投资商铺的悲喜人生(2)

　　福兮祸所伏

　　2003年，已经小有积蓄并尝到投资商铺甜头的张先生又购买了两个商场铺，它们位于日后闻名广州的问题商场——康王商业城。

　　说起这次投资张先生至今依然十分感慨。他表示，当时以为自己已经很有商铺投资的经验。该商业城位于上下九商业街附近，有地铁直通，号称“全国首创环球旅游式主题商城”、“东南亚最大地铁商业步行街”等。

　　张先生还听说商业城有“政府股份”，就判断肯定不会有问题，于是头脑发热以约2万元/平方米的价格买入了两个小型铺位。结果后来开发商延期一年多才交楼，并改变规划设计，加上整个商场都是小铺位，没有旗舰店进驻，招租不理想。张先生一度非常担心自己的铺位将烂尾，40多万元就会打水漂。商场开业后，很长一段时间铺位没有租出去，但是他依然要每月交纳不菲的管理费。

　　“后来自己总结教训，商场铺不比街铺，一定要有很明确的规划，有号召力强的商家进驻，而且开发商不能把铺卖散，统一经营才能做好。”

　　在2003年同期，张先生还曾介入过另一地铁物业地王广场。当时他想给父母找点消遣，于是签下5年长租约，租下了两个小铺位让他们卖成衣。结果这个地铁物业虽然与著名的青少年消费区“流行前线”只有一墙之隔，但因人气全部被“流行前线”分流掉，足足守了3年才开始有起色。2007年，张先生将铺位转租，获得了5万元的转手费。

　　“这笔投资等于是只打了一个平手。没亏钱也没赚多少。它教育了我另一个选铺的道理：邻近的旺场商铺只会分流你的客源，并不能带来更多客源。”在康王商业城的铺位空置一年多才找到租客，而且计算过年租金回报率只有不到4％之后，以及终于从地王广场的租赁中脱身后，张先生迅速把投资重心重新放回到临街铺位。

　　几经寻觅，2005年张先生在六榕寺附近买下了一个只有30多平方米的小街铺。“买这个商铺的考虑是六榕寺不会搬迁，而且由于是珍贵文化遗产，周边环境会越来越好，随着广州知名度增加，游客也会越来越多。附近有很旺的香烛、佛教用品一条街，很多人过来拜神都会在这里消费。而且广州人喜欢在家里摆吉祥用品挡煞气，客源有保证，自然租户也稳定，由于铺位不多，租金总会水涨船高的。”

　　目前张先生的六榕路铺位租金比三年前上涨了20％左右，商铺市价则涨了近50％。此外，张先生还在一些大型的小区周边买了100平方米左右的饮食铺位，其中2004年买的龙口西商铺租金及价格都有40％以上的升幅。“因为就我的个人感觉，这些高档社区住的都是年轻人，喜欢外出吃饭。如果买能够做饮食的铺位，虽然比其他铺位的价格贵一点，但是租客容易找，又因为有别的店铺没有的优势门槛，叫价也可以高一点。”

　　最后，张先生在总结自己的投资经验时，特别强调了投资前要做好市场调查，不能想当然。“投资商铺比投资住宅风险大，因为资金需求大，铺如果选不好，就算折价也不容易租出去，不像住宅那么容易找到租客。”

　　“买铺一定要看地段，也就是交通和附近的商业氛围；其次是看经营用途；三看有效客源。买商场铺要看规划、开发商经营能力、旗舰店，要有耐心‘守热’商场。说白了，就是把自己看作租铺的客人，从他们的角度出发去考虑这个铺的经营前景如何，愿意为它出多少租金。然后自己再拿这个租金来对比总价来算一下，一般达到7％就是很值得投资的商铺了。”张先生说。

　　张先生资产一览表

　　资料来源：本报整理

　　地段 数量 面积合计 租金合计 市值合计

　　(平方米)

　　天河 2 约150 约8万/月 1300万元

　　越秀 1 约20 约2500/月 约30万元

　　荔湾 2 约30 约1.2万元/月约230万元