田老头新念理房经之二 短炒客为何变身食租族

　　文/本刊记者 黄罗维

　　文前提要：两年以前，本刊推出的《田老头楼市滚翻记》中的老田，这两年在房地产投资上继续屡屡得手，他究竟有什么秘诀呢？在采访中记者了解到，如今他更多地是从物业的租赁收益中把握机会，并通过资产转换实现“弃低就高”，以进一步获得更大的投资回报。

　　这两年房价不断上涨，国家的宏观调控政策也是一阵比一阵紧，在这样的情况下，如何投资房产就成了摆在我们面前的一个现实课题。一般情况下有许多人这么认为，房产投资首先是从房价的增值中获得收益，然后再考虑其所能获得的租赁收益。所以不少投资者在购房前都会不约而同地关注这样一个问题：“这房子会不会涨啊？”

　　的确，从投资的角度来说，关注资产价格的涨升是没有错的，但是房产投资还有着一个特殊的属性，那就是通过租赁来获取收益回报，而这一点在当前的市场条件下无疑是相当重要的。老田，这位在房地产市场跌打滚爬了许多年的投资者，目前正享受着丰厚的“租金回报”，在记者采访时他这样说：“我感觉在房地产市场有投资和投机之分，投资房产的人主攻目标首先是出租收益其次才是房产的增值；而投机房产的人，投资的目的很明确，就是短期获得投资的暴利。这种看重暴利而轻视复利的投机者，在与市场和政策的博弈中，只能获取短期的暴利，不能获得长期的收益。”

　　通过资产转换收益菲浅

　　一直以来，老田都坚定地自称自己为房产的投资者，而不是投机者。他说他投资房产主要看中的是长期的出租收益，而不是短期的差价获利，当然，如果出现房产增值过大的情况时，他也会考虑出手获利了结。老田认为，投资房产不能一投了事，死等升值，一定要定期盘点，跟踪研究，对于那些短期涨幅过快、出租收益较低的物业，该出手时就出手，这就是理财专家常说的资产转换，这也是他一直以来提倡的“理房”的一种模式。

　　为了验证自己的观点，他还向记者讲述了自己最近两年如何打理房产的故事。他说：“不动产和动产一样，也是要‘理’的，只有不断的去打理才会保值增值，否则就会缩水贬值。理房的第一步，就是对自己的不动产进行盘点。通过盘点你就会发现，市场的变化往往会改变你投资的初衷。在这种情况之下，有经验的投资人会随着市场变化而调整自己的物业，改变自己的投资方向。”

　　2006年7月，老田在对投资异地的不动产进行半年盘点时发现，他在江苏连云港同一区域投资的两处不动产，因其市场变化已经改变了他的投资初衷。一处是投资26万元购买的一套楼房和2个车库，一处是投资112.3万元购买的10间商铺。老田当初的投资目标非常明确，就是长期持有，以租还贷。那两处物业都是2005年6月交房，但是投资收益却截然不同：那套住宅和2个车库已经空关了一年，不仅没有一分钱的出租收益，还倒贴了180元的物业管理费，但是此物业的房产价值却增值了10万多元，增幅达百分之四十；那10间商铺的房产价值没有什么变化，但是因为购买的时候就签订了10年的租赁合同，一年收益90963元，年收益达8.1%。

　　同一城市同一区域，同时投资同时交房两处物业，其投资价值却表现出不同的走向。老田认为，住宅类房产的价值在于升值，商业类房产的价值重在租金。特别是在三线中小城市，因为人口导入有限，住宅类房产的租金涨幅缓慢而且也是有限的，而商业类房产就不同了，因为地段的稀缺性，时间越久租金就越高。于是，老田大胆而果断地决定：卖出住宅买商铺。2006年7月底，老田以36.7万元的到手价，把那套住宅和2个车库卖出。然后，他把买房所得分两次全都投资了商铺，2006年8月以每平方米2600元的团购价买了2间商铺，2007年12月又以每平方米2300元的尾盘全包价买了2间商铺。老田的这次资产转换，按理财专家的话说，就是既有短期获利又有长期收益。请看老田的三笔帐：第一笔，老田花26万元买的那套住宅和2个车库，投资21个月就赚了10.7万元，这在三线中小城市房价涨幅相对有限的行情里，可谓是获利不薄；第二笔，他以26万元的原始资本通过资产转换投资了价值36.5万元的商铺，不动产的原始资本增加了百分之四十，可谓是以小博大；第三笔，他通过资产转换，把一处市场价36.7万元因空关还要倒贴物业管理费的住宅，转换为4间商铺后，年出租收益高达32395元，可谓是技高一筹。