拍卖房产权税费最重要

　　律师点评

　　拍卖房价格诱人，然而也有很多陷阱。昨日，记者采访了广东东方金源律师事务所律师金焰，他表示市民在购买拍卖房的时候一定要格外小心。除了解竣工时间、开发商、房屋质量等购买二手房时需了解的情况外，尤其需要了解拍卖房的产权和税费问题。曾有一些市民拍得房产后，才发现拍卖机构不负责办理过户手续，而等到自己去办理时问题就冒出来了，或手续不全，或资料不齐，让其叫苦连天。

　　他还强调，市民一定要看清楚拍卖公告中的“权属状况”和“拍卖物权利人性质”这两个栏目。“权属状况”指的是待拍卖房的状态房产证或者是买卖合同（未办理一手房产证）。如果是买卖合同，经咨询说竞买成功后，市民先要去拿这个买卖合同去房产登记中心给原房主办理房产证，然后再过户到竞买者的名下，所以竞买者要替转让方交纳5%的营业税等税费。“拍卖物权利人性质”一般是单位或者个人。如果被拍卖物的权利人是单位，则税费复杂很多。因为拍卖成交时，成交价不包含转让方的一切税、费，受让方的一切税、费，应补地价及滞纳金、应补土地使用费及滞纳金，所欠地价及土地使用费，要由竞买人自行向国土部门查询。过户时所产生的一切税、费、地价及土地使用费均由买受人承担。如果是被拍卖物的权利人，则涉及到单位的企业所得税、房产税、土地增值税等，而这一切都要由竞买者承担。因此竞买申请人应查询该房地产原购价格和原权利人是否为个人或单位，以计算该房地产拍卖成交后所需交纳的转让税费，以供竞买出价参考。

　　金焰律师指出，产权和税费是拍卖房最大的风险，特别是税费最让人困扰，而影响税费多少的因素主要是权利人的主体、拍卖的成交价、原购房日和买卖日是否满五年（征收营业税）、房屋是商业还是住宅等等。而三级市场转让主要是契税，如果竞得价高于原房产证价格，两者之间的差额还要征收所得税。至于营业税，如果原购房日和买卖日已满五年，竞买者也要找到原房主，要其配合前往地税申请减免，方可免征，否则还是得照章缴纳5%的营业税。

　　本报记者 杜雅文