从普涨变成抗跌

　　楼市投资关键词

　　广州房地产市场经历了2005年至2007年10月份的高歌猛进后,到2008年会如何走?市民在今年能否继续在房地产投资中博得满堂彩?

　　多位业内人士分析,随着今年广州住房供应体系的多元化,以及楼市观望情绪的持续和成交的低迷,2008年难以再出现房价“普涨”的局面。因此,投资者必须睁大眼睛,在多品种的房地产市场上,淘到“抗跌性”强的不动产。

　　供应:

　　产品出现多极分化

　　广州市春节前夕公布的2008年住房供应计划显示,今年广州将进一步完善多品种、多层级的住房供应体系。除了商品房外,会有更多的廉租房、经济适用房以及限价房供应市场,这也一定程度上分流了之前商品房市场内的消费者。

　　按照计划,在具有投资机会的商品房领域内,今年将在2006、2007年的基础上,继续贯彻落实国家90/70政策,优先发展中小户型、中低价位普通商品住房,保证包括保障型住房在内的90平方米以下住房用地供应量和新批准建设量均会达到总量的70%以上,着力继续改变偏大、偏高端的住房供应结构。

　　因此,从户型上看,2007年中小户型的供应量只占市场30%-40%的份额,而到2008年,中小户型的比例将加大,大中户型将逐渐稀缺。业内预计,在商品房市场上,今年90平方米以下的户型至少达到总量的一半。

　　房价:

　　商品住宅楼价不会再“普涨”

　　广州的房价经历了三年的大跃进,2007年全年商品住宅均价已经比2005年上涨了67.7%。而这轮房价的普遍上涨在去年11月之后开始出现转折点,广州商品住宅实际成交价格和销售量都呈明显的下降态势。

　　据广州同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文分析,2008年广州的商品房价格将不会呈现单边上扬或下降的态势,商品房价格将更多受制于产品属性、市场供求关系和政府行为的影响。

　　他认为,优质高档大户型物业、城市中心区黄金地段住宅物业将保持价格稳中有升,滨江东、珠江新城、琶洲、东山等地段由于产品稀缺性,楼价将坚挺。高档物业的价格甚至有上升30%—50%　的可能。而中、高档物业,特别是楼价在10000—13000元/m2,位于城市次中心(如金沙洲、科学城、番禺等地),由于受限价房的冲击和影响,价格可能回落,回落幅度有可能达到20%—25%　。此外,中、小户型物业(90平方米以内)在2008年将会大量上市,预期价格将稳中有降。　　　

　　二手房:

　　半年调整期过后楼市可恢复正常

　　二手房市场也往往能淘到升值潜力好的房子。目前看来,去年10月以来的淡季现在依旧在延续。但业内人士认为,这轮调整期在二手市场大约经历半年左右,而由于同一手房相比所存在的价格优势,二手楼价不太可能出现“普降”的局面。

　　来自满堂红地产研究部的统计显示,2007年第四季度广州二手住宅的平均成交价格为7331元/平方米,一手楼成交均价为10890元/平方米(官方交易登记数据),相比之下,二手楼价格优势明显。其次,2007年第四季度广州住宅租赁平均单价为27.56元/平方米,套均面积为67.7平方米/套,平均租金为1866元/套,按照平均单价8000元/平方米计算,中小套型住宅年平均投资毛回报率为4.1%左右,租售比为1:290左右,这两组数据显示楼价偏高,但基本还在正常范围。

　　满堂红地产研究部总监龙斌认为,二手房市场此轮的调整主要表现形式是成交缩量,而不是大幅降价,供求关系的本质并不会发生彻底改变。因此市场有发展的内在支持力。

　　宏观及政策预期:

　　对房地产投资抑制或是利好?

　　广州市经纬地产的市场分析报告指出,从整体的经济发展、居民收入和物价水平等宏观方面看,2008年的楼市利好因素依旧存在,但从政策来讲,金融信贷方面的货币从紧政策、供应增加后导致的竞争压力、物业税等税收政策,都会对楼价形成压抑作用,使得观望气氛持续,对于房地产的投资与消费需求都有明显的抑制作用。

　　赵卓文则认为,投资型购房还刚刚兴起,远未到结束的时候。年末股市退潮,数万亿资金等待出路。此外,CPI高涨,全年CPI高达4.6%,预计2008年CPI在5%—6%之间,老百姓将不得不考虑将多余的钱投入素有抗通胀美名的不动产中。但他同时强调,广州楼市今后的发展,很大程度上取决于政府对“房地产作为投资性产品”的态度。商品房能否被官方认可为“投资性产品”,恰恰是今后三年楼市是荣是衰的关键。　　　　本报记者　张睿