文/本刊记者 甄爱军

　　文前提要：由于房价的上涨，导致普通住宅变“豪宅”，进而引起交易税赋负担的加大，因此市场普遍出现通过做低房价的形式来避税的做法。从表面上看，避税能带来不小实惠，但其实却暗藏着很大的风险。

　　做低房价避税当心捡了芝麻丢了西瓜。随着房价的上涨，一些原本为普通住宅的物业升格为豪宅之后，在交易过程中面临税费大幅提高的窘况，对此，买卖双方自然而然想到了以“做低房价”的方式来进行避税。但专家表示，这种方式对买卖双方来说，存在不小的风险。

　　记者在采访中了解到，这种明显不合理的避税方式很常见，中介公司出谋划策帮买卖双方逃税已成为业内“潜规则”。对于这种情形，有法律界人士指出，这与优惠标准调整的滞后不无关系。

　　“做低房价”成楼市顽疾

　　近日，记者陪朋友去看房，在某中介公司门店里，听到了这样一段对话。

　　朋友张先生问：“这套房子已经超过了140万元的普通房标准，要按照‘豪宅’标准缴纳契税吧。”

　　中介：“不要紧，可以做低房价，这样你就可以按照普照住宅的标准纳税了，能省下了1万多元呢。房东不想承担营业税，也有这个意思。”

　　中介公司业务员在这里提到的做低房价，就是目前市场上很常见的避税方式。所谓做低房价，是指买卖双方在交易过程中签订“阴阳合同”，买卖合同中的房价要比实际成交价低一些，另外再签订一份补充协议，将剩余部分则以家具或者装修补偿款的形式，采用现金方式支付给卖家。

　　举例说明，比如上海外环线以内一套面积为138平方米的二手房，成交价为180万元，按照现行的普通住宅标准，虽然面积不到140平方米，但是总价超过了140万元的上限，所以仍将划入非普通住宅范围，此类住宅交易的话，卖家要承担营业税和二手房个税，而买家也要按照非普通住宅的标准缴纳契税，为总房价的3%，比普通住宅高出一倍。于是买卖双方会在签订买卖合同时，将合同价写成140万元，甚至更低一点，这样在交易过程中买卖双方都只需按照普通住宅的标准来纳税。从而达到避税的目的。

　　记者在采访中了解到，这种情形在实际交易过程中并不少见。某知名中介公司法务部有关人士坦承，几乎每天都要处理此类问题，尤其是一些刚刚“越线”或者超过标准并不多的交易案例，因为普通和非普通住宅的纳税标准存在巨大的区别，所以买卖双方都会强烈要求做低房价。

　　那么，两者之间的差别到底有多大呢？我们以上述案例来举例说明。这套住宅为三年前买进，买入价为95万元(结算结果具体见表1)。通过计算发现，是否做低房价税费差距达83175元，这不是一笔小数目。表1 普通住宅与非普通住宅征税差异(单位：元)

 

　　而对于一些超过普通住宅标准很多的二手房来说，卖家也总是会通过这种方式来达到降低税费开支的目的。如内环内某二手房售价为400万元，卖家可能会将合同价“做低”至320万元，这样虽然还是按照“豪宅”标准纳税，但是其中有80万元部分不用纳税。

　　暗藏四大风险需留神

　　有业内人士指出，通过做低房价来达到避税的目的，虽然从表面上看很划算，但实际上却暗藏巨大风险。

　　上海联业律师事务所马永健律师在接受记者采访时表示，做低房价的做法对买卖双方都存在风险，如买家虽可在契税上节省一些开支，但是日后转让时，却有可能会被征收更多的税费；卖家也有可能面临无法及时收到房款的尴尬情形。

　　风险一：买家负担加重而违约

　　合同价以外的部分，都应以现金方式支付，这会加大买家的负担，由此可能会造成违约并承担责任。

　　业内人士表示，购房者一般会根据手中的资金量，以及自己的工资收入来确定住宅的总价，但如果碰到做低房价的情形，而被要求支付更多的现金时，往往会面临资金短缺的困境。当然，有些买家不想错过一次购房机会，同时考虑到自己也能节省一些税费，一般会选择向亲朋好友借钱。但这是一步险棋，走得好，能暂时度过难关；如果走不好，则有可能会导致交易中断，并承担违约责任。

　　有人认为，双方签订的是阴阳合同，可视作无效合同。但实际上并非如此，有律师告诉记者，即使签的是阴阳合同，一旦发生纠纷，法院仍然会认为合同有效而要求继续履行。因此买家因为无法付款而造成违约之后，肯定要承担违约责任。

　　风险二：出售房屋税负加重

　　可以肯定的是，做低房价会加重日后转让住宅时的税赋负担。

　　就以上述案例为例来说明。假设这套实际成交价为180万元的二手房“做低”为135万元成交，另外差额45万元以现金的形式付给卖家。买家可按照普通住宅的标准来纳税，契税税率为1.5%，那么纳税金额为20250元(135万元×1.5%)，相比较实际纳税金额54000元(180万元×3%)来说，的确节省了一多半。

　　买家看似是沾了不小的便宜，但这位买家有可能会付出更大的代价。如果这位买家日后要出售这套住宅，那么，他便要承担差额部分45万元的税费，仅二手房个税一项，负担的税费就可能要多付90000元(45万元×20%)，谁多谁少，一比便清清楚楚。有业内人士表示，现在已经加强了不动产交易信息的登记制度，也就是说，未来所有房屋都可查到交易记录，因此税费一旦从严征收，这些成交记录必将作为纳税依据。

　　风险三：卖家面临处罚

　　做低房价其实是一种逃税行为，一旦被查处，肯定会面临相应的处罚。此外卖家还面临着无法及时收到房款的风险。

　　上海某中介公司业务员杨先生表示，合同价以外的部分，虽然以协议的形式明确规定了支付金额、支付最后期限等，但这也仅仅只是一份“君子协定”。“其实只对那些真正守信用的交易双方有作用。”杨先生如是说。

　　由此可以看出，协议的效力到底有多大，取决于买卖双方。对此马永健律师表示，万一有买家“假戏真做”，那么这对卖家来说，将会遭遇噩梦，追讨起来不但耗时，还会耗费巨大精力。

　　马永健同时提醒说，如果卖家逃税事实为税务部门掌握，不但要补交税款，还会面临相应的处罚。

　　风险四：无法通过“评估关”

　　做低房价，还会面临无法通过“评估关”的风险，这将会引发连锁反应，并导致交易中断，甚至引起纠纷。

　　据了解，就上海而言，位于市中心区域的房产交易中心都已建立评估系统。该系统的主要功能是评判合同价是否合理，并防止交易双方逃税。所有二手房交易房源在缴税过户之前，都必须经由评估系统审核价格，明显低于市场价的成交房源可能被退件，并由指定评估公司重新估价，而后按照评估价纳税。

　　据业内人士介绍，的确也存在通不过评估的情形。一旦发生这样的情况，必将面临由谁来实际承担巨额税费的现实问题，如果买卖双方都不愿让步，产生纠纷在所难免。

　　优惠标准应“与时俱进”

　　市场上之所以普遍采用做低房价的方式来避税，在一定程度上也反映了征税标准存在不合理的地方，有法律专家表示，至少没有体现其公平性。

　　据了解，上海最新的普通住宅标准去年底才做出新的调整，而旧标准却沿用了三年多时间。新的标准为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价每套245万元、内环线和外环线之间每套140万元、外环线以外每套98万元以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。而现实问题是，在过去的8、9个月里，房价又经历了一轮新的上涨过程，新标准似乎又有些名不符实了。

　　记者了解到，交易中心的评估系统数据却能做到及时更新。有业内人士透露，该系统数据几乎能够做到每周更新一次，“系统里的数据基本上都是参照市场实际成交价来制定的。”这位人士说。

　　因此有市民表示，希望普通住宅的标准也能做到“与时俱进”，“虽然我们不指望普通住宅标准每月更新一次，但至少每半年应该调整一次。”市民王先生这样说。他的说法也许代表了大多数人的想法。马永健也表示，普通住宅标准如能够做到定期、及时调整，这体现了税赋的公平性。

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