二线城市房价还会上涨

　　——访上海鹿都房地产开发有限公司总经理郑铭

　　文》本刊记者/甄爱军

　　未来一段时间内国内楼市会如何发展？上海鹿都房地产开发有限公司总经理郑铭给出的答案是宏观调控对大城市楼市更为不利，而内陆城市仍然处于补涨阶段而持续上涨。

　　虽然国家已在不断出台政策打压投资性需求，但是郑铭认为国内的房地产仍然有投资机会，当然得注意投资方向。住宅项目仍然可以关注，但是需长期持有；而一些品质不错的商业项目也能获得很不错的回报。

　　调控对一线城市房价有影响

　　见到郑铭是在一个阴雨绵绵的下午。冬天的阴雨天总是让人感到压抑，就如当前的房地产市场一样，买卖双方再次陷入拉锯战，虽然缺少了追涨的焦灼，但对房地产市场未来走向无法判断的迷茫，同样也让人不好受。

　　因为恰逢央行对“第二套房”做出了界定，此前就如何确定第二套房的争论由此画上了句号，我们的话题由此展开。郑铭在房地产行业已有十数年的从业经历，见证了中国房地产从低迷到高潮再到盘整的磕磕绊绊发展历程，见多识广的他，自然对楼市有着独到的判断。

　　郑铭表示，“第二套房”新政的出台，会让一些实力有限的小投资者“离场”。他说：“银行提高首付和贷款利率，这对实力有限的投资者会形成很大的影响，因为投资成本的增加，可能会使得他们放弃投资计划。”

　　在谈到调控的实际作用时，郑铭表示应该是对国内主要大城市的房价影响比较大。在他看来，在最近几年内，国内主要大城市如北京、上海、广州等一线城市涨幅冠绝全国，而受其影响，京津冀环渤海经济圈、长三角、珠三角城市带的房价也一路走高，总体水平也高于国内内地城市。在他看来，在宏观调控的作用下，这些主要大型城市在今后一段时间内房价上涨速度可能会放缓。

　　二线城市房价会持续上涨

　　此前，沿海城市的房价上涨速度明显高于内地城市，但是这种状况已经发生了变化。

　　在国家发改委最近公布的“中国七十个大中城市房屋销售价格”数据中，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，分地区来看，乌鲁木齐以21.1%同比涨幅位居第一，而长沙也以17.2%的同比涨幅紧随北京位列第五。此外，西安的14.3%、襄樊的14.7%、岳阳的14.2%等，也能让人感到目前二线城市的房价上涨速度大有取代一线城市的势头。

　　导致二、三线城市房价上涨的原因有很多种，如土地成本相对较低，加之房地产需求此前未完全释放，因此近期内地房价劲涨便不难理解了。郑铭表示，在2008年国内的房地产市场将会呈现差异化发展态势，其中此前一线以及沿海城市的房价已经历了快速上涨阶段，二、三线城市在这波牛市中必将经历补涨行情。他判断此轮补涨行情还没有结束，在2008年还将会延续下去。“我认为内地二、三线城市的补涨行情在今后一段时间内不会很快结束，还要维持一段时间。”他说。

　　投资商铺关键是在管理

　　谈到房产投资，郑铭认为国家虽然在未来虽然不会放松对房地产市场的调控，但并非没有投资机会，投资商铺就是一种不错的选择。

　　商铺投资一直是市场热点，市场上也不断有项目推出。但商铺的个性化很强，目前上海有少数商铺因为管理不善，因而导致投资者很难得到理想的回报。对此，郑铭表示，投资商铺除了要考察商铺的所处地段、未来的成长性等因素之外，选择好的管理团队也是其中一项必不可少的功课。

　　在他看来，一个商业项目运营的好与坏，能否持续长久，与经营管理模式息息相关。经营管理公司不仅要完成整个商业项目的管理，还要承担招商责任。能否招商成功、持续运作成功，采用何种方式和模式的经营管理，这需要管理团队花费相当长的时间去考量。只有把这些工作都做到位了，商铺的价值才会显现出来，投资者的利益也才能由此而得到保障。