3个月尚未做成一单 以房养老沪上遭冷遇

　　“以房养老”这一在欧美得到广泛推广的养老方式在上海遇到了瓶颈。记者昨天从本市首个民间推行“以房养老”项目的普陀区为老服务中心了解到，项目推出将近3个月来没有一位老人参加。而政府层面推进“以房养老”的市公积金管理中心也遭遇过类似尴尬。

　　普陀试点三月无人参加

　　记者走进普陀区为老服务中心，该中心是本市首个推行“以房养老”项目的民间团体。中心为此专门成立了一个“以房养老项目部”和一个房地产经纪公司来具体操作，一份多达10页的计划也显示了当初他们对这一项目的雄心。

　　然而事与愿违。记者到达那里的当天，中心以房养老项目部里冷冷清清。负责人告诉记者，项目推出以来他们一直在普陀区下属的各个社区进行推广，现场咨询也搞过多次，但许多有意向的老人在留下“回去再商量商量”的话后，就不了了之。项目从今年9月初推出至今，没有做成一单。

　　该负责人告诉记者，以往“以房养老”要通过转让或出售房屋产权来获得养老资金，因此往往会遭到老人家庭子女的反对。而他们的作法更合乎“人情”，“产权还是归老人所有，我们帮老人把住房进行重新

装修后出租，该租金作为老人入住养老院的费用，可以说一点风险都没有。”

　　记者在“以房养老”计划书中看到，普陀区为老服务中心的举措的确很诱人。例如“为提高房屋出租率，在事先征得出租委托方的同意下，可进行适当翻新装修。”也就是说如果双方签订的是三年的合同，那三年后，普陀区为老服务中心将把一套装修一新的房子还给老人。

　　即便如此，这个方案仍然没有得到老人们的响应，普陀区为老服务中心负责人说：“现在老人们都在观望，谁能迈出第一步就好了。”至于至今无人参加具体原因，他认为老人子女不支持是一个主要原因。

　　全市试点遭遇类似尴尬

　　其实在全市层面，上海也在做“以房养老”的试点。从年初开始，市公积金管理中心就推出了“以房自助养老”项目。中心成立专门部门推进这一项目，并且在市公积金管理中心的电话咨询中也设立了相关板块。

　　上海公积金管理中心“以房养老”基本模式为：市公积金管理中心在与老人签订合同之时，便约定按经评估的市场价格将房屋产权转让给市公积金管理中心，此后中心以优惠价将房屋返租给老人。如果租期届满老人还健在，则续租的租金在保证金抵用后可以全免；如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继承人。

　　目前，上海公积金管理中心的“以房养老”项目主要针对65岁以上的老人，并且拥有50平方米以下的产权房。这样，获得的房屋可以被用来作为廉租房，符合本市推进“以房养老”项目的一个初衷。

　　据记者了解，尽管“以房养老”在试点推行期间有不少老年人前来咨询，可最终大部分家庭选择了放弃。市公积金管理中心有关负责人在接受采访时只举出一个成功案例：夫妻双方分别是87岁和85岁，房屋返租期限为7年。这足以说明，市民的接受程度和政府的预期还是有一定差距。

　　为何老人不看好

　　原因一：八成老人不愿以亲情关爱换养老金

　　“以房养老”尽管可以为老人提供稳定的养老资金，但却无法让老人心安理得地养老。记者在采访中了解到，84%的老人不能接受“以房养老”，他们最担心卖了房子后被子女疏远。

　　吴阿婆居住在徐汇区康健小区，老两口住着一套底层的两室户。虽然居住条件谈不上优越，不过她的子女、亲戚有数十家都在周边买了房，节假日吴阿婆家俨然成了一个家庭聚会的“据点”。

　　谈到“以房养老”，吴阿婆举双手反对，“好好的，为什么要卖房子啊！要是把房子抵押给银行，子女肯定要有意见哦。到时候如果我们住在很远的养老院，他们不来看我们了怎么办？”吴阿姨的老伴在一边说：“年纪大了，病痛就多了，还得指望子女照顾。”显然他们不希望用放弃亲情和关爱的方式用自己的房屋换取养老金。

　　最近一项网络调查也显示：老年人对“以房养老”接受的仅仅占16%，84%的老年人不能接受。老年人不能接受“以房养老”的主要原因是：12%的老人担心房子贬值，14%的老人怕朋友指责，28%的老人认为没必要，46%的老人怕子女不照顾。大多数老人认为办理“以房养老”会给人造成子女不孝的感觉，也无端地让子女承担不必要的舆论压力。

　　原因二：“以房养老”政策尚不完善

　　“不是危言耸听，以现在国内的相关政策规定来看，试点还行，可一旦全面推行以房养老可能引来许多麻烦。”一位业内人士在接受采访时说。

　　正规的“以房养老”类似于银行的“倒按揭”业务。即：银行必须先向老人发放贷款，老人身故后，才有权获得房屋产权并将其处置。但期间，房地产市场价格的中长期走势、老人的人均预期寿命以及利率变动等，都是很难预测的因素。如何确定放贷年限及每月的放贷额？放贷风险如何预防？这些关键问题目前都无定论。这就是为什么国内目前“以房养老”市场的保险公司、银行不少，但真正投入操作的几乎没有的原因。

　　此外，业内人士表示除上述主要原因外，还有许多政策法规上的瓶颈。例如房产价格如果若干年后跌了，如何确保老年人的养老质量？我国农村宅基地不允许抵押，那么“以房养老”如何在上海郊区的农村中推行？如果老人把房卖了住进了养老院，户口落在哪里？对这些问题的解决如果不做周密考虑，“以房养老”将难以得到广泛推广。

　　原因三：算算经济账没什么优势

　　记者在房屋中介那里，也听到了关于“以房养老不划算”的声音。一位沪上某知名中介公司的销售经理说，她曾接待过一位想参加“以房养老”的老人，结果有关部门给出的房屋估价要低于市场上的挂牌价一截，老人最终在中介那里实现了“以房养老”。

　　据这位中介介绍，通常如果老人是有自我

理财能力、或者老人有子女的话，完全可以自行操作出售产权或者出租房子来获得更多的养老金，参加有关部门推出的“以房养老”项目，无非多了一份保障，经济上并不划算。

　　在国外，“以房养老”在经济上也是非常划算的一个项目。例如美国，子女如果要继承包括房产在内的遗产，必须缴纳高达60%至80%的

遗产税。所以老人更愿意将房产抵押，子女也少有异议。并且，“以房养老”所获得的“倒按揭”金额部分是可以免税的。在我国，因为没有类似的政策支撑，“以房养老”项目在经济上并无优势。

　　因此，目前各类“以房养老”项目更适合的是残疾人和孤寡老人，他们没有理财的能力；或者是一些老人得不到子女的赡养和照料，生活面临风险时，“以房养老”可以切中他们的需求。

　　“上海现象”全国普遍存在

　　在上海推行不开的“以房养老”会不会在全国其他地方运转顺利呢？经过记者采访，南京、北京等地也遭遇了和上海一样的尴尬。

　　南京汤山温泉留园老年公寓曾是我国内地最早推出“倒按揭”模式养老的机构。一年前当汤山温泉留园老年公园大张旗鼓地宣传这种移植国外的养老方式时，国内各媒体纷纷给予关注甚至较高评价。

　　记者联系南京汤山温泉留园老年公寓时得知，当年被看好的“以房养老”的新型养老模式，现在虽然没有销声匿迹，却也门庭冷落。公寓负责人告诉记者，这种方式主要针对孤寡老人，要求老人拥有60平方米以上房屋的产权，房屋不抵押，只是由公寓进行托管出租。从去年到今年，公寓总共仅办理几笔这样的业务，数量有限。

　　北京的情况也不乐观。戴德梁行泛城(中国)综合住宅服务项目的有关负责人说，北京确实存在这种社区养老模式，但经营上出现和南京、上海模式类似的敏感问题，现在至多是一种个人的投资行为，而不是一种养老趋势，更不是国家的政策。

    相关报道：

    30年后我们靠谁养老 以房养老靠得住吗

    南京以房养老遇冷 变现是否吃亏让其却步

    专家详解以房养老 选择适合自己的养老方式