楼市阶段性盘整 难改长线向好趋势

　　文/本刊记者 黄罗维

　　文前提要：与前一阶段相比，近期的楼市出现了阶段性盘整的迹象，这也是对前期房价过快上涨一种“修正”。不过从总体来看，房地产市场长期向好的趋势并没有改变，购房者也需更多地关注市场的变化。

　　广州深圳出现松动迹象

　　今年5月份以来，全国各地房地产市场出现了火热上扬的势头，给人以一种“大干快上”的局面。不过进入11月以来，市场却是出现了不少微妙的变化，许多投资者对此都投来了非常关注的目光。近一阵以来，记者也接到了一些读者的电话，其中的不少都这样急匆匆地说：“听说深圳和广州的房价跌了，究竟是怎么回事啊，这市场有点让人看不懂了。”的确，自今年年初以来，深圳和广州的房价始终走在了全国的前列，而现在有关于它出现变动的蛛丝马迹，也就立刻引发了市场更大的悬疑。不过，对于所谓深圳、广州房价出现下跌的说法记者并不认同，还是用“松动”两个字来形容更为贴切。

　　据了解在广州，比起国庆黄金周期间动辄1万元/平方米以上的报价，近期不少楼盘的价格相当“优惠”，在目前市场观望气氛比较浓厚的时候，开发商的报价果然谨慎了不少。比如最近荔湾某楼盘正式开盘时，价格也比国庆期间的报价低了2000元/平方米。不过有业内专家认为，目前出现的此类价格“下跌”现象，不过是“进两步退一步”而已，价格其实还是远远超过两三个月之前的楼价。回顾8月、9月，当时广州市不少楼盘的价格每月都有2000元/平方米的增长，呈现出非理性的状态。而最近新盘或者新一期的定价，只不过是部分回到了7月、8月的价格水平，开始恢复一点理性，并非真正意义上的“降价”，比起2005年甚至2006年的价格水平，还是显得涨势凶猛。

　　同样的情况发生在深圳，虽然近一个时期其楼市的成交量和房价双双急剧萎缩，但从总体来看，今年深圳房价的涨幅仍然是非常惊人的。有分析指出，今年以来深圳楼市可分为三个发展阶段。第一阶段是1～4月的交易活跃期，交易量走势显示市场需求逐步增加，置业者对房价心理预期大幅度提高，该时期新盘均价在1.2万元/平方米左右浮动；第二阶段是5～7月的观望调整期，房价高企、土地供应加速、加息等政策陆续出台，持币观望比重加大导致交易量下滑，该时期新盘均价在1.4万～1.5万元/平方米；第三阶段是8～10月的成交低迷期，新的政策调控带来利空影响，银行紧缩房贷使得购房者房贷压力放大、投资门槛提高，较大程度地抑制了购房需求，只是受个盘因素影响，新房价格继续走高，在该时期达到1.6万元/平方米以上。

　　买卖市场成交下降明显

　　其实记者发现，近阶段楼市的变化并非单单反映在价格上，更为显著的特点还是成交量的明显下降，不仅是在深圳和广州，其他许多城市都出现了相类似的境况，成为当前市场阶段性的特征。

　　截至10月，深圳一、二手房成交量已经连续4个月下滑，据中原地产深港研究中心发布的最新研究报告显示，10月份深圳二手住宅交易面积约21.9万平方米，环比下跌两成半。 据统计，今年第三季度，深圳二手房交易量比二季度下降了六成多。进入10月份交易量继续下滑，各中介公司总体的日成交量已从上半年的500套以上下降到目前的100套左右，业务量只有原来五分之一。国庆“黄金周”期间深圳推售的8个新盘，绝大部分销售率都在三成以下，最差的仅有一成。统计数据显示，国庆期间，整个深圳一手市场仅成交87套房子。

　　而根据21世纪不动产监测数据显示，10月份，京沪两地成交量较9月份分别下降了29.8%和31.7%，京、沪两地未能延续传统的金九银十的交易旺季，进入10月后交易量出现大幅调整。数据显示，新的房贷政策出台后，“十一”黄金周及节后数周的北京存量房市场的交易量环比9月出现明显的下降，总体下降幅度达到25%左右，部分热点区域的交易量下降幅度超过30%，尤其是购买第二套住房的成交比例已下降至占总成交量10%以下。

　　另据上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，10月份上海住宅新房成交20971套，231.7万平方米，与9月份相比，分别签约套数减少了6177套，下降了22.8%签约面积减少了73.1万平方米，下降了24%。

　　阶段性盘整是正常现象

　　一方面是价格的松动，另一方面是成交量下滑，由此不少观点得出了房价将会大跌的结论，甚至喊出了深圳楼市到年底将会下跌40%的“口号”，但记者对此并不认同。其实在此前房价出现快速上涨的情况下，当前出现阶段性的盘整也是正常现象。换句话说，房价涨得太快了，必然会引发政府出手调控，这也是对前期市场的一种“修正”。

　　中原地产项目部总经理黄韬认为，目前广州、深圳等地这种成交量下跌的情形会持续几个月，主要是因为购房者的观望情绪浓厚，以及因银行已用完全年贷款额度致使买家无款可贷。21世纪不动产北京鸿翔恒达店店长胡北反映，“十一”过后虽然成交较平淡，但需求并没有下降，影响成交的原因更多是源于询价较多促使业主报价增长较快，购房人一时难以接受。

　　而上海市场出现的成交量下滑影响因素比较复杂，房贷新政对于购买者心理的影响大于实际，而上海房价已处于高位，购房人出价日趋谨慎，买卖双方报价的差距进一步拉大，致使成交更加困难。21世纪不动产贵国店王店长认为，经过进入7月份后的交易旺盛，前期累积的需求已经得以集中释放，再加上目前市场的价格处于高位，买卖双方心态需要调整，需求下降也较正常，有利于市场回归理性，业主频繁加价的现象有所缓解。

　　中原地产副总经理陈宇珏认为，10月客户观望气氛明显，由于市场情况不明，实力客户都持币待购，期待房价下调，而房东方则不再反价，但挂牌价格依然坚挺，其中有8%的房东将手头物业转售为租，有少数房东停止出售物业，静待后市发展。上海中原延吉分行经理郑建表示，目前市场的不明朗性直接导致了买卖双方心态的差异，而双方对楼市的长期发展方向不同预期直接影响了成交量。

　　长线向好趋势没有改变

　　房价的起伏也是一种波浪式的运动，在此前全国的房价普遍上了一个台阶之后，目前进入了一个阶段性的盘整时期，但从整体来看，楼市长期向好的趋势并没有改变。

　　对于珠三角地区的房价，专家学者普遍指出，目前言之“拐点”为时尚早，楼价目前尚处于上升通道中，但楼价过快上涨的趋势已得到抑制。同时，楼盘打折促销“变多”也存在宏观调控、年底赶任务促销等多种原因，未来走势尚需看宏观调控政策出台和落实情况。广州社科院经济学研究员谈锦钊认为，由于宏观调控措施的持续出台和落实，房地产过热势头已受到压抑，楼价过快上涨的形势有所好转。但广州楼价并未出现大幅下滑的迹象，他并不认同“拐点”之说，目前的变相降价、打折促销是开发商面临严峻调控局面下的一种“让利”，“只是削去其利润峰值上的一点泡沫”。

　　北京易居房地产研究所副所长徐成峰认为，北京住宅市场今年已经出现供不应求的局面，此局面将会持续一段时间，在这段时间内，北京的房价基本是向上的走势。“虽然北京今后将加大限价房等中低价位住宅的供应，但在近期很难形成巨大的供应量，同时此类住宅严重供不应求，至少在两年内还很难影响到住宅市场的价格格局。

　　中原地产副总经理陈宇珏表示，从长期来看年底或明年年初成交量将有所回暖，楼市由6月起的“快牛”行情逐步步入“慢牛”行情。未来楼市的走势关键有两个方面，一方面是政策的细则出台以及后市执行，目前由于许多银行的信贷比例基本已经完成了预计的目标,所以在贷款方面抓的比较紧，但是明年的年初银行对贷款会是怎么样的态度，是否会有调整还不确定。而从上海的角度来看，就是经济发展的大方向，2010年的世博、2008年的奥运，都是促进经济稳定长期发展的保障。

　　而对于购房者来说，在目前阶段就要多多关注市场的变化。深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智表示，今年年底前，随着交易量持续走低以及新增供应的陆续上市，开发商的资金链趋于紧张，为回笼资金，卖方会在售价上做出适当让步以刺激成交。不过他同时提醒购房者，不要急于入市，要注意考虑自己的经济实力，多花些时间挑选房子，选择品牌实力开发商的楼盘，不要盲目购楼。

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　　普善老年公寓开门迎客

　　座落于闸北区普善路677路的普善老年公寓近日开始接受老人入住申请，成为又一家由民营资本参与投资管理的社会养老机构。

　　据介绍，投资1000多万元的普善老年公寓由闸北区一处闲置厂房改建而成，拥有近100余个床位。与普通养老院不同的是普善老年公寓将服务对象定位于中高端。该公寓的负责人表示，除了照顾好老人的衣食起居外，公寓更注重老人的精神生活，让老人生活的健健康康，快快乐乐。