文/蔡为民

　　面对起伏、波折不断的楼市变化，许多专家总是有各式各样的走势推论，有的南辕北辙，有的则雷而不同。但今年从元旦第一天的冷清开局，到春节长假期间的交投低迷，大概是所有产学研之前的共同判断。

　　●今年春节成交创新低

　　以上海为例的数据显示，从2006年以来之初一到初七，连续7年的同比来看，今年成交量创历史新低，仅为平均水平的36.06%，骤减近三分之二。于是有专家言之凿凿地表示，这说明市场观望气氛愈来愈浓厚，将影响开发商推盘心态，进而直指房价将面临下行压力。果真如此？恐怕也不尽然。或者说：结论正确，过程则有待商榷。

　　在我看来，“供需两淡”其实才是旧历年楼市的本来面目，只是长久以来被投机、投资买气所掩盖住罢了。

　　试想，“金九银十”怎么来的？除了长假因素之外，婚房与改善性需求是刺激消费者购房的主因。俗话说得好：有钱、没钱讨个老婆好过年！既然如此，往往同步进行的买房便是理所当然之事，9~10月下定成交过户、装修后，农历年前欢喜入住。改善型需求亦复如此，过年住上新居乃人生一大乐事也。当然，此一状态主要适用在即可交屋的现房。而春节期间则是该买的已经买了，尚未买的也不急于一时出手，因此7天长假堪称系旅游、餐饮旺季，而是房产之淡市，也就不足为奇。

　　●2004年开始淡旺季趋于模糊

　　惟自2004年开始，投资、投机买气蜂拥入市，由于不是自己居住，对买进时机的考虑以楼盘预期获利能量为主，使房地产原来清晰可见的淡旺季之分趋于模糊，甚至荡然无存！

　　上海便曾发生一起著名的“春节抢房”事件，至今仍脍炙人口。位于黄浦区复兴东路、中山南路的“金外滩花园”，2004年11月26日正式取得许可证，以当时地区天价的1.7万元/平方米分期开盘。就在市场犹在惊讶、质疑的声浪中尚未回过神来时，该案却已在2005年的农历年长假推出二期，虽然价位已飙高近3万元/平方米，仍造成消费者彻夜排队抢购的热潮，甚至因有人插队而发生群殴事件。当时有媒体称，面对如此高的价位，抢房却毫不手软，令人匪夷所思啊！

　　●温州人进军上海楼市之滥觞

　　惟人们有所不知的是，事后经查该案总计580套，登记购买者达3600人，其中竟有四成人出示的是温州身份证(雇民工排队)！因此，“金外滩花园”可视为温州炒房团进军上海乃至全国楼市之滥殇。当然，如以“结果论英雄”也证明温州人没有疯，而且赚得是盘满钵满，即使房产价量齐跌，该案目前至少仍有4万元/平方米以上的行情。

　　事实上，也是自2005年开始，上海乃至全中国正式进入第二波房地产宏观调控周期(第一波为1993年)，而有了诸如期房限转、5.55%营业税、70/90(70%推盘总面积之套型应为90平方米以下)等一系列政策出台，至今仍深深影响市场发展。

　　●春节楼市没有更好也没有变坏

　　既然当前房地产仍陷入愈演愈烈之泥淖难自拔，楼市又已恢复以实事求是的自住性购买为主，元旦乃至春节期间的冷清便在供需双方的意料之中，否则不会出现在此期间上海无推盘、北京无成交的状况。从而也不存在观望愈趋浓厚，影响开发商对后市判断的结论，因为春节楼市没有更好也没有变坏，观望情绪同样没有增加亦未减损，只是保持去年10月以来的既有状态罢了。

　　惟显而易见的是，在如此氛围之下，只要政策未明显松动，无疑将加剧房价下行压力，这是肯定的。