换房过程中，有一个重要的环节就是房价评估。3月7日本报记者跟随注册房地产估价师亲身体验了一把房屋估价的过程。评估师到现场看过房子之后，经过对房屋本身和所处地段各种细化指标的综合评估，再分拟稿、核稿、签发三级审核将房屋价格估出。

　　■评估流程

　　了解资料

　　在去某处房源前，评估师需要将房屋的产权证复印件仔细检查一遍。通常，房屋的地址、面积、取得产权证的时间等因素，是评估师看得最仔细的地方。房屋地段对房屋价格有很大影响，其次就是房屋面积、户型等因素。还有，房屋产权超没超过5年，是不是房主的第二套房，这些都会影响到房屋交易时的税费，进而会影响到房屋的价格。

　　现场观测

　　评估师需要观察通往房屋的路况和楼房外部情况。进入房屋内部后，观察房屋结构和装修情况之后，通常要在每一个房间都分别拍一张照片，还要对楼房外部进行拍照。拍照是为了回去以后继续为房屋价格评估使用，是房地产评估必须的手段之一。

　　填表打分

　　评估师的手里有一张标准的勘察表。表中的事项包括房屋自然情况，其中包括坐落位置、楼层、建筑年代、面积、朝向、户型、结构等因素，需要一一填上。另外装修情况、配套设施、物业管理、区域因素等均有详细的要素列表，供评估师填写或选择。在评估过程中，评估师将有关房屋的各项因素按照一套打分系统进行计分，最后综合分数并比照最新的市场成交价格给出初步评估价。

　　复核评估

　　去现场勘察的评估师作为拟稿人，将有关这一房屋的详细情况、评估过程和初步评估结果写入报告。再经过资历更高的评估师核稿，经过有关负责人的审核最终签发报告。

　　现场观测：产权取得年限是否超5年很重要

　　3月7日，一处房主已经搬家并打算进行置换的住房需要进行估价。大连海滨房屋置换有限公司于是向第三方专业房地产估价机构——大连同信房地产土地评估咨询事务所有限公司提出评估请求。当天下午，同信评估事务所的一位注册房地产估价师作为第三方，前往这处住房的现场，进行实地评估。

　　这处住房位于锦绣居住区的锦云南园，建于上世纪90年代中期，东西向，面积66.56平方米，楼层为3楼。在去往这处房源的途中，评估师特地将房屋的产权证复印件仔细看了一遍。房屋的地址、面积、取得产权证的时间，这几项是评估师看得最仔细的地方。评估师称，“房屋地段对房屋价格有很大影响，其次就是房屋面积、户型等因素。还有，房屋产权超没超过5年，是不是房主的第二套房，这些都会影响到房屋交易时的税费，进而会影响到房屋的价格。 ”房屋产权证的信息显示，即将去看的这套住房产权取得年限已经超过了5年。

　　车子在锦云南园路边停下，从路边上十几级台阶，再步行两三分钟就能到房屋所在的楼门前。这个过程中，评估师边走边观察路况和楼房外部情况。随后，评估师在房屋置换公司工作人员的引领下来到3楼1号。房门打开后，一处刮大白、铺复合地板，简单装修的民宅出现在眼前。客厅是暗厅，客厅的西侧、东侧各有一个房间，厨房靠近东侧阳台，卫生间是暗卫，内有洗手盆和坐便，地上和墙上贴了瓷砖。

　　评估师观察了一下房屋结构和装修情况之后，在每一个房间都分别拍了一张照片。评估师称，“拍照是为了回去以后继续为房屋价格评估使用。拍照是房地产评估必须的手段之一。过去没有数码相机，就用胶卷相机进行拍照。 ”

　　从室内到室外，在楼门口、以及从小区主干道通上来的楼梯处，评估师都一一进行拍照。

　　评估过程：物业管理也是考虑要素

　　评估师的手里有一张标准的勘察表。表中的事项包括房屋自然情况，其中包括坐落位置、楼层、建筑年代、面积、朝向、户型、结构等因素，需要一一填上。另外装修情况、配套设施、物业管理、区域因素等均有详细的要素列表，供评估师填写或选择。

　　评估师说，在填写了这份报告之后，在评估过程中，评估师将有关房屋的各项因素按照一套打分系统进行计分，最后综合分数并比照最新的市场成交价格给出评估价。去现场勘察的评估师作为拟稿人，将有关这一房屋的详细情况、评估过程和初步评估结果写入报告。再经过资历更高的评估师核稿，经过有关负责人的审核最终签发报告。“去年中期一段时间，锦绣的房价达到每平方米万元以上，但是去年下旬开始落价了，现在价格有点起色但是还没涨起来，市场成交还是不活跃。 ”3月7日，在评估师看完房源后这样对记者说。对于这套房源，评估师说，“它的装修情况和配套情况基本上都还差不多，不过房子是东西向的，这在评估时肯定会对价格产生一定影响。 ”

　　昨日，记者再次询问评估师，对方告诉记者，经过一整套的评估程序和审核程序，目前这套房屋估价为9030元/平方米。 记者赵晖

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　　给房屋打分都看什么

　　评估师手里的勘察表中有关房屋的各种因素，直接决定了房屋的“分数”。具体来看，这些因素都包括哪些呢？在装修情况中，外墙是清水墙还是水刷石，或是瓷砖，还是涂料类等需要在选项中标出。单元门是否有对讲或可视对讲，也需要标出。卧室、客厅、厨卫的地面是水泥还是水磨石，还是地砖还是木地板、地板革或其他，卧室、客厅、厨卫的门窗是铝合金的还是塑钢的或其他种类，卧室、客厅、厨卫的棚面是白灰还是大白、壁纸、吊顶等都需要一一标出。配套设施中是否有暖气、煤气、电梯；物业管理方面是否是封闭小区等等因素都在这张表格的考量范围中。在区域因素中，路网条件、交通条件、公共设施等因素均需要填写并以此作为评估依据。

　　延伸阅读

　　老评估师几眼能看出大概评估价

　　记者获悉，目前大连市的房地产评估事务所约有5家左右，每一家都必须配备一定数量的注册房地产估价师。

　　大连同信房地产土地评估咨询事务所的工作人员介绍，房地产评估方法中可以应用市场比较法、收益法、成本法等等专业的评估办法。所谓市场比较法，就是评估时需要挑3个以上相同用途、条件相似的房地产价格案例(已成交的)，与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，得出估价价值。评估师称，这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用。

　　评估锦云南园这套房产的评估师已经有10年的从业经验了。这位不愿透露姓名的评估师告诉记者，“现在房子大概在哪个位置，情况如何，几乎看几眼心里就能形成一个大概的估价。当然，要形成正式估价报告，还需要按照评估规则和计算方式进行计算，最终可以形成具有法律效力的房地产估价报告书。 ”

　　这位房地产估价师称，“作为评估师，必须每时每刻掌握市场的最前沿成交信息。只有这样才能够保证估价的准确合理。 ” 记者赵晖