谁能为房地产市场釜底抽薪

　　近期，国家房地产政策的不断出台，体现了政府规划房产市场的巨大决心，而调控的重点就在于打击投机，抑制经济过热。

　　央行、银监会 9 月 27 日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整,其中规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，房贷利率不得低于基准利率的1.1 倍。

　　此次央行和银监会对房贷政策调整意图是保障自住，抑制投资，打击投机。调整的对象是对投资性和投机性住房的行为，尤其是对大户型豪华住宅的投资和投机行为的调整。

　　随着多家银行相继公布“第二套房”贷款细则，已实施一个多月的央行新政对全国楼市的影响开始显现，许多一线城市出现了“价涨量缩”的情况，房地产

　　10月份，北京房价加速上涨，新建商品住房销售价格同比涨幅达到17.8%，创历史新高。与此相对应，北京房地产市场上，无论是一手房还是

　　房地产行业是拉动

　　我国房地产行业对于经济增长的影响力是在上世纪 90 年代住房商品化改革后逐步显现出来的。上世纪 90 年代后，我国的住房市场化改革进程加快，房地产行业在 1992 年后开始加速发展，房地产投资占全社会固定资产投资比重大幅上升，房地产行业对经济的拉动作用显著增强，并成为 90 年代初期以及本次经济繁荣中的关键性力量。

　　图表 1：上世纪 90 年代后，房地产行业对我国经济增长的拉动作用显著增强

　　特别是在开始于 2001 年的本轮实体经济繁荣中，房地产繁荣更是起到了决定性的作用。在本轮实体繁荣的初始阶段，房地产几乎是固定资产投资增长的唯一推动力。房地产行业对于经济增长具有重要拉动作用，使房贷政策的一举一动也相应变为了众人关注的焦点。房贷政策的变化及执行力度不仅会影响房地产行业，也会影响整个经济运行趋势。

　　图表 2：房地产行业对固定投资的贡献度(%)

　　投机性需求受挫　居住性需求影响有限

　　严格执行“70/90 平米”的政策，最终将导致大户型住宅供应的减少，而绝大多数购买第二套房的购房者对大户型的需求最大，支付能力也是最强的，提高第二套房首付难以缓解市场对购买二套大户型住宅的需求问题。提高一成的首付对于有购买力的消费群体来说基本上不构成影响。在居民收入逐年提高，股市财富效应下，居民购房的支付能力在不断提高，此次政策调整基本上对二套房的投资没有影响，但对投机性需求有一定的影响。

　　一方面，从近年来抵押贷款所带来的房屋资本利得情况来看，其收益远高于贷款利息的支出水平。在目前，经济高速增长的背景下，地价的上涨水平仍属正常水平。且在中国名义GDP增速20%的前提下，地价同步于名义GDP水平或在20-30%的水平仍属正常范围。未来房价的上涨更多的反映的是地价的上涨。即，未来土地成本的提高是目前购房者投资房产获得收益回报的主要依据。

　　我们的邻国日本，曾经也出现过这样的情况。在日本本币升值、经济增长的初期，房地产的需求主要受资本利得的吸引，与利率和租金水平相关性极小。在本币升值和经济增长后期，房地产的需求才与利率和租金有密切的相关性。

　　另一方面，近年的大牛市，为财富的集中提供了绝佳的机会，股市丰厚的回报提升了购房的支付能力。相对于，今年来连续几次加息，商业贷款利息只提高一个百分点而言，股市丰厚回报已远远抵消了连续加息所增加的购房成本。此次将第二套房利率提高至基准利率的1.1 倍，即8.613%，同样对财富效应丰厚的股市回报而言没有影响。

　　在人民币加速升值背景下，流动性过剩难以抑制，大量的流动性还将推动资产价格的上升，房地产仍是当前可供投资抵御通胀的最佳非贸易品。

　　执行仍存在难点

　　过去几年中，政府对于房地产行业的调控一直就没有间断过。但从实际效果来看，由于种种复杂原因的存在，政府对于房地产行业的调控政策在执行过程中往往会被大打折扣，最终导致政府针对房地产行业的“调控”变成“空调”。

　　本次房贷新政对于抑制投机性需求的指向无疑是明确的。但房贷新政能够在多大程度上被严格执行，则无疑被打上了一个问号！在目前来看，房贷新政在实际操作中还存在着较多的问题，其中最大的难点就是缺乏有效的信息系统实现对第二套房的识别界定，尤其是在异地购房的情况下，这些问题的存在，无疑会使房贷新政在执行上出现打折的现象。

　　(中投证券 供稿)

　　插排：在人民币加速升值背景下，流动性过剩难以抑制，大量的流动性还将推动资产价格的上升，房地产仍是当前可供投资抵御通胀的最佳非贸易品。

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