文/本刊记者 黄罗维

　　文前提要：在近期价格不断上涨的楼市中，“房荒”一下子成了各方关注的焦点，不过仔细分析一下，其实市场新盘可售数量的减少具有明显阶段性和周期性的特征。而近期土地市场成交已经再度活跃，这将会缓解市场后续有效供给的压力。

　　楼市 “房荒”让人慌

　　近一段时间以来，房价的不断上涨已是不争的事实，购房者对此也开始逐渐能够“忍受”了。但与此同时，另一个焦点却仍然搅得人们有些不安，并有逐渐蔓延的态势，这就是所谓的“房荒”。一位购房者说得颇为形象：“现在去买房时会感觉房源特别紧张，时常会被告知要买就快买，不然的话房子就没了。有时候想想心里也是挺慌的，如果哪一天真的没房子卖了，那像我们这样还没买房的人该怎么办啊？”

　　的确，不仅是一些普通购房者，“房荒”正在成为近期市场普遍关注的焦点。据报道，此前惨淡经营的杭州楼市，从3月份开始出现了一系列的变化，从量价齐跌变成了量价回升，楼市成交量一路上扬，火爆行情不断攀高，幅度之大、速度之快，令人炫目。5月份，主城区月度总成交量10058套，刷新2007年6月创下的单月成交量6532套的最高纪录，是今年4月(6267套)的1.6倍。进入6月份，尽管8753套的总销售量比5月有所下降，但这一数字却是去年同期的近5倍。在此行情下，不少楼盘在一两天里被销售一空，连夜排队的景象重新出现。“杭州楼市再度演绎‘疯狂周末’”等标题又一次出现在当地媒体版面。据悉，绿城房产开发的一个楼盘，两天之内售完，回收资金20亿元。与疯狂上扬的成交数据相比，杭州的存量房产被迅速消化。到5月份，全市存量房产跌破两万套，之后，“10000套”，“9000套”，杭州主城区存量房的数字连连下跌，因此有媒体惊呼，如以之前的成交量计算，一个月后杭州就将出现无房可卖的局面。

　　其实不仅是杭州，其他不少城市近期也出现了新盘可售数量大幅度减少的现象。据悉，到今年5月，深圳商品住宅出清周期下降到只有7个月，也就是说以最近6个月的平均成交量计算，只要7个月的时间就能把目前的新房存量消化完，这也是2008年以来出清周期最低值，达到了2007年房地产火热时的水平。而截至5月底，深圳新房可售规模已不足4万套，这引起了市场的广泛关注和议论。而在上海，截止7月5日，可售面积已降至543.77万平方米，按照目前的销售速度，只能够“维持”6个月的销量。同样在北京，其可售面积数量也降至了1465.73平方米，这同样也引发了许多市场人士的高度关注。 

　　表1 部分热点城市新盘可售数量一览

 

城市	可售套数（套）	可售面积（万平方米）
北京	109161	1465.73
上海	38353	543.77
重庆	122478	1265.43
深圳	35248	389.16
杭州	15043	214.34
苏州	26872	394.48
青岛	58131	605.15
宁波	89541	636.92
厦门	18888	233.57
福州	36902	267.07

(数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统，截止日为7月5日)

　　供应“断档”事出有因

　　那么，许多人疑惑的是，市场怎么会一下子出现“房荒”的现象呢？通过分析记者发现，目前的“房荒”其实是由于供应“断档”造成的，具有明显阶段性的特征。从近几年房地产市场发展的情况看，在2007年市场再度出现火爆之后，国家出台了一系列调控政策，特别是对二套房贷的限制极大地打压了市场，从而使2008年楼市出现了整体萧条的局面。在这种情况下，许多开发商都放慢了开发建设的节奏。与此同时在土地市场上，开发商的拿地热情也大幅度降低，很简单的道理，既然造房子已经不赚钱了，那还有什么必要再去竞争圈地呢？

　　不过今年以来，市场却发生了戏剧性的变化。随着去年末国家针对房地产市场一系列“强心针”的出台，近几个月来楼市终于发生了翻天覆地的变化，成交放大房价上涨已是不争的事实。但是面对这突然汹涌而来的购买潮，楼市的供应却有些跟不上了，从而造成市场供应一下子“断档”，“房荒”的说法也就随之而来了。有专家认为，从市场角度看，商品房建设周期长，其短期供给缺乏弹性，而供给相对滞后于需求调整。具体表现在需求下降、交易量萎缩时，商品房建设仍在以较快速度增长，供过于求从而对房价造成压力。相反，在需求上升时，交易量增加，商品房建设却在萎缩，使未来供不应求。

　　不过仔细分析一下近期供应“断档”的现象，可以发现前期建设速度放缓是主要的原因，具有明显的阶段性特征。据了解，今年1～2月，全国商品房当月新开工面积同比下降14.8%，全国房地产开发投资仅同比增长1%，比同期城镇固定资产投资增速低25个百分点。而在广东省，今年一季度该省房地产开发投资金额同比下降14.97%，开发商购置土地面积同比下降84%，商品房新开工面积同比下降51.59%，商品房住宅新开工面积同比下降50%。而近期，上海由于部分房产项目让路世博将停工8个，从而在一定程度上加剧了市场供应紧张的状况。

　　几家地产巨头同样也是“随大流”，保利地产在去年年报中就表示，2008年部分地区主动缩减开工面积，暂停开发变现能力差的商业项目，有效缩减投资。而在公司现金流量表中，投资活动产生的现金流量净额同比增加了47.28%，这也在某种程度上反映出公司减少了开发建设的资金投入。无独有偶，万科的年报中也披露了公司下调开工和竣工面积，公司全年新开工面积由年初计划的848万平方米调整为570万平方米左右，竣工面积由年初计划的689万平方米调整为586万平方米。2008年末，万科实际完成新开工面积523.3万平方米，同比减少32.6%，比年初的计划数减少38.3%。

　　后市可能价升量跌

　　不过，随着近期楼市发生的剧烈变化，土地市场已经发生了明显的转向，开发商再度纷纷入市“抢地”，这也使得楼市未来的供应将出现转机。根据6月中原土地监测系统数据显示，6月居住用地供应量较前12月均值增加45%，其中重庆、武汉、沈阳、南京和杭州等二线城市放量明显，与此同时各地地王频出，北京、重庆纷纷涌现地王。

　　根据克而瑞(中国)研究中心的分析，2009年上半年土地市场表现为：1季度市场冷清，1～2月份合计只成交5块土地，3月份甚至没有成交；但到了第2季度随着市场的逐渐回暖，土地市场成交开始活跃，甚至近乎疯狂，众多知名企业如大华、万科、绿地、世茂、金地和华润置地等，纷纷出手拿地，争相竞标、高溢价、高地价状况重现。2009年上半年企业新增土地投资金额约302亿元，其中6月份合计成交金额约143亿元，占总量的47%；5月及4月成交土地金额分别达到约89亿元和56亿元，分别占总量的29%和19%。

    表2  2009年上半年中国房地产20强企业新增土地储备情况

 

　　(数据来源：克而瑞(中国)CRIC决策咨询系统及企业对外公布信息)

　　不过，虽然开发商的拿地意愿已大幅度加强，但真正反映在供应上仍然尚需时日，所以下一阶段极有可能出现价升量跌的状况。对此，克而瑞(中国)首席研究员陈啸天认为，在近期的一项调查中发现，由于近期房地产市场刚性需求大量释放，成交量明显增加，一些开发商有了提价的冲动。其中近七成的受访企业认为，随着投资型需求的不断增加，三季度房地产价格会快速上涨，并导致成交量萎缩。所以面对当前的市场，投资者要把握好购房的节奏，避免出现盲目追涨的状况。

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