(文前提要)结婚时买一套房，孩子上学前换购一套房，一生中进行四次规模不大的装修，以上海地区为例，中产家庭这样的“基本需求”就至少要花费368万元。

　　文 本刊记者 陈婷

　　对于大部分人，包括刘先生夫妇，为了结婚、居住稳定、孩子上学等问题，大概工作5~10年后还是会选择买房，而不是一辈子都租房用。能够坚决将“租房策略”坚持到底的人群，毕竟还是少数。

　　如果刘先生夫妇选择买房，那么他们的支出难免又要多出一大块，包括买价、各种税费、装修等费用。

　　第一次购房成本超过100万元

　　今年30岁的刘先生，在2007年4月份，就已经在父母的帮助在上海浦东的苗圃路购买了一套商品房子，刚好赶在2007年5月房主“跳价”前签下了合同。

　　91平方米，单价11000元/平方米，总价100万元，刘的父母资助了20万元(父母条件一般，为此刘先生夫妇说好5年内将这笔资金还给父母)，为了少支出些利息，刘先生还动用了自己积蓄的70%也就是10万元，最后等于是首付了40万元，并采用了“20万元公积金贷款+40万元商业贷款”的组合模式。

　　加上契税、印花税，还有帮上家支付的所得税等，刘先生为了购买第一套房实际支出了102万元。

　　刘先生当时的组合贷款期限均选择了20年，当时五年以上公积金贷款利率4.77%，五年以上商业贷款利率最高7.11%他们拿到九折6.339%的利率，每月月均总还款为4253元，其中第一个月利息支出达2579元，此后每月还款额度中利息成本逐月降低，本金占比逐渐提高。

　　如果刘先生一直供款到约定的20年期满，那么利息总共要付出约36万元。

　　如果此后刘先生夫妇在供款若干年后，比如5年或10年后，提前一次性还清所有贷款，或是将此房卖出换购另一套房子，那么利息支出可以降低些，按实际支出算。

　　换购二套房又要100多万元

　　实际上，从我国现在的国情来看，城市里的大部分家庭一生不可能只购买一套住房，换房是非常正常的事情，有些人一生中甚至要换很多次房。

　　随着孩子的出生，特别是孩子要在4年后(2013年)上大学，刘先生夫妇当然也很想换套大一点的房子，或者换到学区好一点的小区。

　　谁知道，现在的房价如此吓人，只是在2008年下半年跌过一波，今年春节后却一直在不停地上涨，很是疯狂。

　　但刘先生夫妇还算理性。他们有一个共同的看法，不想背负太多贷款压力，不想全家人都成为“房奴”，不想生活中以房子为唯一目标。如果资金不够，宁可晚一点换房，争取“以时间换空间”。如果真要为孩子上学考虑换房，那到时候还可以将面积标准降低，比如不选120平方米的，而是选择108平方米的。

　　他们算了一下，2007年4月买房至今，不过两年多一点点，两人的开销一直不低，孩子出生后结余更是不多，虽然现在这套房子已经有不少增值，2009年7月初的市场均价在17000元左右，总价可以达到153万元左右。但这第一套房的贷款本金余额还欠50多万元呢，而且两人的收入水平还没有显著的增长，积蓄也不是很多，如果在4年内就要购置第二套房，那么就算把这套房子先卖掉。

　　由于宏观政策特别是货币政策取向已经出现调整信号，刘先生预计未来房子价格不会快速上涨，那么就按照年增长率5%计算，大约可以获得140万元左右的现金(185万元房子售价—45万元房屋按揭贷款本金余额)。

　　而他们的目标置换房现在的总价位已经要240万元(2万元*120平方米)，同样按照5%的年增长率，4年之后大约要290万元。

　　这样，到时候置换的差价要150万元左右，如果到时候贷款130万元，贷款20年共240期，若按照5%的年利率水平，每月月供要8578元；若按照6%利息计算，则月供要9313元。如果利率上升到了7%左右的水平，则月供要超过1万元。

　　展望四年以后，刘先生夫妇都要34岁了，在职场业已打拼了12年多，收入可能会有一个台阶的上升。考虑到加薪和物价上涨等因素，那时候刘先生的收入差不多可以达到12000元左右，刘太太说不定已经有8000元月薪，两人月收入可以达到2万元左右。

　　“我们的工作性质，决定了年终奖不会很高，也就几万块钱。如果要让月供占到我们月收入的50%，我有点受不了。最好能在30%，最多也就接受40%，不然两个人万一工作上有所闪失，不是要还不起了？”刘先生这样想。

　　这样算下来，那么到时候，如果孩子发展的确需要，那么就换个108平方米左右的吧，到时候总价大约263万元(2*108*1.05^4)，换房差价就是123万元(263-140)。

　　到时候自己再贴个20万元的积蓄，那么贷款103万元就可以。

　　如果四年后需要贷款103万元，贷款利息按照5%、6%、7%三档分别测算，则月供分别为6797元、7379元、7985元，刚好在刘先生家庭的可承受范围之内。

　　至于第二次购房(换房)过程中的各种税费成本，我们预计为4万元。

　　利息成本接近100万元

　　这样算下来，按照刘先生的情况，假设他们第二套房没有提前还款只是按月供下去，他们为了购买前后两套房，不计算货币时间价值，一共花费了323万元(102万元房价+四年按揭贷款利息约10万元+123万元差价+税费4万元+20年贷款利息74万元)。从这323万元的“成本”可以看到，基本上100万元在第一套房、100多万元在第二套房换购差价，还有两次利息成本接近100万元。

　　至少四次装修40多万元

　　为了结婚用，2007年初买房时，刘先生的女朋友(现在的妻子)家里还出了10万元，用于两人的婚房装修。

　　买房之后必定要装修，这谁也逃不掉。刘先生第一次购房时装修就花了12万元，这里面硬装潢部分大约是7万元，软装潢花了1万元，购买家具支出2万元，添置家电又用掉了2万元。

　　而装修和家电的使用寿命一般在8～10年，软装潢的寿命通常更短。还好4年之后刘先生可以换房，而且可以换个五年内的次新二手房，买下之后花个5万元左右稍微改改就可以入住了，然后再预算3万元左右添置软装和家电，而不需要大兴土木。

　　只是，第二套住了四五年或是六七年之后，因为那时房子本身装修已经快要8~10年了。如果刘先生选在再买入第二套房后的第六年，也就是从现在开始往后推10年。

　　比照现在的装修装潢价格，108平方米的套房装修费用大约15万元，假设装修市场价格以3%左右的通胀率计算，那么10年后需要20万元的装修费用，再加上软装和家具家电，总价估计25万元。

　　同样，又过去10年后，也就是刘先生夫妇50岁时，这第二套房子还需要再进行一次装修，这次装修主要是对住宅进行重新粉刷，更换一些软装潢、家具和家电，与上面提到的第二次装修差不多。按目前的行情，硬装潢部分需要花费5万元，20年后上涨到约9万元。

　　而在第四次装修之后，刘先生还有可能进行新的装修或添置新的家具、家电，在这里我们就不再计算了。

　　如果一生装修四次，那么总花费大约相当于现在的44万元人民币(12+8+25+9)。

　　刘先生这一声，如果按照这样的情况两次购房、四次装修，一共需要花掉367万元。

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