提前还贷别错过省息末班车

　　2008年开始，贷款买房的消费者，每月要比原来要多交约10%的利息。这是王先生即将要面对的事实。2007年1月，王先生购买了一套位于古北价值240万元的住宅，申请商业贷款100万元，采用等额本息还款20年还清，当时基准利率为6.84%，下浮15%的优惠利率为5.814%，即月还款6852.56元。然而，到2008年1月1日后，按照现行基准利率7.83%下浮15%，即6.655%来计算，月还款7547.56元。仅月还款利息差额来看，两者相差695元。

　　这并不仅仅是王先生一个人即将面对的现实。目前，沪上各大银行个人房贷利率大多实行固定日按年调整的方案，对多数购房者来说，今年的5次加息对年内月供并无影响，但是从2008年元旦起，影响就会落实到实处，2007年初的购房者贷款利率一步到位上调1个百分点左右。

　　策略：立足自身选择还贷方式

　　据业内人士介绍，提前还贷可以分为全部提前还贷和部分提前还贷两种方式。收入增长比较快，经济实力较为雄厚的家庭可以采用一次性还贷，最大程度地节省日后将要支付的利息。收入比较平稳且投资渠道比较少的家庭，可以采用高频率，多次部分还贷的方式。

　　对于部分提前还贷的贷款者,大致也有3种方式可以选择。以王先生为例，假设其提前还款50万元，剩余本金434196元。以等额本息还款法计算还款金额，21世纪不动产的

　　一、部分提前还款，每月还款额不变，还款期限缩短。

　　保持每月还款7057.42元，还款期限缩短至6年零5个月。利息共计93587.69元。这种总体方式利息支出相对最少，对于还款能力较强的客户群体相对合适。

　　二、部分提前还款，还款期限不变，每月还款额减少。

　　在228个月内还清434196元贷款，每月需还款3360.2元。利息共计331930元。这种还款方式减小了月供负担，但节省利息程度有限。

　　三、剩余贷款保持总本金不变，还款期限缩短。

　　剩余贷款还款期限缩短为10年，月还款额从最初的3276.99元增至4964.52元。利息共计161546元。这一方式能够减少部分利息，但是和第二种方法相比每月的还贷压力相对较大。

　　以上方式有利有弊，借款人需要根据个人目前的还款能力和未来预期的还款能力选择适合自己的还贷方式。

　　关注：各个银行操作有所差异

　　除了选择合理的贷款方式，还贷者还必须了解每个银行对于提前还贷的具体规定，以便顺利还贷。合富置业交易按揭部经理尹先生提醒，在还贷过程中需要注意这几个方面。

　　一、要仔细查看贷款合同。合同上面对提前还贷违约金收取等方面规定的比较明确，还贷者做好功课以后，操作起来才能心里有底。除了个别银行购房半年后提前还贷不收违约金以外，多数银行规定，还贷未超过一年者，提前还贷需要支付不同程度违约金。具体数额每个银行不尽相同，有些是以月息为标准，有些银行以总贷款额的百分之几为标准。一般情况银行还贷超过一年就不会产生违约金。

　　二、要提前和贷款银行预约还款，最好提前半个月至一个月。由于已经是11月底，有计划的还贷者需要抓紧时间。每个银行的预约条件都不一样，还贷者可以提前电话咨询银行。

　　三、要注意约定好日期一定要遵守，否则将有不良记录。

　　不宜提前还贷者：其他方式也能省钱

　　提前还贷的确能够有效节省利息，但这也并不意味着大家都该一窝蜂地去提前还贷，也有一些情况是不适合提前还贷的。

　　首先，投资渠道比较多，家庭收入理财结构合理的贷款者，不需要提前还贷。对于他们来讲，反而可以适当增加房贷成数，合理优化家庭的财务结构，把更多的收入用于投资。目前，资本市场的收益率较高，如果有好的投资渠道，那么所得收益完全可以抵消并超出房贷利息的支出。

　　其次，还贷已经有了一定时日的贷款者也不适合提前还贷。因为提前还贷时所还的金额全部算作本金，还款后视剩余本金重新计算每月还款额，贷款超过一定年限后，提前还贷并不能省利息。尤其采用等额本息还贷，前期偿还的多是利息，后期支出才以本金为主。易居臣信理财专家提醒购房客户，采用等额本息贷款且贷款期限超过1/2年限后，没有必要提前还贷。

　　对于这部分不需要提前还贷的贷款者，其实也可以通过其他方式来控制由于利息调整带来的成本增加。

　　相关人士建议，可以选择银行的配套产品来节省利息，比如通过无交易转按揭选择某些银行的双周供、气球贷、固定利率产品；或者选择部分银行的

　　作者： □特约撰稿 张薇 刘诗尧

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