心仪二手房 京城何处觅

　　文/胡景晖

　　进入2007年，北京新楼盘越来越少，即使有个别项目开盘，也大多在远离市中心的区域，而且价格不菲。于是，很多人开始考虑在城内购买二手房。为使读者对京城二手房的情况有所了解，本刊特约北京著名的房产中介机构——我爱我家房地产经纪公司的专家，为我们分析京城10大热点区域二手房的市场行情(注：10个区域的排名不分先后)

　　TOP1.石景山

　　石景山区的二手房大致分为3类：新商品房均价14000～15000元/m²；老商品房均价8500～9000元/m²；已购公房均价12000元/m²。

　　石景山区二手房市场正处在销售旺盛时期，均价以1000元/平方米·月的幅度上涨。目前的供需比为1:4，而且需求的上涨空间仍然很大。

　　优势 石景山区作为

首钢老工业区，这里二手房以已购公房居多(特别是苹果园、玉泉路等地)。近年来，由于首钢的迁离，这里的环境得到极大改善。石景山区政府正致力于将这里建设成为“娱乐公园区”，其中八角游乐园、

石景山游乐场、八大处公园等正在形成北京西部的“娱乐板块”。加上地铁1号线等方便的交通环境，使得这里的租赁市场一直很火爆。

　　劣势 该区域多是已购公房，且房龄较长。

　　可选小区：远洋山水、御景山、海特花园

　　TOP2.望京

　　望京地区目前二手房市场均价为12000元/m²。其中1980～1990年间房屋价格为9500～11000元/m²；2000年左右房屋价格为11000～12500元/m²；2002年以后房屋价格为11500～15000元/m²。

　　该地区目前供需比为1:1，房源与购房人群保持着均衡的态势。

　　优势 望京地区作为北京开发最早的综合性大型社区，其社区环境、交通、配套等都比较良好，使得这里的二手房市场长期处于交易活跃的状态。同时，由于经济、文化等各方面的飞速发展，望京地区正从居住型社区向居住与产业配套的新型社区过渡，被称为“城中城”。无论从经济发展，还是从社区配套看，该区域都具有长期稳定的发展前景。

　　劣势 该地区居住人口相对密集，交通压力较大。

　　可选小区：望京新城、风格雅园、大西洋西城、丽泽西园、花家地小区

　　TOP3.刘家窑

　　该区域二手房目前均价9000～11000元/m²，其中以房龄较新的二居(60～90m²）最为抢手。

　　目前该区域供需比为1:2，租售比达1:315，需求略大于房源供给，房价上涨速度较快。

　　优势 地铁5号线的建设和使用，为南城刘家窑地区的二手房市场带来了全新“火种”。该地区二手房价格从两年前的6000元/m²一下上升到现在10000元/m²以上，未来潜力依然很大。

　　劣势 该区域经济发展相对较慢，社区配套还不够完善。

　　可选小区：刘家窑北里、刘家窑南里

　　TOP4.通州

　　通州区二手房目前的均价为6000～8500元/m²，60～130m²的各类户型较齐全。其中，房龄较新的70～90m²的二居较受欢迎，有的销售价格已达10000元/m²。

　　目前该区域供需比为1:5，租售比为1:281，市场前景看好，适合投资。

　　优势 通州区近两年来发展势头迅猛，一跃成为北京市热点区域之一，被称为“四通八达的综合服务区、经济战略的卫星城”。该区域社区环境良好，交通便捷，二手房销售呈逐月递增趋势，涨幅最高的一年内上涨了3000元/m²。

　　劣势 由于新旧房交替现象明显，该地区户型结构较单一。

　　可选小区：中泽家园、新潮嘉园、新城东里、华兴园小区、莲水怡园

　　TOP5.天通苑

　　天通苑二手房均价为6500～8000元/m²，其中以经济适用房居多。

　　该区域目前供需比为4:1，租售比为1:280。受地铁交通影响，该地区普通租金价格上涨速度加快。

　　优势 由于受经济适用房相关政策影响，目前天通苑二手经适房观望氛围浓烈，但是国家规定的满5年经适房可上市交易，使得这部分房屋交易情况比较稳定。作为城北最大的居住社区，这里商圈及相关配套非常完善，地铁5、13号线拉动城市中心区域向该区域的扩散，房屋升值潜力较大。

　　劣势 该区域距市中心偏远，整体社区规模较大，不利出行。

　　可选小区：天通苑本三区、天通苑太平家园、天通苑东一区、天通苑西三区

　　TOP6.CBD

　　CBD区域的二手商品房价格为16000～20000元/m²；回迁房均价12000元/m²；1990～1998年房价格为12000～13000元/m²。

　　本区域交易量与去年同期相比增长了10%，租售比为1:250，供需比1:8～1:10，处于供小于求的市场状态，客户需求旺盛，交易较为频繁。

　　优势 此区域发展较好，属于商业繁荣区，再加上地铁十号线的拉动以及国家重点项目(中央电视台、北京电视台)的东移，更加促进了这个区域的繁荣与发展。预计该区域房地产市场将越来越热。

　　劣势 区域内房屋户型较大，总价较高。

　　可选小区：苹果社区、富力城、CBD总部公寓、华腾园、乐城国际

　　TOP7.金融街

　　该区域的二手商品房价格为25000～28000元/m²；回迁房价格20000～22000元/m²；1990～1998年房价格为20000～23000元/m²。

　　本区域交易量与去年同期相比增长约5%，供需比为1:5，租售比为1:47，投资客较多，交易繁荣。

　　优势 金融街是一个相当成熟的商业社区，名企聚集，人均收入水平很高，房产需求量大，配套设施完善。其未来发展仍然会处于稳步上升状态。

　　劣势 区域内整体消费很高，虽然有很多大型商场，但贴近人们生活的便利超市不多，另外区域内的高档酒店、餐厅较多，而一些利于大众家庭聚餐的中小型饭店不多见。

　　可选小区：中海凯旋、丰侨公寓、丰汇园、鸿汇园、今宸公寓

　　TOP8.崇文门

　　该区域二手商品房价格为17000～18000元/m²；回迁房为14000～15000元/m²；1990～1998年房价格为12000～13000元/m²。

　　本区域交易量与去年同期相比增长了10%左右，供需比为1:12，租售比为1:203，投资客较多，流动人群比例较大，租赁市场活跃，整体处在供小于求的市场状态。

　　优势 崇文门地处繁华街段，配套设施齐全，交通便利，五号线的开通，更为其锦上添花。其未来房产发展方向明朗，上升趋势坚挺。

　　劣势 区域内回迁房和塔楼较多，且没有出名的重点学校。

　　可选小区：富贵园、花市枣苑、都市馨园SOLO、新景家园、国瑞城、本家润园

　　TOP9.亚运村

　　该区域二手商品房价格为14000～18000元/m²；回迁房价格为10000～12000元/m²；1990～1998年房价格为13000～15000元/m²。

　　本区域交易量与去年同期相比增长了10%左右，供需比为1:10，租售比为1:217，短期投资者较多，奥运效应使得其租赁市场活跃，交易频繁。

　　优势 亚运村作为第一个现代化大型居住区，其配套设施建设自然非常完善，再加上奥运会的临近，其房产价值又得到进一步提升。受到奥运会的拉动，区域内的建设也得到了飞速的发展，后期延续效应以及看涨趋势明显。

　　劣势 区域内大户型较多，房屋总价高；塔楼较多，朝向不好。

　　可选小区：光大名筑、千鹤家园、嘉铭桐城、欧陆经典、惠馨园

　　TOP10.中关村

　　该区域二手商品房价格为15000～17000元/m²；回迁房价格为17000～18000元/m²；1985～1988年房价格为14000～16000元/m²。由于子女教育问题，部分可上中关村一、二、三小学的社区均价在20000元/m²以上。

　　本区域交易量与去年同期相比增长了15%左右，供需比为1:15，租售比为1:163，投资需求旺盛，购买力较强。

　　优势 中关村以高新技术为核心，属于高端人群居住区，人均收入水平较高，房产需求旺盛，再加上区内三所名小聚集，这是其永恒的发展基础。另外，地铁四号线的建设将会拉动房产价值的进一步提升。

　　劣势 区域内商用房与民用房比例失调，民用居住房较少而且其中大户型居多，房屋总价很高；投资性的酒店式公寓和大型

写字楼较多。

　　可选小区：碧水云天、光大水墨、万泉新新、大河庄苑、双榆树、稻香园、东南小区