本报讯(记者熊焱)中国银行国际金融研究所最新发布研究报告表示，国内房地产市场将由当前的“滞涨”转入周期性因素主导的下行阶段。预计未来两年全国房价均降10%，最高降30%。到2010年，房地产周期将重新进入上升周期。

　　报告显示，当前房地产市场“滞涨”特征显著。2008年前7个月，全国房地产开发投资和商品住房竣工面积均继续保持增长态势，但全国商品住房销售面积，无论是现房还是期房，却出现了不同程度的下降。全国完成房地产开发投资同比增长30.9%，全国商品住房竣工面积同比增长12.4%，但销售面积却同比下降 10.8%，增幅同比下降37.2个百分点。

　　报告指出，随着全球经济和我国经济增长“拐点”的出现，经济增长开始处于下降周期，我国房地产市场也开始进入调整，局部地区可能出现个贷违约率上升的潜在风险。经济周期下行将使信用收缩，规模小、资本实力不足的房地产公司可能出现资金链断裂而形成银行信贷风险。

　　报告认为，预计到2010年，房地产周期将重新进入上升周期。目前我国商业银行房地产贷款占全部贷款余额的1/5，但有些分行此项贷款占比已超过40%。在我国经济周期开始进入下行阶段并且部分城市存在房地产泡沫的情况下，银行的房地产信贷资产有较大风险。

　　为了避免信贷资产质量恶化，应对宏观调控政策适时调整，以保持房地产市场稳定发展。同时，应对房地产开发的信贷需求有保有压，避免“一刀切”带来整个行业的风险；银行应开展个人住房贷款的真实性检查，加大对“假按揭”贷款的催收和处置力度。 D051

　　新政连发只救“自住房”

　　专家解读

　　本报讯(记者李海霞)政策出手救市了，但国际金融危机尚未解除，在两股力量的博弈中，房价将上翘还是继续下行？目前，这恐怕是购房人最关心的问题。对于这个问题，多个业内人士认为，目前房价可能还会下行一段时间，但下行的空间有限，除个别项目外，整个楼市不可能出现“跳水”现象。

　　政策仍然不鼓励投资购房

　　“世界金融危机是否解决，主要看美国股指能否止跌并稳定下来，从目前来看，还没达到预期效果，这会影响人们对未来经济、收入的预期，预期不好，是不敢大胆花钱的。在国家政策方面，已经很清晰了，政府主要是支持自住型购房，不会鼓励投资型购房，更不会对开发商放贷，开发商的资金压力就不会很快解除，那么部分开发商只能通过降价来换取成交量和资金。”中原地方北方区董事总经理李文杰分析说。基于此，李文杰认为，目前北京房价还未见底。“可能年底前会。”他这样判断。

　　三环以内楼盘不太可能降

　　至于年底前，房价还会有多大降幅，李文杰认为三环以内的一些中高档房从年初到现在一直没降，将来也不太可能降；而通州、燕郊以及四五环周边个别项目还有可能再下行一段时间。北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春的观点与李文杰不谋而合。

　　“如今，政府再出台任何利好政策，均已难救楼市，市场走势只能是一个‘L’形，何时出现反弹，无法预期。”潘石屹的观点是相对比较悲观的。尽管潘石屹已经不再看好房地产市场短期内出现复兴，但他也不认同房市会出现大崩盘的说法，他认为，热点城市的房屋均价不会出现超过30%的下跌。

　　银行把20%作为房价下跌底线

　　对政策颇有研究的张先生认为，从出台的政策，能看出政府的底线。比如，这次救市新政中，确定银行对首付的最低比例是20%，这就说明，对银行来说以目前房价的8成接手是比较安全的。张先生进一步分析说，受美国次贷危机影响，中国的金融机构对放贷也很谨慎，把贷款安全放在第一位。如果房价跌幅超过首付比例，购房人就可能不还贷了，把房子丢给银行，就会产生次债危机。银行为避免这种现象发生，一定会把首付比例确定在一个自己认为比较安全的标准，因此，目前，银行把首付确定在20%，从侧面表达了他们对房价下跌的最大承受底线。