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现在买房合适吗

http://www.sina.com.cn 2008年01月21日 22:51 《大众理财顾问》

  讲述/尹伯成 整理/王豪

  2007年,中国房地产市场几经动荡,个别城市如深圳的平均房价,先是在前半年上涨了约1倍,下半年又在宏观调控下急剧走低,经历了一个完整的抛物线。如何看待中国房地产市场的发展趋势?政策层面又会有怎样的动向?这是很多人关心的问题。

  保障性住房出水面

  分析2007年的宏观调控政策,可以发现其思路越来越清晰,这也是决策部门在借鉴此前经验、教训的基础上,对房地产市场有了更深的认识。

  比较典型的例子,比如各级政府加大了建设经济适用房、廉租房等保障性住房的力度,这是对的。此前,不少宏观调控都是在商品房上做文章,结果发现起不了太大作用。原因在于,大多数城镇居民的经济收入有限,即使政府强行把商品房的价格打下来一点,他们也很难有能力购买。何况,开发商和中介往往转移政策成本,变着法把房价推高,政府靠宏观调控打压房价的努力收效甚微。在这种情况下,各级政府总结教训,把精力集中在建设保障性住房上,是非常明智的做法。

  另外,与以往“国八条”、“国六条”等宏观调控政策不同,2007年的政策更加具体,更有可操作性,这是一个很大的进步。比如,2007年9月27日发布的关于提高第2套住房首付比例的新政,以及此后一系列解释、说明,在抑制房产投机需求方面,效果非常明显。根据相关部门的统计,广州、深圳等地的平均房价已经开始回调,虽然幅度还不太大,但是宏观调控政策的威力已经初步显现。

  据此,2008年的宏观政策会有哪些动向呢?

  各级政府会进一步落实保障性住房建设的政策,多造经济适用房、廉租房,让城镇低收入阶层有房住,符合中央建设和谐社会的要求。

  税收方面可能会有重大变化。比如大家讨论已久的物业税,它有增加房产保有环节成本、抑制投资和投机性需求的作用。目前,全国已有几个省市开始物业税“空转”运行。预计可能在2008年试点,而且最先从商业地产开始征收,继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主,逐步实现只要拥有房产都应该纳税。据说,财政部门已经在对如何评估不动产、物业税税基和税率等问题进行研究。

  最后是货币政策方面。央行可能会继续加息,以减少投机性购房需求,但是考虑到该政策会对自住性购房人带来较大负担,国家或者会适当重视这个问题,在政策方面做出变通。

  外部影响不应放大

  2008年是个非常特殊的年份,很多人担心,一些特殊事件将会对房地产带来较大影响。事实果真如此吗?

  先说奥运会。有人说奥运会将是北京房价的拐点,会后的房价可能大幅下跌——这种说法有道理吗?奥运会只是带动北京房价上涨的一个小因素,而非决定因素。北京作为首都和北方第一大城市,自有其特殊地位,旺盛的、庞大的购房需求才是推动北京房价上涨的根本原因。所以,奥运会后的北京房价,不可能像有些人想像的那样往下猛掉。

  其次是股市。从中国经济发展状况来看,股市可能会保持平稳上升的态势,人们会在观望一段时间之后,继续拥有投资热情。从以往经历看,股市涨跌并非与楼市完全同步关联,房地产市场有自己的特点,股市对它的影响不会太大。

  再次是人民币升值与热钱流动。以往这些因素可能确实会令很多人担心,不过现在无需多虑了。虽然人民币升值后热钱不断流入中国,但有关部门已在政策层面对外资购房做出了限制,而从紧宏观调控又不断打击投机性购房,炒房者面临较大的政策性风险,他们退出房地产市场的可能性远远大于进入的可能性。

  还有人问:政府大批量推出保障性住房,会否导致商品房价格下跌?事情不会像人们想得那样简单。虽然政府推出了不少保障性住房,但是由于限制条件较严,有资格购买的人还是少数,大部分人要被推到商品房市场上来。需求决定价格,保障性住房的推出会对商品房的价格有影响,但冲击不会很大。

  买房时机如何确定

  那么,现在买房合适吗?要回答这个问题,不妨先来分析一下房价走势。

  从目前的统计数据看,北京、广州的平均房价已经超过1万元/平方米,上海、深圳更是高达1.5万元/平方米,2007年几个大城市的房价涨幅都在两位数以上。这是否意味着房价已经到顶了,要走下坡路了?答案是否定的。

  以上海为例,2007年第4季度的统计表明,平均房价与前3季度相比有所下降,造成了某些人的错误预期。真实情况怎样呢?中心城区由于供应量少、土地稀缺,房价一直居高不下,而且还有一定幅度的上涨;昆山、奉贤、崇明等郊区县供应量、成交量较大,但价格相对较低,对上海平均房价有一个拉平效应。所以,2008年的上海房价会比较平稳,不可能暴涨,也不会大跌。

  对于买房投资的人来说,现在入市可能不再是一个很好的选择,由于要面临较大的政策风险,建议关注其他金融理财产品,寻找更好的保值增值工具。

  对于买房自住的人来说,要根据自己的实际情况决定,既不要对后市抱有太大的期望而长期持币待购,也不必太过恐慌而急于买房。另外,还需要考虑买房的位置,然后决定买房时机。如果你选择在城市中心地带买房,年末春初是个不错的时间——由于银行刚好用完了贷款指标,而新的款项还没有批下来,贷款购房者数量减少,此时开发商若急于出手套现,就会在价格上给予优惠。如果你选择在郊区买房,不妨再等上一等,因为其供应量较大,房价不可能快速上涨,切不可轻信开发商和中介的纸面宣传,匆忙之间妄下决定。

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