但事实并不一定如此。

　　君华集团日前在广州推出了售价高达18万元/平方米的“天际墅”，引发了外界的广泛质疑。《每日经济新闻》记者了解到，该项目的楼面地价不到5000元/平方米，而目前普通单位的售价已经高达4万元~5万元/平方米。记者发现，在同属广州市海珠区的在售项目中，尚未有其他项目的售价超过4万元/平方米。

　　据业内人士观察，与广州珠江新城版块相比，该项目所处的地段并不具备优质的豪宅氛围；从未来的发展潜力来看，该地段已属成熟版块，随着城市热点区域的转移和发展，其价值面临着“缩水”的风险。如果未来的城市规划并不涉及楼王所在位置，“白雪公主”就有可能变为“灰姑娘”。

　　单价18万元的“楼王”

　　广州 “金九”开局最热的话题不是降价，而是楼王“空降”。

　　8月30日，君华集团旗下的君华天汇项目推出新一期单位“天际墅”，被认为是其2012年的“扛鼎之作”，该单位定价18万元/平方米。

　　天汇项目系君华集团于2010年开始打造的豪宅项目，位于广州海珠区滨江西版块，总建筑面积近5.4万平方米，总套数为139套。

　　昨日 (9月18日)，该项目销售人员向《每日经济新闻》记者透露，此前在市场大力推广的“天际墅”其实只有1套，面积达550平方米，但目前还未成交。除“天际墅”之外，天汇项目普通产品的售价约在4万元~5万元/平方米。

　　君华天汇的销售人员称，这种 “天际墅”是“独一无二的”，系顶层复式单位。至于其与普通的售价在4万多元每平方米的单位有何不同，该销售人员则称“有非常多特别的地方”。

　　广州房管局数据显示，天汇项目139套住宅目前(截至9月18日)共售出78套，有61套未售，自今年1月开盘以来，去化率不到60%。除此之外，其配套的商业及其他产品也均无成交记录。

　　从网易房产监控的数据来看，该项目已经近一个月没有成交记录。

　　君华天汇项目所在的地块由广州南华西旧城改造项目而来。公开资料显示，南华西是上世纪90年代中广州市政府禁止开发商介入旧城改造后，第一个重新引入开发商的项目。2009年8月，君华集团以2.15亿元的总价夺得该地块。由于部分房源要作为回购房出售给被拆迁户，根据地块出让时规划的可售面积计算，其楼面地价约在4651元/平方米。

　　售价超出周边项目

　　根据中原地产研究部在君华购入该地块时的预计，由于地块溢价62%拍出，高地价决定了其较高的售价。参照当时地块周边一手项目约13000元~14000元/平方米(带装修)的售价，天汇项目带装修售价约15000元~17000元/平方米左右。但即使不考虑其最新推出的18万元/平方米的天价单位，其普通单位超过4万元/平方米的售价也大大超过当初市场的预计。

　　《每日经济新闻》了解到，在同属广州市海珠区的在售项目中，尚未有其他项目的售价超过4万元/平方米。根据网易房产统计的数据，位于海珠区的热点关注楼盘售价最低为18000元/平方米，最高的保利天悦销售均价也仅为36000元/平方米。

　　与同样主打江景豪宅的保利天悦相比，君华天汇售价之高显得尤为突出。从区位优势来看，君华天汇位于广州的旧城区，并无良好的豪宅氛围；而保利天悦位于广州中轴线附近，与广州新的CBD——珠江新城隔江相望，且保利天悦附近并不存在与其定位相类似的项目，从豪宅对于资源稀缺性的要求以及版块热度来看，售价高出一筹的君华天汇并不具备优势。

　　一位资深房地产分析人士称，君华此次推出“楼王”产品或许是“醉翁之意不在酒”。由于体量较小，所以是否成交对其总体的销售业绩不会产生太大影响。但从营销策略来看，推出一些这样的产品，可以抬高项目的身价，短时间内即可提高楼盘的市场影响力。“这无疑是一种惯用的营销手段。”

　　但迫于盈利压力，君华集团或许也只能如此。根据上述中原地产研究部的分析，由于该地块容积率偏小，地价较高，要有所盈利，项目必须定位高端。据记者了解，该地块限制条件也较为苛刻，君华集团需要将约5500平方米的回迁房无偿移交给被拆迁户，同时还须将约8000平方米的回购房按7500元/平方米的价格出售给申请回购的被拆迁户。

　　或有“缩水”风险

　　上述房地产分析人士认为，衡量住宅的保值或者升值能力主要看几方面的因素：是否具备稀缺性、是否有较好的居住氛围，或者从租金回报率上也可以得出一定的判断。“对于豪宅来说，租金回报率肯定是没什么衡量价值的。”他指出，豪宅的价值更多是从稀缺性或者区位优势来判断。

　　以《每日经济新闻》记者的了解，目前广州的豪宅主要集中在珠江新城。数据显示，目前该板块的住宅项目销售均价大多数超过3万元/平方米。

　　珠江新城的区位优势显而易见，既是广州近些年新兴的CBD，同时还坐拥稀缺的一线江景和中轴线景观；此外，高档住宅林立已经让这个版块具备了初步的豪宅气质。由于交通便利，周围高级购物中心、酒店等商业配套完善，该版块一直被业界看好，具备较大的升值空间。

　　反观君华天汇，该项目地块本就处于老城区改造项目，其居住氛围难免受老城区不同层次的住宅产品的影响；从稀缺性来说，与其对面的二沙岛(广州著名的豪宅区)，以及江景资源更为优质的珠江新城相比，君华天汇所拥有的资源也并不占优势。

　　更让外界有疑问的是，随着广州城市不断往南扩容，滨江西版块是否还能拥有现在的“热度”？

　　君华天汇所在的滨江西版块已经属于城市地段，“成熟地段的好处在于其价值会非常稳定，起码在相当长的一段时间内会保持在一定水平。”上述分析人士认为，缺陷就在于它已经不是城市发展的热点区域，随着城市中心的转移和热点区域的成长，它的升值空间会不断被压缩，也会随着城市变迁而面临“缩水”的风险。

　　君华天汇这样的楼盘，并非个案。“天价楼王”往往出现在城市最成熟的地区，但这些地区并不代表着城市的未来。如果未来的城市规划并不涉及楼王所在位置，“白雪公主”就有可能变为“灰姑娘”。