文/本刊记者 黄罗维

　　文前提要：从6月全国各地房地产市场的走势来看，楼市基本保持了高位向上的走势，其火热程度更出现了进一步加剧的态势。在这种情况下，政策面的导向也出现了微妙的变化，其中二套房贷再度成了市场各方关注的焦点。

　　表1 6月部分房地产市场表现情况

 

　　近一段时间以来，随着气温的不断攀高，楼市的暑热也没有任何消退的迹象，全国各地出现的购房热潮似乎也是一浪高过一浪。据了解，近期南京再次出现了千人排队抢房的疯狂场面。据报道，日前南京仁恒置业有限公司通知客户发放选房顺序号，引发上千人涌进南京河西奥体江湾城楼盘售楼处，导致现场失控，仁恒临时决定停止发号。在随后的24小时内，仁恒发布《致歉公告》和《预售公告》，并于48小时内公布摇号选房细则。之后，这一楼盘对已发放的3000多个号牌进行摇号，而事实上，600∶3175并非最离谱的供需比例，同期，南京又一楼盘放出255套房源引来2000名购房者登记，供需比例低至1∶7.84。那么，许多人想了解的就是，在刚刚过去的6月，全国各地楼市的表现究竟如何呢？在这里，还是让我们来做一下回顾吧。

　　北京 住宅成交高位震荡

　　6月，京城开发商推盘入市态度较为谨慎，住宅新增供应大幅下降34.01%，成交继续保持增长态势，部分住宅楼盘项目对外报价上调明显，导致住宅指数环比小幅上涨1.22%，办公楼指数小幅下滑0.71%。据中房指数系统统计，6月，北京住宅新增上市78.02万平方米，环比下降34.01%，同比下降43.75%，其中保障性住宅上市11.94万平方米，环比增长近4倍，占新增住宅供应总量的比重为15.3%。6月北京商品住宅新增供应主要集中在海淀区和通州区，新增供应套数分别达1374套和1153套，占全市比重分别为22.4%和18.8%。6月北京住宅成交环比略涨，同比涨幅明显，该月住宅期房成交达156.51万平方米，环比增长2.59%，同比大幅增长77.5%。值得注意的是，6月北京商品住宅新上市项目面积达66.08万平方米，而同期成交面积为133.21万平方米，供需比为0.5，创2008年以来最低点(除今年2月外)。

　　上海：成交量达21月来最高

　　6月上海楼市热度继续攀高，成交量再度上扬。该月上海城市综合指数涨幅放大，住宅指数环比上涨0.66%，成交量在5月高位基础上继续上升，已经达到21月以来最高点，其中投资需求成交明显增加，成为刺激成交持续上升的重要支撑。而新增供应虽然环比有小幅上涨，但相对于成交的火爆则远远不够，住宅可售存量连续下滑，出清周期仅为3个月，后期供求形势仍面临大考。6月上海住宅成交面积为282.69万平方米(25449套)，环比上涨5.74%，同比大幅增长89.40%。在自住需求占据主导的同时，出于对房价继续上涨以及通胀压力的未来预期，投资需求开始积极入市，因此近期高端楼盘成交占比有明显增加。该月20000元/平方米以上项目成交面积占比达到18.34%，较上月增长13.13个百分点，同时单套面积在210平方米以上的项目成交占比也相应增加到14.01%，成为当月成交量继续增长的重要支撑。6月上海住宅供销比为0.77，比上月上升0.05，在连续下滑后首次出现小幅回升，但总体来看，当前楼市旺销与供应吃紧的矛盾正不断加剧。

　　深圳：住宅成交量跌价升

　　6月，深圳城市综合指数继续上升，各分物业指数均有所上升，其中住宅和写字楼指数上升较为明显。该月深圳商品住宅供应量环比大幅增加，同比则大幅减少，复式和别墅等类型住宅的上市量环比大幅减少。当月成交量环比减少明显，同比则成倍增长，而成交均价环比上升明显，同比则小幅下滑。据中房指数系统统计，6月深圳市商品住宅成交量为6560套/63.38万平方米，环比减少22.63%/18.32%，同比则大幅增长125.82%/123.92%。从成交户型分析，该月公寓、一室和别墅户型的成交量环比均有增长，其中别墅最为明显，成交面积环比涨幅高达203.78%，当月有观湖园、华业玫瑰郡、百仕达东郡广场、中海阳光玫瑰园和半岛城邦等19个项目销售超过100套。6月深圳商品住宅供求比仍然维持低位，仅为0.43，商品住宅的单月供求比已连续7个月低于1，可售量继续下降。

　　广州：郊区成交占主导

　　6月，广州楼市供需均有所下降。月初开发商推货力度继续放缓，尽管中下旬相继有新盘推出，但由于新增供应有限，部分项目均价也随之大幅上扬。在新货供应减少及价格走高等因素影响下，成交也持续下降，单月签约量环比下降两成，郊区及两市成交占签约量六成。从中房指数走势来看，该月住宅指数维持涨势，环比涨幅为1.89%，写字楼指数微幅下调，商铺指数维持不变，综合指数继续上扬。

　　天津：住宅成交量小幅下降

　　6月，虽然新开盘项目及住宅市场成交量均有回落，但天津房地产市场依旧火爆。09年上半年天津商品住宅累计成交量已超过2008年全年成交量，成交价格全面性上涨，楼市表现非常活跃。该月城市综合指数尤其是住宅指数上涨明显，写字楼、商铺指数下滑。6月天津市住宅市场仍旧火爆，成交面积环比虽有回落，但仍达到百万平方米，为115.85万平方米，环比同比分别下降9.83%和136.81%。

　　武汉：住宅成交量再创新高

　　6月，武汉楼市成交量再创新高，商品住宅成交套数为近三年来单月成交量之首，住宅成交均价持续小幅上涨，但新增住宅供应量继续下滑。从中房指数走势来看，武汉住宅指数持续上涨，写字楼指数微跌，商铺指数保持不变，总体来看城市综合指数继续上扬。根据中房指数系统的统计，武汉市场新增供应量继续减少，商品住宅新增上市套数2939套，较上月减少260套，新增供应面积32.58万平方米，同比下跌36%，环比下跌11.99%。住宅新增供应量继续减少说明因上年市场调整导致商品住宅新开工面积等供应指标持续下滑的影响仍在继续。6月武汉商品住宅成交量再创新高，成交套数达11020套，为近三年来单月成交套数之首，成交面积117.07万平方米，同比增长134.56%，环比上涨22.39%。

　　重庆：市场需求持续旺盛

　　6月，重庆主城区商品房市场延续了前期的良好态势，市场火爆程度依旧，成交量继续保持在200万平方米左右的高位。但连续几个月的火爆行情并没有加快开发企业的推盘节奏，该月新批准预售面积继续下降，单月供不应求的情况仍在持续。受可售房源减少影响，众多开发企业提高了项目报价，使得该月住宅、商铺指数上升，推动城市综合指数继续上升。6月重庆主城区新批准预售项目共49个，较上月增加16个，新批准预售面积为115.71万平方米，较上月减少10.17万平方米，环比下降8.08%，同比下降41.63%。虽然2009年以来重庆房地产市场形势喜人，但开发企业依然谨慎，新推房源不多，6月新批准预售项目主要集中在南岸区、江北区、渝北区、九龙坡区和北部新区。

　　南京：新增供应维持低位水平

　　6月的南京楼市“淡季不淡”，呈现出“量价齐升”的局面，该月商品住宅成交量环比小幅上扬，成交面积创2009年来新高，而认购量环比出现小幅回落；非住宅成交量和住宅成交量走势一致，环比出现大幅上扬。价格方面，除了写字楼指数微幅下降外，其他各类价格指数均保持微幅上行态势。6月南京商品住宅市场销售小幅上行，商品住宅成交8163套，环比小幅上涨2.67%，同比大幅上涨78.15%，成交面积为92.95万平方米，环比小幅上涨6.95%，创2009年来新高。6月虽然是传统淡季，但该月南京商品住宅成交表现突出，一方面随着市场的逐渐回暖，改善性需求和投资需求纷纷入市，成为支撑楼市的另一重要力量；另一方面未来的通胀预期让消费者产生“购房保值”的心理观念也促成了成交量的上扬。

　　杭州：价格指数上涨明显

　　6月杭州商品住宅新增供应50.28万平方米，环比小幅回落。市场需求方面，6月共成交7556套，成交面积为86.12万平方米，环比降幅分别为16.86%、13.99%，成交量虽环比有下降，但仍处于历史高位，与此同时城市综合指数微幅上涨，市场旺季特征明显。6月杭州商品住宅新增上市面积50.28万平方米，环比下跌22.72%，经过5月一轮楼市销量热潮后，6月楼市供应量有所放缓，但相比2008年同期仍有160%的涨幅。当前楼市购房热情依旧高涨，成交的热点区域主要集中在江干区、滨江区、下沙区，成交冠军的楼盘是城东板块的新城时代广场项目，月成交高达497套，成交均价为14574元/平方米，成交较好的项目还有下沙板块的柠檬郡，钱江新城板块的蓝色钱江等项目。

　　成都：商品房成交量回落

　　6月成都商品房新增供应明显回升，但销量出现下降。从中房指数走势来看，该月住宅指数和写字楼指数均上涨，带动城市综合指数小幅上涨，商铺指数小幅下跌。由成都市房管局主办的第二届成都市网上房交会于7月初举行，因此6月商品房新增供应量出现回升，共发放35张预售许可证，商品房新批准预售面积为93.83万平方米，环比增长50.25%，比去年同期增长59.14%。6月新增供应主要集中在高新区和金牛区，上市面积分别为26.95万平方米、19.97万平方米，所占比例分别为28.72%、21.28%。2009年1～6月，成都房地产市场比较活跃，销售情况明显好于去年同期，上半年总成交面积为601.84万平方米，同比增长74.22%。

　　苏州：成交量维持高位

　　6月苏州楼市活跃度依旧，开发商加速推盘，且多个楼盘项目开始采取提价策略，使得本月住宅指数在上月的基础上上升0.56%，商铺指数上扬0.67%，城市综合指数也由此拉升0.41%。6月苏州住宅成交套数和成交面积分别为6975套、82.38万平方米，环比降幅分别为20.29%和25.51%；与去年同期相比，成交面积大幅上涨128.26%。由于缺乏购房节等的支撑，6月苏城楼市成交量与上月相比有所回落，但与前4个月相比，市场活跃度依旧，并再度超越07年的同期水平。  

　　青岛：综合指数小幅上涨 

　　6月青岛商品住宅成交态势良好，成交量再创历史新高，同比翻倍增长。从中房指数走势看，除商铺指数与上月保持持平外，住宅指数和写字楼指数均小幅上涨，直接导致城市综合指数小幅上涨。根据中房指数系统统计，6月青岛住宅成交套数和成交面积分别为9144套、90.45万平方米，环比分别上涨21.03%和21.43%。与去年同期相比，成交套数和成交面积分别同比大幅上涨2.58倍和2.24倍。从区域看，该月成交主要集中在黄岛区、城阳区和胶南市，分别占全市的14.77%、12.94%和12.39%。

　　二套房贷再成焦点

　　而在另一方面，随着全国各地楼市持续高热不退，政策面的导向似乎也在发生着微妙的变化，其后市如何演绎颇值得大家进一步留意观察，而其中的二套房贷无疑成了近期各方关注的焦点。

　　在日前召开的银监会2009年第三次经济金融形势通报会上，银监会主席刘明康强调，今年上半年，我国银行业贷款规模迅速扩张，当前要特别防范包括房地产市场风险在内的新风险点，严格执行二套房贷标准。他强调，要严格严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人百分之百“面谈”、“面签”制度，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。

　　对此，上海凯弈投资咨询管理有限公司副总经理赵炜认为，今年上半年楼市的量价齐升，一方面是银行的优惠信贷政策对改善型住房或首套房客户起到了一定的扶持作用，另一方面是由于中低价房需求旺盛而导致高端市场的投资行为的显现。上半年楼市在降息和首套房利率下浮30%的双重利好因素下，刚性需求爆发，在利息支出相对较少的情况下，上半年中低价房成交活跃。而受中低价房交易放量的影响，高端市场也开始有投资客介入，其投资行为也是导致房价上涨的直接原因。房价上涨过快(特别是高端房)、信贷规模增加，导致房地产市场泡沫逐步显现，银行风险加大，就会对楼市会产生负面影响。如今，银监会在二套房贷上的指导意见，也是想抑制投资客的投资行为，挤干房地产市场的泡沫，让房市健康发展。

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