紧握房市发展命门

　　同样，8月27日，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》(以下简称《通知》)。管理层以原则明确、重点突出的方式，以土地入手，详细具体地规定了商业银行对哪些房地产项目可以贷款，哪些房地产项目不可贷款。也就是说，管理层开始用金融工具在土地入口来扼住房地产市场泡沫的命门。这样，既可达到中央政府节约集约用地的要求，也能在一定程度上规避商业银行的信贷风险。可以说，《通知》的出台，将对国内房地产市场产生巨大的影响。

　　实际上，对房地产风险的管理与控制，《通知》以土地信贷管理入手，与现在的产业政策、土地政策、经济政策结合起来来，控制商业银行资产是否流入房地产市场。应该说，如果能够以此为准，许多没有资格的房地产开发企业及项目根本就无法获得银行资金。比如，《通知》坚决禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款，即使是土地储备贷款也有严格的限制。在早几年，不少人在一无资本、二无技术、三无人才的情况下，只要与权力结合弄到所谓一块地，就能够组建一个房地产开发公司，就能够通过这块地向银行抵押获得贷款，部分缴交土地出让金，然后获得土地使用证开始住房预售，开始让建筑公司带资金进入房地产项目。房地产开发商再用这住房预售款来滚动下一个项目。从这开始，这个房地产开发商的财源就滚滚而来。整个社会的财富就通过这样的制度缺陷，短期内聚集到房地产开发商手中。

　　而《通知》禁止金融机构向房地产开发企业发放缴交土地出让金的贷款，也就是从根本上要求房地产开发商有了一定资质(即有一定的资本金才能做房地产开发商)，没有达到相应的要求无法进入房地产，从而以此来提高房地产开发商进入市场的门槛。与其相呼应的，2007年的国土资源部39号令，要求地方政府拍卖土地的土地出让金的缴付，可以分期付款，却不可分期获得土地使用证，要求全部土地出让金付清之后，才能够获得土地使用证。也就是说，房地产开发商想利用很少的资金来滚动房地产开发也已经不可能了。一家企业要进入房地产市场，就得有雄厚的资金实力。因为房地产就是资金密集型产业。正是从这意义上说，《通知》基本上把握到房地产市场得以健康发展的命门。

　　当然，如果政府相关部门在土地制度、住房预售制度、个人住房按揭贷款制度等方面能够联手并进、制度完善，那么中国的房地产市场信贷管理秩序就能够建立起来，并让其科学化及规范化，国内房地产健康持续稳定的发展就有保证了。