写字楼价值远被低估 渐成房产香饽饽

　　房产新政接踵而来，央行频频加息，《物业税》的猜测满天飞，尽管受到这些利空的重重包围，房价一日一个台阶步上“上行通道”，令许多投资者与自住购房者开始觉得“高处不胜寒”。股票基金走势未明，在不明朗因素弥漫的此时，还能不能投资日益高企的房地产市场？对于住宅，面对“拐点”的猜疑自然不敢投资，但细心的投资者发现，写字楼目前正处于价值洼地。

　　文/特约记者 吴蔓芸

　　李灿(化名)最近看到楼市节节攀升，便开始考虑将从股市上赚到的钱拿一部分出来投资房产，毕竟房产是一种保值的投资产品。在李灿的眼中，每样理财产品都需要投资一些，一来可以分散风险，二来有浓厚理财兴趣的李灿觉得这样可以获得更全面的理财知识。目前市面上房地产投资适合于私人投资者的品种包括了住宅、写字楼、商铺，经过一番比较之后，李灿选择了写字楼作为投资对象。就在大多数“炒房团”瞄准住宅市场时，李灿却选择了较为冷门的写字楼，因为他觉得在房价高位运行的今天，与其买入高位股，不如买个潜力股。细细计算下他的投资回报率，其实不难发现其实李灿并没有看走眼。

　　写字楼价值远被低估

　　广州从古自今都是一个重商的城市，十三行、玉器街、北京路等都是广州商业历史沉淀的印记，而民间更一直盛传着“一铺养三代”的说法，2003年以前，广州投资客普遍将目光聚焦于商铺投资上，住宅与写字楼物业投资少有问津。然而，自2003年底广州住宅迎来了上升的拐点后，投资客又开始将目光聚集于住宅物业上，商铺与写字楼投资开始备受冷落。广州楼价在短短的三年时间内翻了几翻，“3888元-4618元-5117元-6373元-11290元”，这是广州自2003年以来逐年的一手住宅的均价，触目惊心的一手价格也带动了二手市场的活跃，住宅市场的租售比越来越低，目前已经超过了1：260(1：200为租售比国际通行警戒线)，承租者越来越少，空置率不断高升，回报率不到4%，令越来越多的地产投资者对房地产投资更为谨慎。

　　就在这高企的房价下，冷静的投资者或者会开始对比商铺与写字楼，商铺目前的投资回报率大约为6%左右，比银行贷款利率稍低，租售比约为1：171，加之商铺价位向来不低，暂未形成商业氛围的珠江新城二手商铺均价为9万元/平方米左右，而像北京路这样的商业旺地，商铺均价已经到了30万元/平方米左右，这样的单价显然并不是所有的投资者都承受得了的。

　　写字楼是一个城市发展的指向标，从写字楼的开发建设与租售情况可以洞察该城市的发展动态，反过来一个城市的发展好坏直接影响该城市的写字楼开发热度。加入WTO后，广州日渐走向国际化，尤其是随着粤港澳更紧密关系的CPEA以及泛珠三角合作“9＋2”战略的实施，以及广州申亚成功，政府、开发商都对广州的商业发展前景十分看好，广州国际商业大都市地位进一步加强，商业地产开发开始在广州展现出无比巨大的潜力与商机。老道的房地产投资者在这种前提下，更会细心于写字楼与周边住宅的价格比。

　　目前天河东写字楼的售价约为1.3万元/平方米左右，而天河公园周边的楼盘价格约为2万元/平方米。以目前国际上的商业地产与住宅地产的价格比来看，广州写字楼销售单价低于周边住宅单价这种现象并不正常，因为写字楼的建安及设计成本均高于住宅，因为写字楼在建筑设计上的要求比住宅更高，硬件的配置上比住宅也更为讲究。写字楼作为投资性物业，其售价应比周边的住宅高1倍左右，然而出现写字楼售价与住宅倒挂现象，说明写字楼市场被低估，也反映出写字楼市场还大有潜力可挖。

　　写字楼价值回归需时日

　　写字楼市场的潜力不仅仅在于其低于周边住宅价格，更体现在其整个写字楼市场的发展历程。

　　许多人都认为整个房地产市场由高价向低价转折的拐点在1997年，其实只是由于当年的亚洲金融风暴令该年份的下滑显得尤为明显，熟悉广州整个房地产市场的人士都可以发现，其实广州房地产市场的真正拐点在1995年，当然写字楼也并不例外，这也是李灿在决定投资房地产前做的一项功课。

　　1994年是广州写字楼市场最为辉煌的年份，当年的销售均价为18645元/平方米，该价格是目前广州写字楼市场远未能达到的。正是因为这个现象，令李灿下定决心选择投资写字楼，因为他相信写字楼仍有较大的上升空间。

　　广州写字楼市场兴起于1992年，直到1994年，全市写字楼批准预售面积为67.8万平方米，销售面积仅为12.3万平方米，而当年写字楼市场的质素与现今写字楼的配备相比远为落后，各种配套也并不齐全，当时广州世界贸易中心已经算得上是顶尖写字楼；2007年上半年房管局公布得数据显示，今年上半年一手写字楼得销售均价为11876元/平方米，远未达到1995年的价格水平，另外2006年新批准面积仅为36万平方米，销售面积却达到64.87万平方米，市场大量消化了之前留下的写字楼；2007年上半年一手写字楼的销售均价为11876元/平方米，比去年同期增长了39%，而二手写字楼的销售均价为4578元/平方米，比去年同期增长了9.7%，可见市场的活跃程度。

　　目前广州写字楼的整体投资回报率约为8%，一手写字楼的投资回报率为8%-10%左右，租售比约为1：150。具体到各别区域，以珠江新城为例，目前珠江新城的住宅均价为2.5万元/平方米，租赁价格为65元/平方米/月，而目前珠江新城销售单价同样为2万元/平方米左右的甲级写字楼，租金为130元/平方米/月，其回报率之高其实也并不难理解。

　　写字楼投资有讲究

　　众所周知，写字楼有等级之分。目前广州写字楼市场并没有统一的区分标准，通常以其硬件配备、区域交通、租金水平等来衡量其所属等级。在选择甲级写字楼作为投资对象还是乙级写字楼作为投资目标时，这便需要视乎个人偏好了。

　　许多人会觉得乙级写字楼的投资回报率会更高，这种说法有一定的道理，原因有二：一是由于广州整体的商务结构决定的。广州的产业结构主要由物流、制造业和外贸构成，这三种行业都不需要大面积的办公地点，并且广州这个城市充斥着大大小小的私人企业，更有数不清的处于创业期的公司，这些企业对乙级写字楼的需求量较大；二则由于“住宅禁商”。由于住禁商，许多原来在住宅办公的企业必须在期限内寻找新的办公地点，乙级写字楼租金较低，但往往新建成的乙级写字楼在外观和配备上并不差，这样对于这些公司来说可以降低办公成本，又可以寻找到更为体面的办公地点。正是由于这些综合因素，令广州乙级写字楼的空置率较低，投资回报率往往高于8%。这也是李灿选择乙级写字楼作为投资选择的原因。

　　但往往事物之间存在着千丝万缕的关联，由于乙级写字楼的热租，一些原本在乙级写字楼办公的大型企业在这种情况下会寻找更能体现企业形象的甲级写字楼，同时由于“住宅禁商”也分流了不同规模企业入住的写字楼类型，甲级写字楼里已经形成了由大型国企、跨国企业的集中地；另外，随着跨国企业中的快速消费类别及金融证券类在广州不断扩张，不同功能部门往往会选择不同行政区域的写字楼，例如注重形象的部门会选择珠江新城或者天河北，一些公共行政关系部门会选择环市东商务区，而具有会展功能的部门会选择琶洲商务区，这令广州不同区域都兴起了许多甲级写字楼。目前越来越多的甲级写字楼倾向于只租不售，可售的写字楼价格也日益高企，这也成为许多追求高品质的投资者追捧的对象。总体来说，甲级写字楼的空置率略高于乙级写字楼，但租金收益比乙级写字楼要稳定。

　　李灿在寻找写字楼投资项目时，可以说踩遍了广州市所有在售的写字楼，他总结出了自己的一套选择写字楼的看法：不管是甲级还是乙级写字楼，作为商务办公地点，它们的价值体现有着相同的地方。办公地点除了区域问题以外，最重要的便是交通，一般位于两条主干道交叉处的写字楼交通较为便利，价值也更高；而写字楼项目处于四维时空体系中，投资前不仅要在“点”、“线”、“面”上去分析，还要查询项目的周边规划及政策走向。宏观因素固然重要，项目的细节部分更需注意，例如物业管理公司的服务，这是越来越多使用者所关心的问题，如电梯的运行速度等更是甲级写字楼所需要考虑的，电梯过长的等待时间会令写字楼的投资价值大打折扣，因为这直接影响到写字楼使用者的舒适度。

　　李灿选择的写字楼是现楼发售项目，目前他已经接到了不少有租赁意向的客户的咨询，在回头看自己选择这只潜力股的过程，他坦言，无论在做哪方面的投资，前期市场调查与分析的功夫绝不能偷工减料，只有这样才能获得相应的回报。

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