别墅投资：少数人的游戏

　　

在成交量上升的同时，别墅新增供应量却有所下滑 本报摄影记者/任玉明Helen是一家境外知名设计师事务所的中国区董事，精明能干，膝下有两个小孩。她的月收入在3万元左右，是一位典型的“金领”。

　　随着孩子年龄越来越大，Helen希望改善居住条件，购买一套别墅。她日常开支并不少，像保险、孩子教育金、赡养家长、旅游等，一月最少也需要10000元左右。其家庭财产以存款为主，股票买卖不多，因此资金周转的余地比较大。

　　2007年6月份前后，Helen在浦东张江地区选中一套叠加别墅，与卖家约定的成交价为400万元（税前价格）。

　　Helen的看法是：由于宏观调控主要针对于公寓住宅产品，对别墅市场的冲击力并不明显，高档别墅产品的长线投资回报仍然较为乐观，面向的消费群体经济实力也比较强。别墅成交客户的明显特点是投资意向明确、预算高、出手快、倾向于一次性付款。

　　因此，从总体上看，别墅市场的炒作气氛并不浓郁，使得总体价格下跌有限，呈现稳中小幅上扬态势。由于别墅用地停批，开发商希望可以在有限的土地上建更多的别墅，别墅单套面积越来越小，可以提高价格但不减少开发面积的小独栋，及可大幅提高土地使用效率的叠加别墅将会成为市场的主流。

　　在签订合同的时候，卖家要求合同价写成300万元。如果Helen不答应，多缴的各项税费将由Helen承担。尽管这套别墅实际转让成交价格为400万元，但买卖双方私下协商签署协议之后递交给房管局及税务机关的过户价格则是以300万元成交的。这样，100万元差价所产生的营业税、个税、土地增值税等税费并没有缴纳。

　　如今，Helen购买的别墅单价几近翻番。目前该区域的别墅月租金在20美元/平方米，其年租金回报率约为12%。

　　上海佑威房地产研究中心本周发布的最新数据显示，去年上海别墅的畅销局面使得别墅可售房源下降，截至今年1月，上海别墅的可售房源仅有99.83万平方米，远远低于2005年初的248.05万平方米。

　　在成交量上升的同时，别墅新增供应量却有所下滑。受可开发土地限制，上海别墅供应量较2006年下降了8%，仅有167.44万平方米别墅推盘上市。上海别墅的供求矛盾有所加剧，供求比由2006年的1：1.21降低到2007年的1：1.61。

　　佑威房地产研究中心分析师薛建雄表示：“以往，一个别墅项目要卖好几年，到了2007年却出选了抢购局面。比如汤臣湖庭花园和保利海上五月花一上市即被抢购一空。”

　　Helen的买房经历仅仅是上海别墅消费群体的一个样本。上海中原物业代理有限公司一位副总经理表示，目前花园洋房和独栋别墅物业交易过程中的土地增值税率出现了明显变化：从过去规定的按“增值额30％~60％征收”，变成可以选择“对于无法出具原价的，按总价的0.5％征收”。这一税收政策调整，对上海别墅市场无疑是利好。

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　　购买别墅的还款方式

　　1.别墅养老——等额本金法

　　对于收入逐渐减少的别墅购买群，例如买别墅养老，还款方式较适合等额本金法，如果现有银行存款没有其他用途，住房贷款的利息将比你同期存款获得利息要多，所以应选择尽可能短的还贷期，即递减法（等额本金）。

　　2.从商投资——等额本息法

　　买别墅投资月回报高于付出的利息，那么应选择尽可能多贷款、尽可能长年限。投资回报大于贷款利息有净收入，适合等额本息法。此类购买人群多为从商人士，考虑到流动资金，采用等额本息法且一般贷足年限和额度。

叶国靖