并非所有存入“房贷理财账户”的资金都可以用来抵减房贷余额，而是采用按比例提取一部分资金的方式获得贷款利率与活期存款利率之间的息差收益。如果分摊到所有资金上，这一收益率并不具备优势。

　　【案例】既担心提前还贷影响资金的流动性，又希望减少房贷利息的支出？理财经理给出的方案让你有种“迎刃而解”的感觉——把资金存在“房贷理财账户”上，这笔资金既可以用来抵减房贷余额以降低利息的支出，又能够在需要时随意支取，不会影响到资金的流动性。

　　年初时，刘先生准备了一笔资金用于提前还贷，前几年刘先生买入的一套房产还有80万元的贷款余额。不过，由于已经申请到了7折的优惠房贷利率，刘先生很担心一旦提前还贷，再想获得成本这么低的贷款恐怕就不可能了。但是，刘先生也没有找到合适的投资渠道。银行的理财经理为刘先生推荐了“房贷理财账户”，50万元的资金不用提前还贷，却可以抵减房贷余额降低利息支出。可是，几个月下来，刘先生却发现“房贷理财账户”的运作完全不是这么一回事情。

　　【分析】

　　原来，理财经理没有向刘先生解释清楚的是，并非所有存入“房贷理财账户”的资金都可以用来抵减房贷余额，而是采用按比例提取一部分资金的方式获得贷款利率与活期存款利率之间的息差收益。

　　具体地来看看刘先生遇到的实际情况吧。目前，刘先生的房贷余额为80万元，他有一笔50万元的资金存入到贷款银行的“房贷理财账户”中。按照业务规则，这笔资金可以获得相当于“贷款利率-活期存款利率”的收益率，以用于弥补没有提前还贷而产生的利息支出。

　　但是，按照这家银行的规定，首先，“房贷理财账户”上要扣减5万元的账户余额，这部分资金不得纳入计息的行列；其次，超出的部分只有其中的60%才可按照“贷款利率-活期利率”的水平获得收益。

　　因此，对于刘先生来说，50万元的资金，事实上只有(50-5)×60%=27万元的部分可以获得“贷款利率-活期利率”的收益水平。

　　其中，刘先生享受的7折后优惠贷款利率为7.05%×0.7%=4.9350%，活期存款利率为0.5%，因此这27万元资金获得的年化收益率水平可以达到4.9350%-0.5%=4.4350%。

　　这一收益率水平虽然看上去还比较理想，但是如果我们把这笔收益分摊到刘先生实际投入的50万元资金上，就会发现这笔“房贷理财”的实际年化收益率水平仅为2.3949%，这一收益远低于市场平均的货币基金七天年化收益率，也低于一些活期理财产品，而这两种产品在流动性上完全能够达到“房贷理财账户”对于资金使用的要求。

　　【点评】

　　银行推出“房贷理财账户”这样的产品是非常讨巧的，在没有降低贷款余额的同时，银行增加了存款额，在业务指标考核时起到了“存贷双收”的目的。对于贷款客户来说，选择这样的产品则需要了解的是理财账户收益的实际计算方式。不同的银行对于资金的分档、收益的计算各有其详细的规定，银行之间收益差距也很大。如果“房贷理财账户”的收益水平低于市场水平，倒不如选择一些活期理财产品，同样能够满足你的需要。