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楼市阶段性盘整 难改长线向好趋势

http://www.sina.com.cn 2007年12月05日 16:37 《理财周刊》

  文/本刊记者 黄罗维

  文前提要:与前一阶段相比,近期的楼市出现了阶段性盘整的迹象,这也是对前期房价过快上涨一种“修正”。不过从总体来看,房地产市场长期向好的趋势并没有改变,购房者也需更多地关注市场的变化。

  广州深圳出现松动迹象

  今年5月份以来,全国各地房地产市场出现了火热上扬的势头,给人以一种“大干快上”的局面。不过进入11月以来,市场却是出现了不少微妙的变化,许多投资者对此都投来了非常关注的目光。近一阵以来,记者也接到了一些读者的电话,其中的不少都这样急匆匆地说:“听说深圳和广州的房价跌了,究竟是怎么回事啊,这市场有点让人看不懂了。”的确,自今年年初以来,深圳和广州的房价始终走在了全国的前列,而现在有关于它出现变动的蛛丝马迹,也就立刻引发了市场更大的悬疑。不过,对于所谓深圳、广州房价出现下跌的说法记者并不认同,还是用“松动”两个字来形容更为贴切。

  据了解在广州,比起国庆黄金周期间动辄1万元/平方米以上的报价,近期不少楼盘的价格相当“优惠”,在目前市场观望气氛比较浓厚的时候,开发商的报价果然谨慎了不少。比如最近荔湾某楼盘正式开盘时,价格也比国庆期间的报价低了2000元/平方米。不过有业内专家认为,目前出现的此类价格“下跌”现象,不过是“进两步退一步”而已,价格其实还是远远超过两三个月之前的楼价。回顾8月、9月,当时广州市不少楼盘的价格每月都有2000元/平方米的增长,呈现出非理性的状态。而最近新盘或者新一期的定价,只不过是部分回到了7月、8月的价格水平,开始恢复一点理性,并非真正意义上的“降价”,比起2005年甚至2006年的价格水平,还是显得涨势凶猛。

  同样的情况发生在深圳,虽然近一个时期其楼市的成交量和房价双双急剧萎缩,但从总体来看,今年深圳房价的涨幅仍然是非常惊人的。有分析指出,今年以来深圳楼市可分为三个发展阶段。第一阶段是1~4月的交易活跃期,交易量走势显示市场需求逐步增加,置业者对房价心理预期大幅度提高,该时期新盘均价在1.2万元/平方米左右浮动;第二阶段是5~7月的观望调整期,房价高企、土地供应加速、加息等政策陆续出台,持币观望比重加大导致交易量下滑,该时期新盘均价在1.4万~1.5万元/平方米;第三阶段是8~10月的成交低迷期,新的政策调控带来利空影响,银行紧缩房贷使得购房者房贷压力放大、投资门槛提高,较大程度地抑制了购房需求,只是受个盘因素影响,新房价格继续走高,在该时期达到1.6万元/平方米以上。

  买卖市场成交下降明显

  其实记者发现,近阶段楼市的变化并非单单反映在价格上,更为显著的特点还是成交量的明显下降,不仅是在深圳和广州,其他许多城市都出现了相类似的境况,成为当前市场阶段性的特征。

  截至10月,深圳一、二手房成交量已经连续4个月下滑,据中原地产深港研究中心发布的最新研究报告显示,10月份深圳二手住宅交易面积约21.9万平方米,环比下跌两成半。 据统计,今年第三季度,深圳二手房交易量比二季度下降了六成多。进入10月份交易量继续下滑,各中介公司总体的日成交量已从上半年的500套以上下降到目前的100套左右,业务量只有原来五分之一。国庆“黄金周”期间深圳推售的8个新盘,绝大部分销售率都在三成以下,最差的仅有一成。统计数据显示,国庆期间,整个深圳一手市场仅成交87套房子。

  而根据21世纪不动产监测数据显示,10月份,京沪两地成交量较9月份分别下降了29.8%和31.7%,京、沪两地未能延续传统的金九银十的交易旺季,进入10月后交易量出现大幅调整。数据显示,新的房贷政策出台后,“十一”黄金周及节后数周的北京存量房市场的交易量环比9月出现明显的下降,总体下降幅度达到25%左右,部分热点区域的交易量下降幅度超过30%,尤其是购买第二套住房的成交比例已下降至占总成交量10%以下。

  另据上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示,10月份上海住宅新房成交20971套,231.7万平方米,与9月份相比,分别签约套数减少了6177套,下降了22.8%签约面积减少了73.1万平方米,下降了24%。

  阶段性盘整是正常现象

  一方面是价格的松动,另一方面是成交量下滑,由此不少观点得出了房价将会大跌的结论,甚至喊出了深圳楼市到年底将会下跌40%的“口号”,但记者对此并不认同。其实在此前房价出现快速上涨的情况下,当前出现阶段性的盘整也是正常现象。换句话说,房价涨得太快了,必然会引发政府出手调控,这也是对前期市场的一种“修正”。

  中原地产项目部总经理黄韬认为,目前广州、深圳等地这种成交量下跌的情形会持续几个月,主要是因为购房者的观望情绪浓厚,以及因银行已用完全年贷款额度致使买家无款可贷。21世纪不动产北京鸿翔恒达店店长胡北反映,“十一”过后虽然成交较平淡,但需求并没有下降,影响成交的原因更多是源于询价较多促使业主报价增长较快,购房人一时难以接受。

  而上海市场出现的成交量下滑影响因素比较复杂,房贷新政对于购买者心理的影响大于实际,而上海房价已处于高位,购房人出价日趋谨慎,买卖双方报价的差距进一步拉大,致使成交更加困难。21世纪不动产贵国店王店长认为,经过进入7月份后的交易旺盛,前期累积的需求已经得以集中释放,再加上目前市场的价格处于高位,买卖双方心态需要调整,需求下降也较正常,有利于市场回归理性,业主频繁加价的现象有所缓解。

  中原地产副总经理陈宇珏认为,10月客户观望气氛明显,由于市场情况不明,实力客户都持币待购,期待房价下调,而房东方则不再反价,但挂牌价格依然坚挺,其中有8%的房东将手头物业转售为租,有少数房东停止出售物业,静待后市发展。上海中原延吉分行经理郑建表示,目前市场的不明朗性直接导致了买卖双方心态的差异,而双方对楼市的长期发展方向不同预期直接影响了成交量。

  长线向好趋势没有改变

  房价的起伏也是一种波浪式的运动,在此前全国的房价普遍上了一个台阶之后,目前进入了一个阶段性的盘整时期,但从整体来看,楼市长期向好的趋势并没有改变。

  对于珠三角地区的房价,专家学者普遍指出,目前言之“拐点”为时尚早,楼价目前尚处于上升通道中,但楼价过快上涨的趋势已得到抑制。同时,楼盘打折促销“变多”也存在宏观调控、年底赶任务促销等多种原因,未来走势尚需看宏观调控政策出台和落实情况。广州社科院经济学研究员谈锦钊认为,由于宏观调控措施的持续出台和落实,房地产过热势头已受到压抑,楼价过快上涨的形势有所好转。但广州楼价并未出现大幅下滑的迹象,他并不认同“拐点”之说,目前的变相降价、打折促销是开发商面临严峻调控局面下的一种“让利”,“只是削去其利润峰值上的一点泡沫”。

  北京易居房地产研究所副所长徐成峰认为,北京住宅市场今年已经出现供不应求的局面,此局面将会持续一段时间,在这段时间内,北京的房价基本是向上的走势。“虽然北京今后将加大限价房等中低价位住宅的供应,但在近期很难形成巨大的供应量,同时此类住宅严重供不应求,至少在两年内还很难影响到住宅市场的价格格局。

  中原地产副总经理陈宇珏表示,从长期来看年底或明年年初成交量将有所回暖,楼市由6月起的“快牛”行情逐步步入“慢牛”行情。未来楼市的走势关键有两个方面,一方面是政策的细则出台以及后市执行,目前由于许多银行的信贷比例基本已经完成了预计的目标,所以在贷款方面抓的比较紧,但是明年的年初银行对贷款会是怎么样的态度,是否会有调整还不确定。而从上海的角度来看,就是经济发展的大方向,2010年的世博、2008年的奥运,都是促进经济稳定长期发展的保障。

  而对于购房者来说,在目前阶段就要多多关注市场的变化。深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智表示,今年年底前,随着交易量持续走低以及新增供应的陆续上市,开发商的资金链趋于紧张,为回笼资金,卖方会在售价上做出适当让步以刺激成交。不过他同时提醒购房者,不要急于入市,要注意考虑自己的经济实力,多花些时间挑选房子,选择品牌实力开发商的楼盘,不要盲目购楼。

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  普善老年公寓开门迎客

  座落于闸北区普善路677路的普善老年公寓近日开始接受老人入住申请,成为又一家由民营资本参与投资管理的社会养老机构。

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