文》本刊记者/甄爱军

　　文前提要：近期京沪穗三地楼市豪宅表现尤为抢眼，量价齐升，使得人们重新开始审视豪宅的投资价值。不过专家表示，由于豪宅的特殊性以及不同于普通住宅的特点，投资豪宅也要讲究技巧。

　　豪宅又成了市场上的“香饽饽”，成为有实力购房者竞相追逐的对象。记者了解到，目前北京、上海、广州三大一线城市的豪宅均受到买家追捧，在过去一段时间内，三地楼市豪宅量价齐升。如上海上半年的豪宅交易量，就已经超过了去年全年的总交易量。

　　有业内人士感叹，目前各地豪宅市场的火爆程度已经超过2007年夏天。豪宅市场缘何会受到众多购房者的青睐，这背后的推动力主要是什么？对于投资者来说，投资这种物业要注意哪些方面？记者带着这些问题进行了采访。

　　豪宅走俏市场

　　“上海市中心的房价涨得也很厉害啊。”走访了市中心几个主要热点板块之后，老王发出这样的感慨。

　　老王是浙江人，在上海经营装修材料已有十余年。以前一直忙于生意，考虑的是如何扩大经营规模，因而虽然想到过在上海置业，但没能付诸实际行动，一直租房住。但考虑到自己将来会一直在上海打拼下去，故租房住不是长久之计，于是考虑买房。

　　老王把置业地点选在了市中心区域，可方便日后与生意上的朋友交往。从今年4月份开始，老王就开始看房，但一直没有找到让自己和家人都满意的房子，不是楼层不好，就是价钱太贵，总之，总有这样或那样的理由，淘汰了一套又一套候选房源。

　　而令老王感到尴尬的是，随着时间的推移，可以选择的房源越来越少，同时价钱越来越贵。如在4月份，有中介公司给他推荐的位于静安区内的静安枫景二手房，楼层、位置都不错的房源，售价为33000元/平方米左右，而现在同类型的房源，报价已经超过了38000元/平方米，每平方米涨了5000元。

　　老王碰到的尴尬情形其实反映了豪宅走俏这样一个现实。据了解，随着位于陆家嘴板块的汤臣一品在6月份成功售出15套，上海豪宅市场达到了一个高潮。而记者同时了解到，北京、广州等一线城市的豪宅也普遍受到购房者的追捧，一改往日“沉闷”局面。

　　京沪穗三地有不同

　　京沪穗三地豪宅市场各自表现如何呢？

　　记者了解到，京沪穗三地房地产市场豪宅交易状况近期都是火热一片，不过各个城市的市场具体状况又有所不同。相对来说，北京豪宅市场启动更早，而上海、广州相对较晚，但近期上海豪宅的行情更为火爆。下面就各地的具体情形进行具体分析。

　　北京：3月份已启动

　　“北京的高档住宅从今年3月份开始就已经启动了。”北京“链家地产”市场研究部有关人士告诉记者。

　　这位人士分析指出，从今年上半年的高档住宅北京高档住宅的交易数据来看，其上涨势头相当迅猛。以二手房交易量为例，据统计，今年1～6月份，北京市高档二手房成交量达到了99000余套，与去年同期相比，成交量暴增150%。

　　交易量的上涨，也意味着交易价格的上升。据国际物业顾问公司世邦魏理仕近日发布今年上半年统计数据显示，北京高档公寓今年二季度的平均报价较一季度上涨了1.9%，达到人民币30640元/平方米。

　　北京豪宅交易从3月份突然启动之后，就一直保持较高的活跃度。“北京市房地产交易管理网”网站公布的数据显示，在今年第一季度，单价超过26000元/平方米的高档公寓(新房)成交量为212套，而在第二季度，交易量达到993套，增幅达到369%。

　　由于北京交通状况一直无法改善，因此靠近市中心区域的高档物业成为购房者的首选。北京“链家地产”市场研究部初步统计结果表明，位于东城、海淀、朝阳等核心区域的高档住宅，是近期购房者“热搜”的对象。

　　北京市第二季度成交均价排名前10楼盘表

 

名次	项目名称	开发商	本季成交面积（㎡）	本季成交住宅均价（元/㎡）
1	东钓鱼台家园	中赫置地投资控股有限公司	1523	72803
2	新燕都家园	北京新京润房地产有限公司	434	50000
3	圣世一品阁	北京市双建房地产开发有限公司	733	41083
4	三里屯搜候中心	北京搜候房地产有限责任公司	1560	40963
5	熙典华庭	北京龙湖时代置业有限公司	2692	38518
6	漾晴居	北京嘉里华远房地产开发有限公司	6649	35908
7	长安融府	北京晨昱泰和房地产开发有限公司	22868	35307
8	远洋新干线家园（二期）	北京林达华夏房地产开发有限公司	2001	34961
9	紫瑞嘉园	北京市金梦圆房地产开发有限公司	7607	34785
10	瑞城中心	长青有限公司	2107	33740

　　(注：数据来源为“北京市房地产交易管理网”)

　　上海：“五·一”之后突然发力

　　上海的豪宅市场起步较晚，但发力之后发展势头异常迅猛。

　　根据CRIC系统显示，今年1～6月豪宅(均价超过40000元/平方米)成交量分别为10、21、61、20、182和306套，可见豪宅市场是从今年5月份开始启动的，而且呈现快速攀升的态势。

　　在6月份，最为瞩目的当属汤臣一品售出15套房源，该项目此前因为售价偏高，而一直处于滞销状态，6月份该楼盘均价超过90000元/平方米，当上海之最。此外，沪上知名高档楼盘翠湖天地和世茂滨江则分别成交了52和43套公寓房源。

　　上海二手房市场与新房市场同步。据上海中原地产市场研究部统计数据显示，6月份上海单价超过30000元/平方米的高档公寓成交套数为441套，环比上月增长53%，同比355%。

　　此外有统计还显示，沪豪宅购买者的结构中，上海本地、内地和港澳台等买家的比例分别为4：4：2，这和上海富人群体籍贯比率相当。上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，因为考虑到购房者的目的多为改善居住条件，因此上海高档住宅中的大房型更受市场欢迎。而近期最为热点的板块无疑是陆家嘴，受汤臣一品的带动，6月份该板块高档二手房交易出现井喷迹象，达到56套。

　　表2 上海部分在售高档楼盘表

 

楼盘名称	开发商	具体位置	均价（元/㎡）
汤臣一品	汤臣海景花园（上海浦东新区）有限公司	浦东区花园石桥路28弄	110000
瑞苑公寓	上海瑞苑房地产开发有限公司	浦东区浦东大道3号	40000
永业公寓二期	上海馨空天地房地产开发有限公司	卢湾区徐家汇路135弄	39800
翠湖天地嘉苑	上海瑞安房地产发展管理有限公司	卢湾区黄陂南路506弄	85000
泰府名邸	上海上投置业发展有限公司	静安区泰兴路625弄	40000
远中风华园	上海远中静安房地产有限公司	静安区新闸路1068号	58000

　　注：表中数据以开发商公布为准。

　　广州：豪宅市场进入“盛夏”

　　广州楼市从“小阳春”直接进入了“盛夏”，豪宅市场同样一片艳阳天。

　　业内人士分析认为，广州豪宅市场从今年2月份起步，到今年5月份出现爆发性增长。据广州合富辉煌监测数据显示，在今年上半年广州总价超过200万元的豪宅单价一直呈现上涨态势，5月份的成交均价17179元/平方米，较之2月份已经上涨了23.6%。此外，5月份豪宅的交易量达到25.8万平方米，占到前5个月的总交易量的39.6%，这说明5月份以来豪宅交易更加活跃。

　　当然，新房同样也大受欢迎。在CRIC“2009中国房地产决策咨询系统”公布的榜单上，在今年上半年，广州销售面积、销售金额前十位楼盘中，居然有6个是高档楼盘，如汇景新城、星河湾、逸翠湾、保利中环广场、玖珑湖等，这些豪宅每套总价少则几百万元、多达上千万元甚至几千万元。

　　表3 广州部分在售高档楼盘表

 

楼盘名称	开发商	具体位置	均价（元/㎡）
汇景新城	广州侨鑫房地产开发有限公司	天河区广园东路,五山路回旋处	22000
星河湾	广州宏富房地产有限公司	番禺迎宾路沙溪大桥南岸	17000
逸翠湾	和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司	荔湾区黄沙大道8号	16000
流花君庭	广州盈湖房地产开发有限公司	荔湾区流花路73号	30000
保利中环广场	保利房地产（集团）股份有限公司	越秀区环市东路和建设大马路交界	19000
君汇世家	广州高田投资有限公司	越秀区天河路45号	22000

　　注：表中数据以开发商公布为准。

　　多方发力拉升市场

　　是什么原因促使豪宅市场升温并保持相应的热度？专家的解释是多方合力共同造成的结果。

　　从大的环境来看，通胀预期以及出于保值需要，使得豪宅在近期的市场需求变得更为旺盛。中国指数研究院副院长陈晟告诉记者，此前一段时间内，通胀预期不断加大，这是的一些投资者出于资产配置需要而选择购买高档房产，用于抵御通胀压力。“一般情况下，高档住宅是抵御通胀的最好投资品种。”陈晟说。

　　当然，由于实体经济恢复势头并不理想，也不排除一些私营企业主为了寻找资金出路，而将限制资金投入到房地产市场中。这种情形在私营企业主比较集中的珠三角地区表现得尤为突出，如广州中原地产有关人士向记者透露，私营企业主近期在广州购置不动产的热情显得更为高涨。这种情形在长三角地区也并不陌生，尤其是温州老板，早在两个月前就已经进入上海房地产是寻找投资目标。

　　还有就是此前一段时间政策方面的放松，也在一定程度上刺激了高档住宅消费。记者了解到，京沪穗三地不少商业银行在办理非普通住宅按揭贷款时，也是按照普通住宅标准来执行的，即给予相应的优惠，这等于降低了购房成本，使得不少改善型需求提前入市。

　　此外，针对境外人士购房限制的放松，这对豪宅市场的升温也起到了一定的推动作用。如广东在颁布“粤十五条”后，港澳台同胞投资广州房地产限制放松，直接促动豪宅投资。而上海近期港澳台人士购买高档住宅比例达到20%，就是明证。

　　投资豪宅要注意啥

　　专业人士表示，虽然豪宅的保值增值功能很强，但由于其投入资金量很大，因此投资者需更加讲究技巧。

　　首先要学会判断大的趋势。陈晟告诉记者，虽然目前一轮行情，跟此前强烈的通胀预期有很大关系。但是未来通胀到底会不会出现，这要求投资者做出具体判断。如果未来不会出现通胀，那么现在很有可能会触到高位。这对于那些不打算长期投资的购房者来说，肯定不是一个好消息。

　　其次是要学会挑选潜力楼盘。这可以从两个方面来进行分析，其一是发现潜力区域，随着区域地段价值的提升，而获得更大的投资回报。当然这需要投资者提前了解规划信息。还有就是尽可能选择标志性楼盘，因为这种楼盘会自动形成“价格高地”，引领周边楼盘上涨。比如位于上海古北板块的御翠豪庭、陆家嘴板块的仁恒滨江园等，都是由它们率先涨价，然后别的楼盘再跟涨。

　　当然，除了楼盘自身品质外，还应该注意社区居民的组成。如位于上海静安区内的中凯城市之光，因为小区内部有回迁户，“回迁楼”价格始终要低于商品房，如目前中凯城市之光二手房的挂牌价普遍超过40000元/平方米，最高达到68000元/平方米时，“回迁楼”最低售价居然只有28000元/平方米。业内人士表示，居民的组成，在一定程度上也会影响到未来价格上涨的空间。

　　另外需要注意的就是尽量选择大户型。马冀表示，对于豪宅消费群体而言，他们可能对房价的关注度已经不会很高了，进而是关心居住的舒适程度。而房型面积的大小则直接关系到这个因素，因此从这个角度出发，大面积住宅其上涨空间更大。如记者了解到，中凯城市之光一套面积达660平方米的大房，挂牌价达到了68000元/平方米，反而超过了一般的小房型单价。

　　小资料

　　豪宅的“基本定律”

　　豪宅具有自身的特点，我们称之为豪宅的“基本定律”。投资者在选择豪宅时，一定要留意这些基本定律，缺一不可。这些定律主要表现在六个方面：(1)区位定律，即应该处于核心区域或独特的区域；(2)稀缺资源的独占性；(3)低密度及舒适性；(4)装修装饰的豪华性；(5)物业管理的尊贵性；(6)适度超前及可持续性。

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