当房贷遭遇359号文

　　文∕徐中孟、雷艳坤

　　《 关于加强商业性房地产信贷管理的通知》改变了多少人的购房计划？

　　王先生今年30岁，工作地点在某市城区，大学毕业两年后结婚，婚后将父母从老家接出，幷购买了一处两室一厅一卫的住房，该房地处繁华地带，上班方便、生活便利。由于父母均已退休，收入有限，因此该处房产以王先生名义贷款购买，首付由王先生夫妇以积蓄交纳，月供也由夫妇二人支付。

　　今年，王先生喜得贵子，目前的居住环境略显拥挤，故王先生拟打算在目前居住的小区中再购买一套面积适当的房屋，一来与父母居住较近、便于照顾老人；二来也可以改善自己一家三口的居住条件；三来也可以在自己工作繁忙时请老人代为照顾小孩，一举三得。

　　王先生的疑虑

　　经过多方查找，王先生终于在今年9月份的时候找到了一处合意的房产，幷与卖方人顺利成交。由于王先生夫妇工作时间不长，又刚生育了小孩，父母退休收入有限，现居住的房屋贷款也尚未还清，因此，王先生只得又向银行申请了贷款，幷于9月底与某银行签订了《借款合同》。

　　银行工作人员告诉王先生，由于马上要进入十一假期，因此，王先生贷款的放款时间也相应顺延。王先生表示理解。

　　谁知，就在放假前一天， 中国人民银行与中国银行业监督管理委员会联合下发了《 关于加强商业性房地产信贷管理的通知》〔2007〕359号)，王先生不禁疑惑：这个通知对房屋贷款有什么新的规定？对自己是否存在不利影响？是否会影响到自己这次的房屋贷款呢？

　　影响知多少

　　《 关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的内容旨在规范商业银行对商业性房地产信贷行为，但是，通过规范商业银行的行为，该通知也对开发商、借款人都产生了很大的影响。

　　(一)通知对开发商的影响

　　通知限制了部分开发商取得商业银行房地产开发贷款的可能：项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，或者试图通过囤积土地、房源获取暴利的开发商将无法取得商业银行的贷款资金。

　　(二)对自住住房购房者的影响

　　该通知的下发对购房者影响甚大，首先，该通知对商业银行办理个人住房贷款限定了原则，即重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求。

　　其次，也是最重要的是，通知第三条第二段规定： 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

　　毫无疑问，上述规定旨在避免购房者通过银行贷款循环运作资金，以房屋为投资对象，以转卖房屋盈利为目的，造成房价的猛增。但是上述规定尚存在几点问题需要监管部门进一步明确：

　　1、 如何理解“已利用贷款购买住房”的情况，该表述是否包括虽申请贷款购房、但将第一笔贷款还清后又以贷款够那第二套房屋的情况？

　　2、此通知规定的贷款利率的适用范围。其是否适用于已签订合同尚未放款的借款人？大部分商业银行的贷款利率都是以放款日签订的借据为准，幷在借款合同中明确约定，借款合同约定的利率与借据不一致的、以借据为准。但借款人根本无法介入银行的放款时间，类似王先生的借款人只能自认倒霉，有欠公平。

　　3、目前市场上，关于“第二套房”的理解，各银行间都有不同的解释及界定，主要分为以“个人”为单位和以“户”为单位两种。有的银行以个人为单位的，而有些银行以户(即家庭)为单位，由于目前各银行对“第二套房”的解释幷没有统一，所以造成了住房消费贷款市场上的混乱，极待有关部门及各银行间的协调及明确、统一。

　　此外，如何认定夫妻关系在我国也存在一定的困难，由于目前我国尚未实现婚姻登记的联网查询，户籍管理机构对婚姻状况的变更登记也不及时，都增加了银行作为第三人认定借款人是否存在夫妻关系的难度，给上述政策的执行增加了障碍。

　　(三)对商用房购房者的影响

　　《通知》规定，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。这些新举措提高了商用购房者的融资难度，从而给商用房降火。

　　何去何从

　　对于王先生这类的借款人来讲，虽然他已经在9月底签订了《借款合同》，但由于放款时间在通知下发后，则很可能需要缴纳比借款合同签订时更多的首付款和承担更高的贷款利率，甚至无法承担第二套房屋的价款，但是其与卖房者签订的买卖合同和与银行签订的借款合同均已生效。如果变更价款导致王先生无力支付，王先生或者可能需要承担违约责任，又或者可能需要四处借款支付首付及更多的月供费用，直接影响到生活水平，二种情况均不是王先生希望的结果，对王先生十分不利，且也不利于维护交易安全。

　　基于以上几点理由，笔者建议对于已签订借款合同却因银行原因尚未放款的借款人，仍按借款合同签订时的有关规定执行为宜。

　　插排：359号房地产新政《 关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的主要内容：

　　一、严格房地产开发贷款管理

　　二、严格规范土地储备贷款管理

　　三、严格住房消费贷款管理

　　四、严格商业用房购房贷款管理

　　五、加强房地产信贷征信管理

　　六、加强房地产贷款监测和风险防范工作

　　徐中孟，中国人民大学民商法学博士生, 著有《大陆合同法规》等书，

　　雷艳坤,中国人民大学民商法学硕士,金融法律从业员