专家分析：冷眼看楼市拐点

　　近日，“楼市拐点说”见诸报端，各大主流媒体议论纷纷，着实让人兴奋了一下。作为普通百姓，我希望拐点是真实的，如果房价下降，就可以让更多老百姓得到实实在在的好处；但冷静下来，从房地产二级市场的工作经验看来，这个“拐点”似乎还有些扑朔迷离。

　　那么，楼市“拐点”是否真的到来了呢？记者采访了国内唯一物业交易保证公司——北京开太物业交易保证有限公司总经理白钧先生，他认为：进入第四季度以来，随着第二套房贷政策的出台，数据表明，各大主要城市的房屋交易量均出现了不同程度的下滑，许多自住型购房者明确表示要再观察一段时间，再等一等。的确，个别城市的房价确实出现了一些松动的迹象，比如深圳；个别项目的也出现了开盘价即低于周边房产价格的现象，如广州万科；打折风吹起，12月的新房开盘价环比下降300多元的北京。

　　但仔细看这些价格松动，却各有各的原因，而并非取决于供大于求的市场规律。

　　比如深圳，在经过5年的疯狂上涨，房价确实以到达一个颠峰，它在与人们的资产水平提出了终极挑战，在人们无力负担的时候，妥协的只能是价格。而这个价格依然有很大水分。

　　广州万科的金色康苑，虽然开盘价仅7000-1.3万元，远远低于同地段2万/平米的价格，但相对于楼面地价仅3000元的成本，实际利润已成功翻番。对于在全国29 个城市涉及100 多个在建项目的万科，460亿的销售额可以使资金快速周转，对于企业来说，长足发展至关重要。

　　北京，由于特殊的交通状况，地理位置对房价起决定性作用，而新开盘项目多在五环外，表面上的价格环比下浮，不具有任何说服力。整体来看，北京的房价是近几年才开始迅速上涨，而且，短期内，依然具有上升的空间。再看打折，虽然全款购买可以打到9.5折，或部分房产可以直接打9.9折，但是看价格，如果11月的价格是1.8万元/㎡，那么12月的价格2万元/㎡的9.9折是1.98万元/㎡，依然是明降暗涨。

　　仅以一两个月的价格松动就给“拐点”下定义，还为时尚早。以前也曾出现过价格小幅下降后大幅上涨的的现象；个别城市、个别项目的降价并不具有普遍性，毕竟房企有各自的战略发展目标。

　　总之，经济发展的向心力和辐射力，在吸引人才的同时也增加了本地房地产市场的发展潜力。住房结构的不合理的现象以及供求矛盾短期内是无法解决的，因此，自住型购房者延缓买房，但不代表会放弃买房，依然具有购买潜力。

　　短期内不会出现拐点的看法：

　　一、购房者心理价位上升

　　2006年职工年平均工资：北京36097元，广州36273元、深圳32476元。(2007年应该比这个数字更高吧)。如果一个月薪3000元，30岁的购房者，按最长贷款30年计算，最多可申请公积金贷款47万元。如果家中有积蓄20万，那么至少可购买总价67万房产，即使购买60平米小户型二手房，依然可以接受1.1万元左右的房价。更不用说四成以上的中高收入人群。

　　如果按普通家庭双职工计算，月收入6000元，申请公积金贷款47万30年，月还2586，基本上是可以承担的。对于中高收入的人群，只要可以承受得起房贷月供，很多人依然愿意购房。那么，房价依然具有挑战购房者心理价位的上升空间。　

　　二、房地产行业整体未出现“拐点”迹象

　　11月份，“国房景气指数”为106.59，为2年来新高。房地产开发投资分类指数为104.53。1-11月份，全国完成房地产开发投资21632亿元，同比增长31.8%。住宅完成投资15440亿元，增长33.7%。其中，经济适用住房投资693亿元，增长31.7%。截止到11月末，全国商品房空置面积为11797万平方米，同比下降4.5%。其中，空置商品住宅5766万平方米，下降14.2%。这些数字至少表明，房地产行业整体还是繁荣的。

　　白钧先生认为：今年美国爆发的次贷危机为我们上了一堂很生动的课，时至今日，它的负面影响依然存在。本月初结束的中央经济会议制定了稳健的财政政策和从紧的货币政策，因此推测，国家对于房地产行业的调整，会逐渐总金融、财税、法律、行政等手段，多管齐下，旨在抑制恶意房产投机，降低银行信贷风险，从而保证房地产行业健康、平稳发展。毕竟房地产行业是牵动金融、建筑、家居产品制造等多个行业的特殊产业。