港澳楼市有投资机会

　　文》本刊记者/甄爱军

　　提要：据香港房产界人士介绍，最近香港楼市出现了一波小高潮，房价再次上扬。而澳门楼市也随之同步上涨，尤其是价位较高的豪宅，上涨幅度更大。针对两地未来楼市的发展趋势，业内人士均持乐观态度，认为两地的楼市面临着较大的发展机遇。

　　有意投资海外房产者一般会首选港澳地区，因为地理位置比较接近、语言障碍比较少。那么，目前港澳地区房产市场的形势如何，又有哪些值得投资的区域呢？记者为此采访了香港房地产界的一些知名专家。

　　香港：众多利好带来投资机会

　　经济向好、政策扶持等一系列利好因素促使香港楼市迎来了一波新的涨势，其投资时机显现。作为香港房地产界资深人士，上海融置投资管理有限公司总经理钟文慧也已经明显感觉到了香港楼市在快速上涨。钟文慧告诉记者，目前在一些普通地段的板块内，目前也出现了中档价位的物业。

　　他所说的中档价位楼盘，是指目前香港价位在60000港元/平方米左右的楼盘。的确，根据香港中原地产交易统计数据显示，目前在售新盘中，低价楼盘很少。目前在售的20个新盘中，只有怡心苑和豪景花园两个楼盘的均价低于30000元/平方米，其余的均超过这个水平。而价位在55000～75000港元/平方米之间的新盘达到10个。个别高档公寓项目售价更是超过10万元大关，如聚贤居的售价达到了128322港元/平方米(部分楼盘近期均价见表1)。

　　表1 香港部分在售新盘近期交易价格

　　基强联行董事总经理陈基强向记者表示，香港房价正在逐步向历史最高值靠拢。他向记者提供了一组数据，在1997年回归前夕，香港中档物业均价为80000港元/平方米，豪宅为20万港元/平方米，现在低档40000港元/平方米，中档60000港元/平方米，与最高值还有20000港元/平方米的差距；但是高档物业超过了1997年的最高值，例如恒基地产旗下的港湾豪庭，二手房售价接近36万港元/平方米，长江实业在将军澳的开发城中之城，销售价格达到了50万港币/平方米。

　　而纵观香港楼市四大板块，此前香港岛整体房价处于高位的是香港，九龙、新界东次之，新界西最低。但现在这种状况正在发生变化。钟文慧告诉记者，以前一些地段很一般的地区，现在也出现了高价房，如在西九龙公路沿线，原来是低收入人群聚集的地区，但是最近开发的楼盘售价都已接近70000港元/平方米，而且一些二手房也涨到了50000港元/平方米，整体水平已经抬升。

　　就目前二手房市场来说，香港和九龙的两大板块内抛售出来的物业，难觅30000港币/平方米以下的物业，而大多数物业的报价都在40000港币/平方米以上。只有新界还有不少单价低于40000港元/平方米的物业，但这些物业房龄较长，大多超过10年时间。相比较而言，在新界西可以找到更多的低价物业，而新界东的价格则慢慢走高，有向九龙靠拢的趋势。

　　表2 香港部分二手房市场报价表

　　未来还有升值潜力吗？如果让中原地产主席施永青看来回答，他肯定会说有。施永青指出，港元与美元挂勾，美国减息，香港不得不跟随一起减。但由于香港的经济处境却与美国不一样，根本就无减息的必要。而近年来香港经济增长的势头不错，通胀又蠢蠢欲动，本应加息避免经济过热才是，但现在却要跟随美国减息。这种与本地经济实况不符的利率政策，无可避免会对已经相对活跃的经济，产生新的刺激作用。据香港中原地产研究部公布的数据显示，九月份首次减息后，截至到2007年12月14日，香港楼价连升十一周，升幅达13.7%。

　　此前，香港有好几个高档楼盘来沪推广，那么此类物业还有投资机会吗？对于香港豪宅的投资前景，陈基强非常有信心，他表示，豪宅的供应量很少，需求量大，所以豪宅在近几年得以迅速“翻身”。而香港的投资移民政策，会继续促使香港豪宅不断走高，“投资650万元就可以定居香港，这是一个巨大的利好。”他如是说。

　　陈基强认为香港的豪宅市场并不缺乏租赁客户，他说：“很多上市公司去了香港之后，会租赁高档物业供高层领导使用，这是一个很大的市场需求。”

　　澳门：博彩业开放促使楼市上涨

　　专家表示，澳门的经济将会由于博彩业开放而向好，这会促进澳门楼市发展。资料显示，澳门虽然地域狭小，只有28.2平方公里，人口也只有62万。但澳门的经济水平并不低，在2006年人均达到28438.5美元，主要是以博彩业为主，占整个GDP的48%，而2007年可能超过50%。

　　统计数据表明，澳门在2007年房价出现较大涨幅。截止到目前，澳门住宅成交价为14410元/平方米，比2006年上涨41%。对此陈基强认为，澳门的房价上涨，主要是由于博彩业开放，有力促进了经济的发展。仅一个威尼斯酒店的开业，能增加10万个就业机会，而每个岗位的月工资在13000～16000澳门币。

　　此外还有“移民计划”。从2000年开始，澳门特区规定，只需要以现金100万澳门币购置物业，在7年内维持50万以上澳门币存款，大专学历，买楼人夫妇和其未成年子女就能申请澳门投资居留。这项政策出台之后，吸引了大批内地购房者，其中很大一部分是冲着申请居留权而去的。据澳门贸促局的资料显示，2000～2006年，澳门特区共接受11712宗投资居留申请，其中以购入物业申请居留权的成功个案共7939宗。在2007年4月这项政策暂停。

　　博彩业的开放，以及移民计划，促使澳门房价上涨，目前澳门物业平均每套单价达到175.2万澳门币。但相对周边及内地高房价地区来看，澳门地区房价还不算高。统计资料显示，以一个两房厅面积约100平方米的单位为例，楼价与二人家庭年收入的对比基数，澳门为2.6倍，与北京、上海、深圳来说，还有一定的差距。国际惯例及硏究指出，楼价与二人家庭年收入比若在4-6倍之间，楼价仍属健康。由此看来，数字反映澳门楼价仍有上升空间。

　　对于澳门楼市未来的发展，陈基强表示在2008年上半年可能因为近期上涨过快，需要一段时间进行消化，但未来持续上涨的态势不会改变。他表示，随着博彩业的进一步发展，将带动旅游业以及会展业，这比较促进澳门本地的经济发展。国外娱乐业巨头投资兴建的“金光大道”项目，将会早就更多的就业岗位，其中不乏高收入职位，而这是带动周边租赁市场走高的“催化剂”，与之相辅相成的会进一步促进房价的上涨。“我认为在未来5年内，澳门的房价会不断上涨，尤其是与旅游有关的商业项目，机会更大。”陈基强如是说。

　　表3 部分澳门物业市场报价

　　投资港澳需谨慎

　　不过需要注意的是，投资香港楼市手续比较复杂，因此一定要了解清楚才能动手。目前在深圳有房产中介宣称：零首付，只交5%的定金，三天签正式买卖合约，签署合约可自由转卖，20个月不用供楼。但专家表示，虽然投资香港房产的优势在于利率低、税费少，基本可以租养贷，但是至少都要求首付5成，对置业者经济实力的要求也就更高，而且内地人赴港买房的交易程序尤其复杂，不可轻信一些中介人员对购房条件的口头承诺。

　　而在澳门，此前有内地的中介公司打出移民购房的幌子，骗取购房者的服务费，甚至吃差价。有些中介公司根本就不具备办理移民手续的能力，他们只是借此机会大发横财。澳门澳消委会曾接到内地不少购房者的投诉，称此类不法中介公司虚报楼宇面积、违反协议、吃差价及滥收手续费、收取佣金不履行义务等。尤其是目前澳门特区已经暂停了“移民计划”，所以购房者更需小心，以免破财。