白各庄新村小产权房二期十几栋楼已经封顶

宏福苑小区单价已经涨到每平方米13000元左右

　　清理小产权房政策下 北京小产权房仍“购销”两旺 大机构出现整栋团购趋势给“散户”购房壮胆———

　　这是一个屡禁不止的市场，这是一个多方食利相互纠缠的巨大利益团体，政府虽然三令五申要求整治，但地方却是小步快跑不断圈地开盘。而对众多平头百姓而言，面对高企的房价，虽然知道手续不全，但依然只能冒险入市，期望有朝一日政策转向，自己能够在城市有一个合法的安身之所。

　　销售现场

　　暴雨难挡买房热情

　　9月1日，虽然北京市政府发布了暴雨蓝色预警，天气也是闷热难耐，但在白各庄新村指挥部的沙盘前，依然有二三十人在选房、签合同，好不热闹。白各庄新村售楼处背后就是施工现场，一期十几栋楼已经建成入住，隔着一条泥泞的马路，二期十几栋楼已经封顶。

　　这个小区位于北京中轴线以北20公里处，用售楼小姐的话说算上风上水，处于龙脉的脊背。属于白各庄旧村改造项目，村里统筹了宅基地，让村民搬进了新建商品房，而多余的房产也向社会出售，既不限购也不限售。

　　现在有期房和现房两种选择，一期现房均价10000元，“现在交钱，现在就签合同，现在就给钥匙。”售楼小姐小张十分热情，而期房便宜一些，最低7000元，均价在8500元左右，但交房日期得在2013年年底或2014年年初。

　　“温泉入户，天然气入户，市政水电，一般商品房有的配套这里都有。”唯一不同的是，这里是自采暖，在冬季采暖成本略高一些。当然，最本质的区别是这些房子都没有产权。

　　对于国家正在清理小产权房一事，小张宽慰道，这里绝对没有问题，第一是一期已经入住了，第二是这里有大批本地村民入住，第三是国家重点清理的是林地耕地建小产权房，白各庄新村是宅基地。

　　由于手续不全，白各庄新村的房子也不能办贷款。但由于单价便宜，依然有不少人愿意铤而走险。“整体下来，这里的房子要比天通苑、回龙观等区域的商品房每平方米便宜5000元左右，一套90平方米的2居现房也就90万元。这笔钱在城里还不够付个首付。”正在看盘的李先生说，他在昌平科技园附近工作，住在这里上班很近。

　　虽然国家三令五申打击小产权房，但白各庄新村依然卖得不错。据记者了解，一期现房基本已经卖光，仅剩下一些较差的户型和楼层。二期也被卖得差不多了，现在售楼处正在重点推三期盘。

　　交易现场

　　只要交5万元过户费就能买卖

　　如果对白各庄新村还是感到不放心，买房人还可以考虑规模更为庞大的宏福苑小区。这里和白各庄新村相隔不过一公里，但规模、气势要比白各庄新村大得多。这里是北京最大的小产权房小区。

　　走进宏福苑小区，能够明显通过楼外立面看出这里的开发轨迹。黄白涂料外立面的楼开发最早，是在1998年左右旧村改造时建造的。而咖啡色墙砖的楼则是2007年以后盖的。更新潮的楼现在正在施工中，被称为宏福苑南区、北区。几个小区加起来总计近百栋楼。

　　“我们这边已经没有房卖了，早就卖完了。”在宏福苑产权交易中心记者从工作人员处了解到。这个位于小区中的交易中心担当着为小产权购房人提供过户保证的角色。在这里，只要交纳5万元左右的过户费，业主就能买卖。

　　李师傅一大早就到交易中心，办理入住手续，等着收钥匙。这个交易中心有时还承担售楼的作用。“这里的房子除了产权，其他都没有问题。这儿绝对不可能被清理，如果清理，这里居住的几十万人去哪里？”

　　李师傅抓住机会，在去年买了宏福苑北区的一个两居室，当时房价11500元。今年以来，房价企稳，现在同一户型已经涨到了13000左右。李师傅对他的小产权最后被确权很有信心，“这里规模如此之大，而且发展这么久了，确权只是一个时间问题。”

　　这几年政府要求治理小产权房，但上有政策下有对策。由于面对个人售楼速度慢、风险大，不少小产权房都开始整栋销售。而接盘对象自然是周边的政府部门、大型企事业单位。

　　据记者了解，在宏福苑小区，航天部、邮电大学、福田汽车都曾经整栋批量团购。有些机关甚至买下几栋楼作为员工宿舍，用围墙圈起来单独开门进出。这些大机构的认可似乎也给项目做了背书，让散户对未来的确权更有信心。

　　生意经

　　买小产权房社区规模越大越好

　　“同是小产权，但未来的命运可能不同。”房产中介小林在宏福苑做了几年中介了。由于小产权不受法律保护，我爱我家、链家等房产中介都不愿意在这里开店，宏福苑周边的房产中介也都是个人的小门脸生意。

　　“买小产权房，社区规模越大越好，最好是那种百万级别的社区，一期、二期、三期接连不断开盘的最好。”在小林看来，小产权房能够持续开盘，越做越大，说明开发商、村委会“路子硬”。

　　“还要看村委会实力。有些小产权房就是简单那一小块宅基地建一两栋楼，这种房子虽然便宜，但未来极有可能被清理，如果村里自己有开发商、物业公司，并能够自建配套的话，无论是生活便利程度还是保障度都要高不少。”

　　在小林眼中，宏福苑这样的小产权房几乎是“极品”。在宏福苑小区，业主都不用交物业费，开发商答应买房人，房子在确权之前，都不用交物业费。此外，相对于有些小区不便的自采暖，开发商还给小区提供了集体供暖，19元一平方米比市政供暖还便宜。

　　诱惑

　　小产权的转正之路

　　虽然购买白各庄新村、宏福苑的买房人都期盼转正，但无论如何，这都是一个漫长的等待。对于这一庞大的人群、纠结着各种利益关系的市场，政府态度虽然明确，但动作却迟缓。

　　2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》发布，明确指出小产权房不得登记发证。这一政策让很多购买了小产权房的人倒吸了一口凉气。

　　从今年6月到8月，北京开展了一轮针对小产权房的清理活动，重点是占用耕地、林地等农业用地建房的项目，而像利用宅基地搞商品房建设的并不是打击重点。对于这些房子，政府颇为尴尬，不仅牵一发动全身，而且利益链盘根错节。

　　“在这场盛宴中，乡镇政府、村委会、村民、开发商、买房人、租房人，这些都从中获益了。谁会一下子去得罪这么大的群体？”一名北京开发商告诉记者。“人人都知道便宜没好货，如此便宜的小产权房自然没法和大产权的商品房相比。但是当你看到商品房价格太高，两限房、经济适用房和廉租房与你完全绝缘，同时自己的住房梦又难以打消时，你只能去冒险。”

　　中原地产张大伟认为，中短期来看，处置小产权房还是一个盲区，短期内解决不了问题，历史遗留问题需要慢慢解决。就目前来看，政府的决策是严查、遏制新建小产权房，已建已售且成规模的小产权房，短期内可能会被暂时搁置。但这些房子要想转正，也绝非易事。

　　释疑

　　什么是小产权房

　　“小产权房”不是法律上的概念，而是一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。大多数时候，买房人只有一纸购房合同来证明自己的权利。

　　据一位熟悉小产权房开发周期的地产商介绍，小产权房不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用)；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商环节，而很多小产权的建筑商就是本村施工队。“如此一来，小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用(如学校)、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。”这是为何小产权房会比一般商品房便宜至少一半，有时甚至2/3的原因。