图1 四大一线城市商铺成交均价变化图 点击此处查看全部财经新闻图片

　　文/本刊记者 甄爱军

　　文前提要：随着近期楼市整体走高，大部分一线城市的商铺市场也随之迎来一个“小阳春”。不过并非所有一线城市都在“唱同一首歌”，北京则因为价格的走高，而导致成交量出现了下滑迹象。

　　有些地方商铺投资重新出现升温，但有些城市却显得不温不火。记者从北京、上海、广州、深圳四大一线城市的商铺市场了解到，商铺的市场交易活跃程度表现不一致，上海、广州、深圳出现5月交易量环比增加，而北京则出现了回落。与此同时，虽然上海、深圳等地商铺成交均价不同程度地上涨，但广州的商铺价格却出现了回落。各地商铺市场为何各不相同呢？本刊对此进行详细解析。

　　投资升温迹象初现

　　虽然四大一线城市在5月份表现有所差别，但不可否认的是，各地商铺市场出现了投资升温迹象。根据易居中国·CRIC系统显示，北京、上海、广州、深圳5月份商铺成交了分别达到10.5万、19.6万、4.4万和1.5万平方米，除了北京之外，环比增幅超过3成，如广州增幅甚至达到42.1%(具体见表)。对此，业内人士分析认为，商铺成交量的上涨，可以看作是投资者信心恢复的表现。广州中原地产工商铺高级营业总监罗思源分析认为，近期商铺成交量的攀升，意味着有更多的投资者重新入市。

　　表 5月份一线城市商铺成交量  

　　商铺市场价格变化总体向上。除了广州因为郊区外围区域如来自白云、番禺等新兴居住小区低价社区商铺大量入市，而致使均价出现回落迹象外，其余三个城市商铺成交均价都有不同程度回升(如下图所示)。

　　业内人士表示，目前市场种种迹象表明，各地商铺市场出现投资重新升温迹象。易居中国分析师薛建雄接受记者采访时表示，如果说最近一段时间内楼市升温是受到刚性需求推动的话，那么商铺市场的启动，也完全是因为投资需求重新释放所致。

　　各地具体成交情况来看，目前各城市的二线商铺受到投资者的关注，如在上海、广州等地，一些面积适中、总价适中的商铺交易情况非常理想，如位于上海松江区泗泾镇的社区型购物中心项目——三湘商业广场，就曾出现过一天售出百余套商铺的情形。而在广州来自白云、番禺等新建社区的商铺也颇受投资者青睐。

　　市场冷热并不均衡

　　各地商铺市场并没有“唱同一首歌”。具体表现为，北京、广州、深圳等三个城市商铺市场升温迹象明显，但北京的商铺均价虽然出现了上涨，但是成交量却在5月份出现了下滑情形。为什么各地表现会有所不同呢？

　　上海：温州投资者入市

　　上海商铺市场又出现了温州投资者的身影，在专业人士看来，这种现象意味着上海的商铺投资将会出现一轮小高潮。

　　上海商铺市场无疑是四个城市中最为火热的，根据易居中国·CRIC系统监测数据显示，进入3月份以来，月成交量均超过14万平方米，5月份19.6万平方米的成交量成为今年的新高。自2008年以来，也仅仅只有2008年的1月和12月两个月超过该水平。

　　上海中原地产研究咨询部经理马冀告诉，从近期物业类型看，打破了近日以住宅项目商业配套为主的结构。如祥腾假日风情商业广场、三湘商业广场等集中型物业入市启售。成交榜上三甲以明显优势领先的上海国际建材家居品牌中心、上海玫瑰园商贸城、曹安国际商城，同样属于大型集中型专业市场。分别成交了2.77万平方米、1.04万平方米、0.92万平方米。另外，当月上市的三湘商业广场几乎去化殆尽。而此几例项目的共同特点为套均面积小，位于30～75平方米之间，套均总价区间为16～76万元，投资门槛相对较低，同时项目招商工作进展顺利，业内口碑较好。

　　上海商铺市场的回暖，另外一个很重要的原因就是温州投资者的参与。薛建雄分析认为，银行利率水平降低，使得投资门槛降低，同时目前面临通胀压力，致使温州投资者入市购置不动产，商铺自然也受到追捧。

　　广州：低价铺受宠拉低均价

　　记者了解到，广州商铺市场也在慢慢升温过程中。

　　根据易居中国·CRIC系统监测数据显示，5月份广州商铺成交量为4.4万平方米，环比上月增加42.1%。商铺成交均价为11401元/平方米，环比上月下降45%。

　　广州商铺市场缘何出现量增价跌情形？业内人士分析认为主要是因为二线商铺的交易量上升所致。广州合富地产有关人士表示，近期一线铺位大部分房源均掌握在以长线放租以待铺位升值的业主手上，放盘不多，这使得目前商铺投资者转而将关注焦点放在社区铺或二线铺位。在此市场状况带动下，白云、番禺以及老城区二线路段的二手商铺买卖交投均现升温的迹象，白云区的新市、景泰，番禺市桥的西丽路以及部分华南板块大盘社区铺，投资者主要青睐交易单价在4万元/平方米以下、面积在60平方米以下的小面积铺位。老城区繁华商圈内的一线铺位盘源紧俏、入市门槛也比较高，使得投资者转向小北路、人民中路、荔湾路等商圈周边商业氛围也不错的路段。

　　随着广州商铺市场逐渐趋热，开发商方面也表现出积极放盘迹象，5月份广州一手商铺供应量大增。据了解，5月份新增供应量达6.4万平方米，环比上月供应量增加18.7。与此同时，5月份的供应量也是近四个月来的新高。

　　此外二手市场上也出现了大宗交易情形。广州中原地产工商铺高级营业总监罗思源表示，近期广州二手商铺市场上大宗交易出现，如此前很长一段时间内总价超过千万元的二手商铺基本无人问津，而在5月份，总价达1000万～3000万元的二手商铺也有人接盘。这从侧面也反映了广州商铺市场走势开始变得强劲起来。

　　深圳：“特区扩版”带来新商机

　　有提案提出要将特区范围扩大，这使得不少投资者看到了新的投资机会，因而开始提前布局关外，这使得深圳关外商铺市场成为近期的热点所在。

　　根据易居中国·CRIC系统监测数据显示，5月份深圳商铺成交量达到1.5万平方米，环比4月增加37.1%。成交均价达到22939元/平方米，环比上月上涨9.3%。观察深圳商铺成交行情发现，进入4月份以来，商铺成交量突然发力，如2月、3月两个月成交量总和也不过1.2万平方米，不及5月单月成交量。此外还有一个值得关注的现象就是关外的龙岗和宝安两个区也在5月份突然发力，如龙岗一手商铺所占市场份额达35%，宝安也以近三成的份额紧随其后，关外正成为深圳商铺市场的热点区域。

　　缘何会出现这种情形呢？深圳美联物业成交部有关人士分析认为，目前深圳一手商铺关外供应量较大，绝大部分一手商铺都是住宅底商，经营成本相对较低。关外商铺的消费市场主要集中于社区消费，消费层次相对较低，关外一手商铺市场短期内价格波动不会太大。而近期获批的《深圳市综合配套改革总体方案》中，明确提出“特区扩版”方案，即将现在的“特区范围”扩展至关外，将宝安、龙岗两区纳入特区体系之内。一旦该提案获批，则意味着长期以来制约关外楼市发展的障碍将会被消除，也给投资者低价吸纳关外两区商铺提供了良机。

　　北京：高价“逼退”成交量

　　与上述三个城市商铺市场行情略有不同的是，北京商铺市场虽然近期价格出现了较大幅度的攀升，这导致交易量出现了下跌迹象。

　　易居中国·CRIC系统公布的数据显示，北京5月份的成交量为10.5万平方米，环比4月下滑11.1%。其实北京商铺市场已连续两个月来持续走低，4月份的成交量已经出现了下滑情形。不过与成交量下滑有所不同的是，成交均价却走高，5月份均价为27666元/平方米，环比4月涨幅达36.6%。

　　对此，北京“链家地产”市场研究部有关人士分析认为，北京最近几个月以来楼市整体水平出现上涨，商铺市场的价格变化情形与楼市整体水平同步发展，因此价格也出现攀升，这导致不少投资者变得较为谨慎，因此致使交易活跃程度降低。

　　监测数据显示，北京前5个月仍处于消化存量阶段。前5个月商铺供应量为37.9万平方米，而市场成交量达到51.2万平方米，供应明显小于实际需求。据搜房网公布的信息显示，北京在6月份迎来了一个入市的小高潮，不仅有位于东直门的来福士商场等商业购物中心开业，还有五个商业地产项目开盘。其中包括商业街商铺两个，社区商业一个和购物中心两个，届时，面临价位走高的现状，北京商铺市场将面临一定的压力。

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