深圳房屋租赁市场价量齐升

　　新春过后的深圳楼市仍然延续着浓厚的“观望风”，成交持续稀少，楼市依旧低迷。而与之形成鲜明对比的却是“持续活跃”的租赁市场。记者近日走访多家房产中介了解到，新春过后的深圳租赁市场成交活跃，各个区域的租金水平都有所提高。特别对于二手商业而言，节后商铺租客的增多带来商铺租金的增幅强劲。业内人士表示，随着市场回报率的进一步提高，租赁市场将会继续活跃。

　　本报记者 陈颖

　　租客增多成交活跃

　　“开春后，公司办理的主要业务都是租赁业务，比年前的成交还要活跃”。中原地产的王先生刚刚处理完一笔租赁业务，他拿着手中的几张业务单告诉记者，刚上班没多久，他就达成了三笔租赁业务，比起现时的房产买卖交易要轻松得多。王先生表示，楼市遭遇“寒冬”，却带来深圳租赁市场的持续升温，呈现出供需两旺的状况，不仅租金相应上涨，租赁交易也表现活跃。“每年开春后都是租赁市场的高峰期，今年更是如此了”。

　　王先生告诉记者，这段时间，通过网络、电话或者上门咨询等方式寻租的租客数量明显增多，且大多是以换房为目的上班一族。“由于年前一段时间积累了大量的有效租盘，因此尽管租客的数量有明显增加，市场供给在短期依然能够满足需求”。

　　“不仅租客增多，租金也普遍上涨了”，这是多家地产中介人员的普遍感受。在福华路一家地产中介上班的小袁告诉记者，福田中心区的租赁需求大，租赁市场一直活跃。“较去年年底来说，我们公司开春后有了两三成的成交增幅”，她表示，目前像星河国际75平方米的两房精装户型，租金就高达6000元／月，普遍的租金回报率在5个点以上。位于福田区莲花北村的中介人员小张告诉记者，该小区物业年后的租金也普遍上涨，平均比节前至少高出100元／月；景田片区的租金也普遍上涨，缇香名苑部分一室一厅公寓的报价甚至超过了3000元／月。位于深圳传统商业区域中心地带的上步片区，商业气氛浓厚，片区内市政配套设施完善，社区成熟，交通便利，历来是自住型商家及白领的置业首选。据该片区的中介人员介绍，该片区2月份的租赁市场十分活跃，月均租金均有所上涨。目前，一居室约1500元／月，二居室约2800元／月，三居室约3500元／月。“在近期的租赁市场方面，全市各个区域的租金水平都有所提高了”。

　　随后，记者来到罗湖火车站片区，该片区的二手房多是一些配套较为齐全的住宅，是深圳二手市场比较成熟的一个片区。中介人员小谢告诉记者，这个片区的房子比较适合投资，在这里，二手房租赁市场一直很活跃，租金回报率也较高。“我前两天刚放出几个租盘，不到两天时间就出手了，而且租赁双方交易十分顺畅”。据了解，该片区靠近罗湖口岸，在该片区置业的港人较多。由于生意往来，港人在该片区买房、租房的比例特别大，这也是该片区价格一直坚挺的主要原因。目前，该片区的二手房租金回报率在6％－8％。“相比楼盘的销售价格，租金的走势更能真实反映房地产市场供需状况。”小谢表示，“深圳楼盘的租金价格在房价微跌的情况下，正在慢慢攀升，只要买方依旧持币待购，租房人群仍将增量，而房价近期不会大跌，那么房租将持续走高。”

　　写字楼租售价格齐升

　　记者在采访中发现，在深圳的住宅市场逐渐沉寂、正等待新一轮的变化时，深圳写字楼市场则呈现出一番不同的景象：深圳多个区域市场写字楼租金售价齐升，租售市场持续增长，呈现出积极、健康的发展势头。

　　相关研究报告显示，受福田中心区的整体带动，深圳高端写字楼市场近几年取得了长足的发展，全市甲级写字楼数量达到19个，提供办公面积达134．42万平方米。在供应量逐年上涨的同时，甲级写字楼物业空置率呈现出不断下降的趋势。目前，深圳市甲级写字楼空置率已经低于10％，仅为8．4％，地王商业中心、华润大厦、诺德中心、国际商会中心等标志性物业的空置率更在5％以下。甲级写字楼物业的吸纳量已达到8．47万平方米，表现出市场对高端物业的良好反应。

　　“受2007年深圳市写字楼市场整体供应偏少及物业需求增加的影响，多个区域写字楼市场呈现出租售价格齐涨的良好局面，其中以福田中心区高端写字楼价格增幅最为显著”。深圳招商地产研究人员李先生表示，目前，中心区主要写字楼的物业租金已普遍超过120元／平方米／月，甲级写字楼物业租金水平超过135元／平方米／月。预计随着未来数栋单一业权写字楼物业的供应，中心区写字楼租金将被进一步拔高，最高租金将超过200元／平方米／月，达到中心区写字楼市场的新高。他表示，由于中心区供应的销售物业越来越少，写字楼售价也不断攀升。目前，中心区写字楼的物业售价均超过25000元／平方米的水平，优质物业叫价更超越40000元／平方米。

　　“去年7月上市的金运世纪大厦均价在26000元／平方米／月以上，南山商业文化中心区的海岸城西座目前售价更是达到了30000元／平方米／月，成为片区写字楼市场的新高”。中原地产王先生告诉记者，在租金方面，车工庙片区的现有租金已和福田中心区相差无几，地王商业中心的租金亦超过了135元／平方米／月。

　　需求激增淡季不淡

　　据相关部门市场研究显示，在二手住宅买卖市场持续低迷时，房租却一直上涨。其中中低档住宅租赁价格比2007年年初上涨30％，高档住宅租金上涨10％。年底原本是租赁淡季，但2007年年底却一反常态，成交火热，租金水平一直保持稳定增长的态势。有关专业人士表示，租赁需求的不断增加促使租金上涨。

　　据了解，传统租赁市场的发展规律一般是：年尾，不少人返乡，租赁市场转为清淡；春节后，不少人返回深圳及一些人换房等原因，租赁市场开始活跃；到了5－8月份，毕业生来深就业，租赁市场需求达到顶峰，租金也是全年最高。但是2007年有所不同，年底租赁市场依然活跃，并持续需求旺盛。专业人士称，有三大原因可以解释此种现象。

　　第一，在市场观望气氛的影响下，不少置业者暂时搁置买房计划，转买为租。这部分人的居住需求暂时会通过租赁市场来实现，从而成为租赁市场上增加的有效需求。一般来说，每年年底会有一批购房潮，部分置业者选择年底买房，在新居过年，从而令年底买卖市场的成交量有明显增加。但是2007年年底的购房潮没有出现。据悉，2007年10月和11月，全市共成交二手住宅8763套，2006年同期成交17810套，不足2006年的一半。

　　第二，城中村的改造、拆迁，令租赁供给明显减少，从而促使部分租赁需求转往商品房市场。有分析说，深圳城中村10％的土地承担着70％的人的居住需求，这足以看出深圳城中村在整个租赁市场中扮演的角色。现在，随着城中村改造的进行，之前居住在城中村的部分租客不得不搬出，成为商品房租赁市场新增的租赁需求。

　　第三，政府严查公务员利用经济适用房谋取个人私利的行为，促使部分租赁需求流向商品房市场。而且，这一举措不仅令商品房市场的租赁需求有所增加，从短期来看，实际上也减少了整体租赁市场的有效供给，最终令商品住宅的租赁成交越来越红火。租赁市场稳步上升，深圳租赁市场和买卖市场的发展存在着本质的区别。就买卖市场而言，有可能在各种投机行为的哄抬下，造成供不应求的市场假象，从而带来房价的疯涨。但对于租赁市场而言，完全是由刚性的供需关系所决定的，不存在炒作行为。只要有租赁需求的存在与增加，租赁市场就能持续发展。就目前深圳的住宅租赁市场来说，明显是租赁需求大于供给，造成租金明显上涨。

　　专业人士称，值得注意的是，虽然目前租金水平上涨幅度较为明显，但是远没有到租赁客户群体承受的临界点，所以租赁需求的增加，将会使租赁市场步入稳步上升期，未来的租金将继续看涨。