文/吴昊

　　温家宝总理在今年“两会”的政府工作报告中再次强调“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。同时将这条措施列入到2009年扩大内需、拉动经济增长的重要工作任务之一。

　　真正放松执行困难

　　从去年年底的“国十三条”到今年的“两会”，国务院“大家庭”对房地产市场的稳定发展与扶持宏愿堪与“望子成龙”的“小家庭”心态相媲美。宏观方向定下来了，真正执行起来却相当有难度。相关消息透露，“两会”开始之前银监会已经向各地方银行报备秘密下发通知从严二套房贷政策，可见二套房贷的放松还很有挑战性。

　　符合条件该不该放

　　二套房贷究竟该不该放？从2月份北京存量房交易市场以及房贷市场的成绩来看，交易量上涨幅度之快超出原来预想，这个与房贷7折优惠利率、降息后的低利率以及税费政策的改革分不开。可见，政策带来的影响力与号召力是惊人的。如果符合条件的二套房贷有所放松，那么交易量再创历史新高也不无可能，同时对扩大内需、拉动经济增长也会有一定的促进作用。

　　就二套房贷来说，在实际操作中有这样一个案例，女儿结婚时贷款买过一套房，目前仍在还贷中，母亲55岁，父亲60岁。她想过用父母亲的名义贷款买房，可是因为父母年龄太大遭到银行拒绝，自己想过再次贷款买房又受二套房贷的限制。面对首付四成，利率上浮10%的高额利息，让她很为难。像这样确实符合条件的借款人还有很多，目前在存量房贷人群中再次贷款自住需求的约占35%左右。二套房贷该不该放？专家呼吁，政策层面很有必要出台关于“符合条件二套房贷”松绑的可行性操作方案。

　　二套房贷尺度放开大胆猜测

　　二套房贷的“闸门”一旦打开后会不会有风险？业内人士认为，细则方面制定得当，风险还是可以控制的。专家大胆猜测二套房贷放开的几套方案：

　　1、“符合条件的第二套普通自住房”定义需清晰。

　　温总理在“两会”中提出符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。下一步的政策细则中如能将“符合条件”定义明确，对借款人来说也将有很大好处。

　　2、第一套住房已结清并已出售，是否比照首套住房贷款政策执行。

　　一般投资人群贷款买房未结清前就会出售，自住人群不会这样。如果借款人第一套住房已结清并且已经出售，再次贷款买房时能够提供结清证明就应该比照首套住房贷款政策执行。比如首付三成，享受下浮20-30%之间的优惠利率。

　　3、第一套住房未结清但个人还款征信优质，再次贷款时首付、利率是否可以优惠。

　　专家认为，部分借款人虽然第一套住房未结清但如果还款期间记录良好，未出现过逾期情况，在满足个人置业需求的前提下购买第二套普通住房时首付、利率是否能给予一定的优惠。

　　4、已贷款购买第一套房无论是否还清，人均居住面积低于当地平均水平可比照首套住房。其中当地平均居住水平标准可否考虑提高。

　　根据现在的二套房贷政策规定，已贷款购买第一套住房人均居住面积低于当地平均水平的可以比照首套住房执行，目前北京人均居住面积是27㎡,从北京现有住宅及开发的住宅面积来看，很少有人能够符合这样的标准。假设二套房贷政策有所放宽，在人均居住面积上的制定是否考虑宽松些。

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