一线城市遇冷 楼市区域升值空间仍在

　　刘垚霞

　　尽管楼市“拐点”来临尚存争议，但京、沪、深等一线城市的楼市却透露了一丝寒意，这并不妨碍存在一些区域套利的机会　　

　　用“世界上没有只涨不跌的楼市”来形容眼下国内的房地产市场，或许真的比较恰当。一路狂飙的房价在经历了年初的惯性上涨、年中的“井喷”，终于在年底前开始有所降温，买卖双方也进入了近年来罕见的“僵持”状态。

　　《财经时报》获悉，由于近期深圳、广州等地成交量的大幅下降，北京购房者也对房价产生了下降的预期，因此供需双方开始进入“博弈期”。

　　寒意袭来

　　北京的房地产市场是否会伴随着入冬以来的第一场雪而进入“冬天”，现在下结论似乎还为时太早。

　　不过根据北京市房地产交易管理网的最新数据统计，全市11月期房的整体成交量为13880套，环比10月下降10.5％。期房网上日均签约463套，签约面积59963平方米，同比分别下降了20.7％和22.5％。

　　其中11月下旬，住宅期房的签约量甚至有5天一直徘徊在200套左右，日均签约量比2006年11月减少119套，比今年10月减少42套。

　　二手房交易方面，北京链家房地产经纪有限公司（简称“链家地产”）市场研发中心的统计资料显示，11月份二手房的价量涨幅都均呈现减缓的态势。

　　一位购房者对《财经时报》透露说，目前北京市的部分楼盘不仅出现了打折、送车位、送油票等活动，有的甚至直接给予降价优惠。根据他的了解，位于石景山区域的大盘雍景四季，半个月前楼盘均价为每平米12000元，近日均价却变为每平米10500元，单价下降了1500元。

　　相当一部分以大

户型为主的楼盘甚至开始直接打折。位于宣武区的摩尔酒店式公馆每平方米均价为12000元，

开发商称对按揭贷款可以实行9.31折的优惠，而一次性付款的折扣为8.82折。

　　区域机会

　　一线发达城市楼市的遇冷，让投资者把目光瞄准到了一些具有区域优势的城市，这也是上海五合智库总经理邹毅首推的区域套利原则。

　　邹毅认为，对宏观政策和区域经济的把握，是投资者首要解决的问题。在此基础上分析得出的区域套利原则的核心意义在于，可以帮助投资者发现价值被低估的区域。

　　例如，成渝综合改革试点区域的正式确立为成都和重庆两地的地产投资带来了机遇。如果投资者在此之前，能够对国内几大主要经济圈和城市群进行细致研究，不难了解这一试点区域成为政策试点和投资热点的可能性。

　　邹毅指出，对于能够获得套利的区域的选择，往往可以采用指标追随的策略来进行大致判断。其中最重要的一个指标，就是对开发商拿地行为的研究。

　　他表示，判断地产区位的优劣至少要考虑以下两个方面：其一，地产投资的收益来源。一般而言，地产投资收益主要来源于两个部分：价差收益和租金收益。租金收益往往能够反映地产的真实价值，它的大小由地产区位来决定。从价差收益和租金收益在总收益中的比例，可以大致判断一宗房地产的内在价值。如果内在价值越大，投资的可靠性越高；反之，投资风险较大。

　　其二，从

城市规划发展方向来看。政府对于城市的规划实际上代表了国家对于所控制土地的利用方案。“以上海徐家汇为例。十年以前，这一区域要谈投资价值是值得推敲的。但是，城市副中心和轨道交通的规划，完全颠覆了这一区域的价值观念。如今，上海有不少区域的发展正在沿袭这一模式，对上海总体规划的解读无疑将有助于发现具备投资价值的地理区位。”邹毅称。

　　在完成区域选择之后，接下来就是地段考察了。专家表示，这需要考虑三个方面：第一，了解目标房产所在地段未来的规划；第二，了解目标房产的升值潜力；第三，了解租客的类型和需求，掌握租金波动情况，核算年回报率。■

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