楼市“红五月”的到来，似乎出人意料，又在情理之中。各地方政府政策微调、银行重新给予85折优惠利率、开发商降价跑量等等，在这些因素综合作用下，在这传统旺季里，楼市销量打了一个“翻身仗”。

　　文 本刊记者/甄爱军

　　5月楼市再次迎来一波成交高峰。

　　以上海为例，成交量出现大幅上涨情形。上海搜房数据监控中心统计，5月上海市商品住宅共计成交6710套，环比大幅上扬33.0%，同比去年5月下降8.9%；总计成交面积80.6万平方米，环比同样大涨32.0%，与去年同期基本持平，微跌近3%。新增供应面积79.9万平方米，环比萎缩9.4%，同比去年则有着33.2%的降幅(具体可见下图)。

　　除了上海之外，同为一线城市的北京、广州、深圳成交量在5月份同样也出现大幅上涨情形。中指院数据显示，5月京穗深三大城市成交量环比4月分别上涨36%、52%和38%。

　　其实，“红五月”行情并非只是在一线城市出现。中原市场研究部统计数据显示，全国典型的54个城市5月商品房住宅签约套数均创造年内新高，总成交量达到了227815套，同比上月同期全月的18.46万套，上涨比例达到了22.5%。

　　普通公寓项目在“红五月”行情中唱主角。以上海为例，普通住宅项目云集的浦东、宝山、嘉定3个传统大区的成交面积均超过了10万平方米，以总计超40万平方米的签约量垄断了全上海市超5成的成交总量。

　　政策微调提振信心

　　地方政府政策微调改变了市场预期，加之开发商采取降价促销策略，使得压抑已一年多的刚需入市热情得以提高，在各种因素的综合作用下，造就此次“红五月”行情。

　　根据公开资料统计，自2011年下半年以来，全国包括北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉在内的33个地方政府尝试了楼市政策微调，主要涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。其中除了包括佛山、芜湖在内的5个城市因触及限购“红线”而被叫停外，其余28个城市均获得了默许。

　　复旦(微博)大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受本刊采访时表示，地方政府对楼市调控政策进行微调，其出发点还是围绕支持刚性需求，比如自住以及改善型需求受到保护，这对市场具有一定的刺激作用。

　　除了政策微调的刺激作用之外，贷款政策的变化也提升了购房者的热情。尹伯成告诉本刊记者，各大银行重新对首套房予以85折利率优惠，相对年前的基准利率而言，使得购房成本明显下降。

　　不过可以明确的是，虽然地方政府进行政策微调，但并未突破政策底线。在5月初，北京中原市场研究部统计数据显示，46个限购城市全部延续限购，第三套及以上房产也依然限贷。不难看出，政策微调并未改变楼市调控的大格局。

　　改善型需求成主力

　　值得一提的是，改善型需求抬头，也为“红五月”的形成贡献了一份力量。

　　记者从沪上部分中介公司了解到，在所有的意向客户中，准备出售小房换购大房的比例在攀升，目前达到三成比例。此外，高端项目交易量的上升，也从另外一个侧面反映改善型需求热情更为高涨。据德佑地产监控的数据显示，5月全上海市中高端商品住宅(指单价3万元以上)的成交面积为15.5万平方米，已超出4月全月的水平29.5%，达到近一年以来的最高点。

　　公寓成交比例的下滑，也反映了改善型需求比例在不断扩大。21世纪不动产(微博)上海区域研究中心表示，从房屋成交类型来看，仍以公寓为主，占比约为84.70%。不过，公寓占比已连续4个月呈下滑趋势，从2月最高点的91.2%至今，持续滑落了6.5个百分点。

　　据业内人士介绍，改善型需求主要考虑购买更大面积的住房，要求地段较好，周边配套成熟。对于三口之家的人群来说，普遍青睐面积超过120平方米的三居室；当然，如果经济条件更为宽裕的购房者，则直接考虑位于市中心区域、面积超过200平方米的大平层住宅。

　　专家分析指出，改善型需求的入市热情得以提高，主要是因为政策基本没有出现更多紧缩性行政干预，以及商业银行鼓励首套房贷利率优惠的措施下，进一步缓解了购房者们观望情绪，由此带动改善型需求开始入市。

　　各种因素综合考量

　　各地方政府政策微调，会否导致房价出现反弹？在目前的市场环境下，购房者又应该如何应对？相信这是购房者极为关心的话题。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，从政策面出发，经历长期调控后，当前楼市政策已趋于平稳，逐步转入“有保有压”的调整状态。虽然政策通过微调“照顾”首次置业需求的措施日渐增多，但有关部门对于楼市整体调控政策底线的坚决态度未变，楼市“去投资化”仍是调控的初衷及目标。

　　尹伯成的说法则更为一针见血，如果此时放开限购和限贷措施，楼市必将出现报复性反弹，对中国经济形成的负面冲击不可估量。“到时候考虑的就不是中国经济是否还有药可救，而是直接‘开追悼会’了。”他如是说。

　　当然，销量的改观也只是相对的。记者查阅上海“网上房地产”网站时发现，对于一些单价较高、促销力度一般的项目，目前仍然处于滞销状态，销售速度极为缓慢，在将来开发商还有进一步加强促销力度的可能。

　　因此，在调控大格局并未出现变化的前提下，当前各类“优惠”措施下的直接受益群体——刚性的自住需求则可在未来把握机会，考虑出手。黄河滔进一步提醒说，购房者的抄底心态不宜过浓，只要价格处在一个相对的低谷，房源性价比有明显提升，即是入市机会。而不必过于纠结是否处于“点”上的低谷，因为能真正把握这一点的，实在少之又少。

　　对于改善型需求而言，专家表示还需根据实际情况来综合分析。就目前政策环境而言，改善型需求还受到一些限制或者付出更高的购房成本，比如对于已经拥有两套住房的家庭而言，则不具备购房资格；比如房贷利率需上浮1.1倍，首付比例达六成，同时还有可能要支付更高的税费等。这需要购房者根据自身情况来具体分析，比如通过合理的方式重新获得“房票”，以及通过恰当的贷款组合来适度降低购房开支。