台北台中高雄三大区域最具投资价值

http://www.sina.com.cn 2009年07月16日 22:29 《理财周刊》

　　文/本刊记者甄爱军

　　文前提要：台湾地区楼市除了台北市外，其他地方近年来普遍遭遇低迷时期，因此目前面临“抄底”机会。因为面临县市合并升格直辖市等诸多利好，台北县市、台中县市以及高雄县市面临更多的机会。

　　台湾地区楼市投资机会显现。但专家分析认为，台湾地区楼市投资机会出要集中在台北市(县)、台中县市以及高雄县市等三大地区，配合陆资入台、通胀等诸多诱因，因此这三大地区最具投资价值。这些地区目前的楼市现状如何？未来发展潜力在哪里？下面我们跟随台湾楼市专家来进行详细了解。

　　楼市投资机会显现

　　作为知名楼市专家，中华两岸商机促进会理事长蔡为民对台湾楼市可谓是知根知底。在谈到台湾地区楼市投资前景时，蔡为民表示到了“抄底”的时候。在记者印象中，台湾地区房价并不比大陆房价低，尤其是台北市的房价，豪宅大多集中在7万元/平方米左右(注：本文采用的货币单位均为人民币元)，而这在上海，除了翠湖天地、汤臣一品等少数楼盘售价能达到该水平外，其余均难以望其项背。何来“抄底”一说呢？

　　我们现有必要对台湾地区的房地产发展历程做个大概了解。蔡为民介绍说，台湾的地产发展已经40余年，从20世纪60年代中期开始，农民的土地逐步转移到开发商手中，由于台湾地区实行了公开的土地买卖制度，一开始就没有形成大型发展商对土地的垄断，另外台湾的房产开发盛行合建制度，该做法使中小开发商的资金和开发风险较小。1989年的时候大陆还没有房地产这个概念，台湾地区的房地产市场就已经成型。

　　这个发展期间一共经历了三次激荡。1985年，房地产开始有起色，即相当于上海1998～2000年的房地产状况。1986年至1991年，房产行情大涨，每年的涨幅在30%～40%，即相当于上海2001～2003年的房地产状况。1991年至2006年，房地产表现出“冬天”的态势，其中除了顶级地段、高档楼盘仍保持微幅上调外，台北市外周边地段则有一段时间的价格下调表现，跌幅在10～20%左右。蔡为民表示，其实7万元/平方米的豪宅也只是少数，而高档住宅的整体价位其实跟上海相当，如果与香港相比，目前已经被远远甩开。

　　不过蔡为民同时指出，这种状况在未来可能会得到改变。随着放宽对陆资入台的限制，以及近期通胀预期的加大，内部以及外来两股力量，会使得台北房市地产市场需求会有所放大。而随着成交量的放大，价格会随之上涨。当然，从另外一个角度来考量，与上海、香港楼市相比，台北市的房价涨势已只能称得上“温和”上涨，而这也不排除会迎来一波补涨行情。

　　此外，台北县、台中县市及高雄县市升格“直辖市”的效应，会带来的大量资金持续投入，这会使得市政基础设施得到改善，市容环境得到大幅提升，这都会对当地楼市产生积极作用。因此蔡为民认为日后台湾地区楼市将会形成大台北、大台中以及大高雄三大都会圈三足鼎立的格局。更让人心动的是，目前台中市、高雄市的房价仍处于低位，上涨潜力较大。

　　当然，还有值得一提的是，作为航空城的桃源县以及素有文化古城的太南市，也具有一定的投资价值。尤其是桃源县，随着城市捷运工程的完工，从台北到桃源机场将从原来的40分钟缩短为25分钟左右，而桃源县目前的房价约10000元/平方米左右，与台北市存在不小的差距。

　　三大区域值得重点关注

　　台北县市：台湾楼市“领头羊”

　　作为台湾地区房地产市场的“领头羊”，随着台湾地区实施低利率政策，以及外地资金回流，台北县市楼市在今年上半年的表现抢眼。

　　根据台湾房屋的调查，台北市是去年第四季度以来全台湾地区交易最为活跃的地区，交易量和活跃程度都有所增加。如在去年第四季度，台北市成交天数为90天，而在今年第一季度则缩短为61天。其中成交天数较短的行政区，分别有文山区及万华区交易天数30~60天，其次为大安区的30~70天。文山区居民因公、教职业居多，不受景气大环境影响，加上过去房价涨幅空间不大，而且低价优势吸引不少买盘进场，使得交易天数维持在30~60天。另外，万华区房价较低，议价空间低约5～10%，成交以低总价65万至100万元的公寓为主，买盘大部份是自住客。

　　台北市豪宅主要集中在中正区、信义区等，当然，台北市的豪宅近期景气程度并不高，如台湾房屋调查发现，信义计划区内的新成屋豪宅开价普遍落在8.35～10万元/平方米之间，但实际成交价为7万元/平方米，可见买卖双方议价空间间较不小。目前台北市在售项目中，普通住宅售价在3.5万元以下，如位于内湖区的双玺售价为2.3万元/平方米，位于万华区的JR捷座的售价在2.9～3.5万元/平方米之间。

　　还有一个值得关注的就是台北县房价相对台北市来说，较为低廉。而且最近几年台北县的与台北市的房价差距在逐年加大。如2003年为72%，而到2008年则拉大到93%(具体见表1)。房价差距的拉大，则意味着台北县的房价尚未真正启动。而一旦台北县因为升格为“直辖市”而加大建设力度之后，其房价必涨无疑。

　　目前台北县楼市最为活跃地方分别为林口镇、三峡镇和澹水镇，这三个地区也是近几年来预售屋推案量最高的前三名区域。台北县普通公寓售价在1.5万元/平方米以下，如目前在售的项目中，位于汐止市的站前画堤售价为1.0～1.2万元/平方米之间。

　　表1 台北市与台北县近年住宅平均单价单位：万元／平方米

年度	台北市	台北县	台北市房价高出台北县比例
1999	1.51	0.86	76%
2000	1.46	0.84	74%
2001	1.34	0.79	69%
2002	1.35	0.78	72%
2003	1.40	0.81	72%
2004	1.61	0.92	74%
2005	1.80	1.03	75%
2006	2.06	1.13	83%
2007	2.34	1.22	93%
2008	2.51	1.28	96%
2009.Q1	2.41	1.24	93%

　　表2 台北县市部分在售楼盘表

案名	所在县市	区域	建设公司	基地位置	工程进度	类型	价格（万元/平方米）
双玺	台北市	内湖区	国丰开发	台北市内湖区安泰街125巷6号	新成屋	电梯大楼	2.3
胡同2009		松山区	上邑建设	台北市松山区南京东路五段291巷	新成屋	电梯大楼	3.7～4.1
巨堂		中正区	巨堂建设	台北市中正区晋江街30号	预售屋	电梯大楼	4.0～5.0
JR捷座		万华区	龙勋建设	板南线--龙山寺捷运3号出口	建构中	捷运大楼	2.9～3.4
华固i-PARK		内湖区	华固建设	台北市内湖区五期重划区	新成屋	办公大楼	3.2
站前画堤	台北县	汐止市	百顺建设	台北县汐止市乡长路一段55巷5号	新成屋	电梯大楼	1.0～1.2
双捷市		中和市	合康建设	台北县中和市中正路211巷36弄1-26号	新成屋	电梯大楼	2.0～2.2
华江一品		板桥市	星硕建设	台北县板桥市长江路二段、吴凤路口	建构中	小区大厦	2.1～2.5
太子学院		板桥市	太子建设	台北县板桥市龙泉街124巷旁(文德国小旁)	预售屋	小区大厦	1.8～2.2
三辉墨宝		新店市	三辉建设	台北县新店市建国路.二十张路口	新成屋	电梯大楼	3.0～3.3

　　台中县市：市政建设推高房价上涨空间

　　台中县市升格审查才刚过关，可是已经有不少建商已经“预测”未来房市发展，尤其台中最青睐的地区七期，建造商不但开始惜售，更大胆预测，成屋售价将达到4万元/平方米。

　　蔡为民分析认为，大台中合并升格后，重大建设利多不断，从水湳经贸园区发展及捷运施工等，到两岸直航所带来的商机，这些利好因素都会直接刺激台中房市；同时目前台中领导积极发展城市美学、推动捷运系统、提高污水下水道建置比率、提高绿地比等实质建设，以及近年推动文化活动，都让台中住屋环境、空气质量、生活空间向都为人称道，台中早已成为新兴魅力城市。

　　专家分析认为，同时受惠于高铁通车，都市一日生活圈的生活型态已经形成，而未来台中县市合并升格后，台中因位居中间枢纽位置，都让南来北往更加便利，因此台中成为年轻族群及退休人员购屋区域首选。

　　随着诸多市政建设纷纷上马，台中市西屯区、南屯区、北屯区和捷运沿线周边，以及邻近台中市的台中县大里市、潭子乡、大雅乡、乌日乡等，因直接受惠于升格重大建设，将最具发展潜力；此外，台中县沙鹿镇在具备交通便捷及大学城之优势下，加上邻近台中市新市政中心区及中部科学园区，将有机会发展成为台中市的副都心，未来发展前景也相当看好。

　　目前台中县市在售的普通公寓项目售价1.5万元/平方米以下，如位于西屯区的裕国温泉会馆的售价为11000元/平方米；豪宅的售价在2万元/平方米左右，如位于南屯区的大城新纽约售价为2.1万元/平方米左右。如果正如当地建造商所言，豪宅将涨至4万元/平方米，那么其上涨空间真的不小。

　　表3 台中县市部分在售楼盘表

案名	所在县市	区域	建设公司	基地位置	工程进度	类型	价格（万元/平方米）
佳泰乐薇	台中县市	北区	宝佳机构、佳泰建设	台中市北区原子街‧英士路	建构中	电梯大楼	1.2（预计）
三民首富		西区	广亦建设	台中市西区三民西路63号、65号、67号、69号(近五权路)	建构中	顶级豪宅	1.4
裕国温泉会馆(透天区)		西屯区	裕国冷涷冷藏股份有限公司	台中县龙井乡龙社路	新成屋	联体别墅	1.1
国雄馥花园		南区	国雄建设股份有限公司	台中市南区东兴路VS树义ㄧ巷	预售屋	跃层住宅	0.9～1.32
大城新纽约		南屯区	大城建设	台中市南屯区文心南三路与丰富路300巷口	预售屋	顶级豪宅	1.6～2.1

　　高雄县市：有望迎来补涨行情

　　高雄市能否重振往日雄风？蔡为民认为可能性很大。高雄市作为台湾地区的重工业基地以及海港城市，这里工厂林立、海陆交通发达。经历1998年的金融风暴、2000年网络泡沫后，大陆成为廉价的世界工厂，过去高雄加工出口产业发达，却因为大环境的改变，产业外移大陆、人口流失严重，使得高雄市房价低迷。即使2003年SARS过后，台北房市走了5年多头，高雄的房地产依然没有太明显的涨幅，平均房价仍旧维持在7500元/平方米左右的行情。

　　这种状况会不会随着此次高雄县市合并升格“直辖市”而得到改变呢？蔡为民认为可能性很大。在他看来，高雄县市合并之后，城市交通、商业等都会能得到改善，如高雄捷运红线南冈山站正在规划中，同时高雄准备发展地铁，这都会极大改善城市交通状况。

　　在此值得注意的是，在金融海啸的肆虐下，台湾地区有不少地方的楼市出现调整，但高雄是其中“不为所动”的城市之一。之所以如此，专家分析认为高雄市的房价在过去将近5年时间里没有上涨过，因此不排除受近期利好刺激，出现一轮补涨行情。

　　目前高雄市美术馆附近的豪宅售价约1.5万元/平方米左右，这样的价位在专家眼里已经是底部，再无下跌空间，因此在这个价位吃进，自然等于抄底。

案名	所在县市	区域	建设公司	基地位置	工程进度	类型	价格（万元/平方米）
英伦京城	高雄县市	鼓山区	京城建设	高雄市鼓山区明诚路与裕国街口	新成屋	一般大楼	0.7～0.8
冠臻城堡		左营区	冠臻建设	高雄市左营区自由四路482号	新成屋	顶级豪宅	2.2
凯悦Bali		三民区	兴富发建设	高雄市三民区鼎华路	新成屋	一般大楼	0.85（预计）
苏黎世		苓雅区	国扬建设	高雄市苓雅区自强路与青年路口	建构中	精致套房	1.1～1.6