文/本刊记者 甄爱军

　　文前提要：社区型购物中心商铺因其投资小、回报稳定的特点，正在成为投资者追捧的热点。专家指出投资这样的商铺，要重点关注主力店的吸引力和已经团队的管理能力。

　　社区型购物中心商铺有可能成为未来商铺投资的热点品种。根据新的人口布局规划，未来市中心区域人口将会控制在一定规模，因而在城市外围区域必将会发展一些人口相对较为集中的新型新城，这对区域内商业发展提出了新的要求，社区型购物中心由此应运而生。而根据现有的成功经验，这种以服务社区居民为主的商业发展模式市场前景不小。

　　那么，如何投资社区型购物中心，投资社区型购物中心与投资专业市场又有何不同，投资者应该如何选择……带着这一系列问题，记者进行了采访。

　　商铺受到市场追捧

　　社区型购物中心商铺近期受到投资者追捧。5月下旬，上海市松江泗泾镇某商业项目开盘当天，推出的130套商铺便遭哄抢，一天即告售罄。记者查询“上海网上房地产”网站时发现，该项目在5月份的成交记录的确为130套，面积从40～110平方米不等，均价为22000元/平方米。更加让人感到有点吃惊的是，开盘前的前三天，就有得到消息的投资者开始排队，即使如此，也有少数人因为太过靠后，而没能抢到房源。

　　据了解，该项目是泗泾镇上的唯一一个定位于社区型商业购物中心的商铺，占地面积约5万平方米，建筑体量有10万平方米，已成功引进大润发超市，此外，还有肯德基等品牌加盟，是集生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐等功能于一体的一站式体验消费中心。

　　专家表示，该项目受到投资者追捧并不让人感到奇怪。上海五合智库总经理邹毅表示，泗泾镇已经成为上海近郊较为成熟的居住板块，随着人口的聚集，区域对商业配套的要求已然提高，该项目的出现可谓应运而生。泗泾镇从2003年起开始大力发展商品房，开发的楼盘主要有宽景99、金港河滨华城、祥和公寓、润和苑、水四季城和泗泾颐景园等。而随着轨道交通9号线的建成通车，已导入大量人口。

　　邹毅分析指出，该项目受到投资者追捧不会只是个案，他乐观预测，日后如有类似项目推出，还会有人排队抢购。

　　成功投资收益不菲

　　社区型购物中心商铺缘何会得到众多投资者的青睐，专家表示主要是由于其具备较强的吸金能力而得到投资者的认可。

　　邹毅表示，社区型购物中心在最近几年发展态势较为迅速，其中最为主要的原因是填补了市场需求空白。这种商业中心主要以区域内社区居民为服务对象，为之提供日常物质生活、精神生活商品和服务的新型购物中心模式。

　　百联南方商城是上海老牌社区商业购物中心之一，我们可以以此为例来分析此类商业模式的赢利之道。该社区商业购物中心位于闵行区，周边聚集了古美社区、梅陇社区、罗秀社区等大型居住社区，城市居民多达数十万。该购物中心以家乐福大型生活超市为主力店，不管男女老少等都可以前来消费。同时引进百货公司、和品牌店，如在商业中心的一楼为中档服饰、黄金珠宝以及品牌化妆品等。二楼、三楼分布有ONLY、VERO MODA、UNIQLO等品牌店，这为居住附近的白领阶层找到了消费去处。儿童服饰广场、汤姆熊等，都是附近年轻父母愿意逛一逛的地方。当然，永乐家电、迪信通以及好美家建材超市，也能满足相应消费需求。其总体布局为大卖场为主力店，综合专业卖场、零售、餐饮、休闲娱乐、社区服务等多种业态，能满足各种人群的消费需求。

　　丰富的业态能够吸引到人群前来消费，但如果能够辅以适当的手段，则能够让消费者更加愿意前来消费。社区商业购物中心借助大卖场班车，使得辐射半径有效扩大。上海知名商铺专家姜新国表示，在国外，传统意义上的社区商铺辐射半径基本上在500米以内，而借助大卖场班车的作用，目前上海的社区商业购物中心的辐射半径可达1公里，更有甚者可达2公里。对于社区型购物中心的经营模式和业态结构搭配，专家对其的合理性推崇有加，洲联集团(WWW5A)·五合国际总顾问刘力博士指出，以大卖场充当的主力店在前，不仅对于投资自营客是保障，而且有利于后期的经营管理。大卖场客流量比较大，同场经营的商铺就有了良好的依托及销售额保证。并且，大卖场免费班车，辐射范围可有效扩张，并吸引更远距离的消费者前来消费。

 

购物中心类型	区域型购物中心	社区型购物中心	近邻型购物中心
占地面积（万平方米）	12.5~40.5	4.5~12.5	1.3~4.5
出租面积（万平方米）	3.6~18	0.9~3.6	0.18~0.9
核心租户	1~2家或更多传统百货商店	1家大型卖场及折扣商店	超级市场和杂货店
商业点数	50~150个	15~50个	5~15个
商品和服务范围	向消费者提供商品种类最多，有助于仔细选购，能提高顾客购物经验	适当的商品种类，主要为方便购物者购买，并结合服务	向顾客提供最低限度的商品种类，更强调商品购买
最低支持人口（万人）	30以上	2~30	0.3~1
购物车程辐射圈	30分钟以上	最多20分钟	不到15分钟

　　主力店的吸引力是关键

　　为使得投资更有保障，专家建议投资者应该重点考察经营管理团队的能力以及主力店的吸引力。这类商铺不同于闹市区街铺，投资小、回报稳定是其得以生存的不二法则。记者了解到，前文中提到的松江区泗泾镇上的某项目，面积为40平方米的商铺，总价在80万元左右，一般的中小投资者也能承受。而根据开发商开出的包租条件，每年的回报率在8.5%左右，相对来说还是比较理想的。

　　姜新国认为，首先要看的是经营团队的管理能力。商铺的作用主要体现在经营上，因此经营得法、人气旺盛的商铺价值更大，而要做到这点，需要高明的经营团队来运作。在这方面，上海百联集团可谓是经验老道，如旗下的西郊百联购物中心、百联南方商城等都是在相当成功的案例。因此经营团队能力强的，投资成功的可能性也会随之增加。

　　其次是主力店的吸引力。社区购物中心的主力店，相当于整个购物中心的中流砥柱，因此主力店的品牌效应如何，也在一定程度上决定了商铺价值提升的空间。最简单的例子某过于位于闵行区内的上海港澳购物中心，随着山姆士超市在2005年底关闭，这里曾一度变得冷冷清清而乏人问津，但一年后大润发超市进驻，而后活力重现。可见能否成功引进具有超强市场竞争力的超市，也在一定程度上关系到日后商铺的经营状况。目前知名度高的大卖场有沃尔玛、家乐福、大润发、好又多等。

　　经营风险要规避

　　商铺投资作为一种技术性很强的投资方式，对于风险控制要相当到位，否则会遭遇失败。因此专家提醒要注意控制风险。那么，应该怎样做呢？姜新国给投资者提供以下几个方面的建议：

　　远离主力店的商铺少碰为妙。越靠近主力店，就越能接触到更大的人流量，相应商铺受关注程度也就越高。因此投资者可以预先了解主力店的位置，或者肯德基等品牌店的分布情况。此外如果投资街铺，尽量接近主力店也是投资成败的关键所在。

　　人口规模太小要当心。社区人口规模决定社区商品需求量，进而决定了商铺未来的租金水平和本身价值升值空间。因此投资者应该走访周边楼盘，了解其规模大小，居住人口多少，同时还可以预先了解一下大卖场免费班车可能到达的区域。

　　另外就是需要关注同质化竞争和管理方面的风险。如果附近一公里以内已经存在相同的购物中心，甚至存在规模更大的区域性购物中心，则应该三思而后行了。同时，考虑到商铺经营方面的风险，建议投资者一定要事先了解经营模式，已经商家的经营能力。如果引进在社区商业经营上有着丰富经验的商家来经营，如上海的百联集团，其成功的可能将会更有保障。

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