关于房价的几笔账

　　文/侯毅

　　对于谈论房价的各种声音，多是充斥着非理性的因素，或片面强调某个因素的影响，或是别有用心。这里有几个国际上常用的指标，有助于你认清房子的真正价值。

　　房价收入比

　　所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际管理，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3～6倍为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。但是据调查，全国大部分一线城市的房价收入比都超过了10。

　　以北京为例，北京市居民年人均可支配收入约为19000元(2006年)，而北京市五环内期房均价为13754元/平方米。若购买80平方米的一套房子，总价约为110万元。在采用银行按揭贷款买房(贷款8成，20年期等额本息)的情况下，首付22万元，每月还款6644元。按2008年将要执行的新贷款利率，则每月还款约7000元。

　　显然，普通百姓即使东拼西凑交上首付，仍然无力支付每月的银行还款。即使月入10000元的高薪阶层，在目前房价一直不涨的情况下，通常至少需要约5年才能准备够首付款，但再考虑到月供，每个月都将变得接近身无分文，甚至有可能成为“负翁”。

　　所以，目前大城市的房价普遍存在泡沫，人们应该学会理智，在力所不及的情况下不要急于买房。

　　租售比

　　所谓租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1：200～1：300。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1：200还是低于1：300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

　　据最新数据显示，北京的房屋售价与租金比上涨趋势迅猛，平均租售比已经达到1：350，超过了国际公认的1：300的警戒线。而广州、深圳一带的租售比已经达到1：800，甚至更低。按照租售比1：200～1：300预计，折算成长期投资的年收益率，大约是4%～6%。现在租售比突破1：800，意味着收益率远低于4%，只有0.5%～1%。目前想把房地产作为长期投资，显然要承担较大的市场风险。

　　空置率

　　空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，空置率在5%～10%为合理区，在10%～20%为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。据统计数据显示，2007年第二季度，北京市中高档住宅市场的整体空置率已达24.42%。

　　一位房产中介工作人员曾透露，要单看空置率的话一般不会超过50%，不过很大一部分都是租房子的，实际产权人的房屋入住率应该不会超过30%(即空置率在70%以上)。北京北三环安贞桥附近的一个小区，房子很早以前就卖完了，但是到了晚上却漆黑一片，没住几个人。这种状况在北京的很多小区里很常见。

　　建筑成本

　　有资深建筑工程造价师曾测算过：若不计土地成本，常见的住宅楼每平方米的造价不超过1000元。即使是各种原材料价格都大幅上涨，但因为其在房价中所占的比例实在是太低了，对房价的影响非常有限。因此原材料价格上涨不是房价飞速上涨的重要原因。有人研究过后说，若跟国际接轨，相对于巴黎，北京合理房价则是2134元/平方米，这虽然有点调侃，但至少说明我们的房价确实已经“脱轨”很远了。