文前提要：现在是美国人贷款买房的好时机。不过，由于次贷危机的影响，申请房屋贷款的难度比以前大大增加了，所以，美国人少不了要寻找一些技巧，与银行和贷款机构学会聪明地进行谈判才行。

　　文/ 季戎

　　虽然美国的房地产市场尚未走出低迷，但是对于正想购房的人来说，现在倒是个贷款买房的好时机，不仅贷款利率到了历史的低点，许多房屋的价格因为业主无力还贷而大降特降。

　　新泽西州抵押贷款研究公司HSH Associates Inc。的副总裁嘉彬葛(Keith Gumbinger)称，只有1961年的时候才有像现在这样低的30年期抵押贷款利率。据了解，近期的30年期固定抵押贷款利率为5.39%，差不多是自1971年开始统计以来的最低点。

　　获得贷款不再容易

　　前几年楼市繁荣时，因为流动性泛滥，住房抵押贷款轻而易举，几乎人人都可以通过各种渠道获得大量的抵押贷款。随着次贷危机的发生，美国人的信用也受到了挑战。不仅许多银行都收紧了贷款标准，缩减了贷款产品，一些银行甚至已不再与抵押贷款经纪人发生业务关系，因为这些人在楼市疯狂时给银行带来了许多不良贷款。而那些声称可以提供一站式服务的在线贷款网站，大家也都渐渐知道，他们大多玩的是变相提高贷款利率和隐瞒一些费用的手法。

　　所有这些都增加了买房人的烦恼。如今，美国人要想获得一份抵押贷款，尤其是想要获得最佳的贷款利率，不仅首先要确保没有不良的信用记录，个人信用评估(FICO)分数足够高，债务负担较轻，收入来源稳定，还必须得讲究一些技巧，来切实解决购房资金的难题。

　　贷款前先搜寻网络

　　在美国，各种抵押贷款网络由来已久了。在一些网站，包括Bankrate.com，MortgageMarvel.com和Zillow.com，详细地列出了各种贷款利率，还有各种贷款计算器。一些贷款机构打出颇为吸引人的低利率贷款服务的广告。人们只要登录后，就可以精确地掌握各种利率信息。此外，由于各家贷款机构提供的服务不同，人们可以通过网络很方便地进行贷款比较。36岁的本·杰斯最近打算在加州的旧金山市购买一桩房屋，在申请房贷前，他先登录Bankrate.com，在查询旧金山市的30年期固定利率抵押贷款，网站上清楚地列出几十家银行或贷款机构的不同利率和费用等，内容十分详尽。购房人不仅一目了然，而且还十分容易进行比较。当然，所有这些网站都是作为中介服务，贷款人最终还是要直接和银行或抵押贷款经纪人来办理具体的贷款业务。

　　表1：   各贷款机构提供的不同利率表(以旧金山市，30年期限固定利率抵押贷款为例)

 

　　在美国，住房抵押贷款的类型非常多，较为普遍的是30年期/15年期固定利率抵押贷款(Fixed Mortgage)和3年期/5年期/7年期浮动利率贷款(ARM)，此外，还要按照贷款额的高低分为高额贷款(Jumbo loan)和符合条件的低额贷款(Conforming loan)，大部分地区规定的两者区分界限是41.70万美元，高额贷款的利率要高一些。此外，还有固定和浮动利率相结合的贷款产品等。

　　所以对购房人而言，如果已经清楚地知道自己想要寻找哪种类型的贷款，那么在线抵押贷款网站是最佳出发点。当坐下来与贷款经纪人或银行业务人员具体地谈论贷款事宜之前，购房人已经对可能获得的贷款利率和相关费用了然于胸，谈判起来自然能掌握更大的主动权。当然，如果事先还不能确定什么样的贷款才能满足需要，那就只能通过一个具体的人如律师或贷款经纪人来获得建议和帮助。

　　需要提醒的是，一般这类网站会首先要求提供社会安全号和地址。有些人在向网站的在线抵押贷款计算器输入数据时，喜欢乱填收入、信用评分或其他主要数据资料。而事实上，如果提交的是不正确的信息，所获得的贷款利率可能将与实际可能获得的大不相同。

　　直接与银行谈判

　　尽管受到美国人信用危机的影响，直接向银行申请按揭贷款似乎变得越来越难了。但是要知道，任何时候银行其实都是很愿意放贷的，因为他们就是靠这个来赚钱的，只不过在最近这段时期添了几分谨慎而已。所以直接与银行谈判，仍是最行之有效的办法。

　　由于一些银行已停止高额贷款(Jumbo  Loan)业务，所以借款者要尽量寻找符合条件的低额贷款(Conforming Loan)。另外，如果是第二次贷款，最好还向以前贷款的银行提出申请。作为他们的老客户，如果之前没有什么不良记录，申请起来会更容易些。

　　理财专家提醒说，尽量不要与办理贷款业务的新手打交道。为什么呢？前按揭经纪人史蒂芬·科纳特说：“在房地产市场鼎盛时期，放个贷款就像揿个按钮一样容易。而现在就没有那么简单了，需要层层把关。”为了防止贷款计划半途而废，最好与至少有5年以上贷款工作经验的人来谈判，或者在楼市繁荣期就开始做贷款工作的业务人员。这些人在房贷时曾经“口子开得很大”，现在即使收缩了一些，相比较那些小心谨慎的新手来说，还是更容易松动。

　　此外，最好寻找本地的银行或贷款机构，他们熟悉当地情况，在提供优惠贷款方面有更大的可能性。试着去找知名银行的地方分支机构以及社区银行和信用合作社等，他们可能觉得这是一个从其他银行那里争夺客户和业务的一个好机会。

　　寻找一个好的经纪人

　　在楼市繁荣期，抵押贷款经纪人曾经办理大量并不合规的业务，导致银行的不良贷款。但不可否认的是，一个好的经纪人还是可以提供很多有用的帮助，远比自己仅仅通过网络了解的信息多。他们对市场的情况掌握远比个人到处打听更全面。

　　尤其是对于一些寻找大额抵押贷款或投资型贷款融资，或者并不符合低额贷款的条件的人来说，经纪人往往能找到一些非传统的特色贷款。“贷款需求越特殊，可供选择的贷款品种就越少。”抵押贷款信息网HSH的副总裁嘉彬葛说，“而能够寻找到那个特殊产品的经纪人就是最好的。”

　　当然，好的经纪人往往就意味着相对高额的收费。通常贷款经纪人赚钱都是通过购房人所支付的利率和本来可以获得的利率之间的差额，实际上就是他们“截留”了一部分，至于截留了多少，购房人却难以知道。这里面的“水很深”，最好还是通过抵押经纪人协会网站(upfrontmortgagebrokers.org)在所在地区寻找到一个有资质的经纪人。还有，在和贷款经纪人交谈之前，首先从银行或相关网站获得有关利率和收费的信息。毕竟一个好的经纪人如果能比自己找到更优惠的利率，他收点费用也是值得的。但如果他不能，自然还有更多的经纪人可以选择。

　　贷款费用可谈判

　　美国人购房时申请房贷，无论最后是否能成功地获得房屋贷款，一些费用却是无法省去的。一般来说，申请20万美元的贷款，平均要支付的各项费用达3118美元，差不多占到贷款总额的1.5%。不过，好在有些费用是可以谈判的，所以最后究竟需要付多少，就要看各人谈判水平的高低了。

　　表2. 美国申请房贷所需支付的费用(以20万美元贷款为例)

 

费用类型	平均费用（美元）	是否可谈判
办理费	1245	是
产权保险费	749	有时候
产权过户费	704	否
申请手续费	344	是
评估费	296	是
文件准备费	273	是

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