房价泡沫几时休

　　文/黄祖斌

　　近期，央行和银监会规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房首付提至40%。而对于第二套住房的定义，监管层对主要商业银行就房贷新政策进行“窗口指导”后，不会再正式出台相关细则，商业银行只需将本行调整房贷的具体规定送交央行、银监会报备。

　　最近，又传言国家要将房贷首付提高至五成，不断的加息政策也将对房产投资和购买形成较大影响。如果首付提高到五成，则中国房价将有望下跌一半，甚至更多。

　　那是不是上海、北京的房价要跌80%呢？不排除有这个可能。对于房价与家庭收入比，联合国人居中心的上限是3：1，世界银行的上限是5：1，而我国许多热点城市远高于国际比例。上海2006年人均可支配收入是20668元，一家三口合计为6万元左右。上海外环以内地区，也已达到1万元/平方米以上。考虑到小

户型稀缺，靠近外环的地方，一套100平方米的房子要100万元，16倍于的家庭收入。北京2006年人均可支配收入19978元。而据新华社7月25日报道，北京五环以内房价同样超过1万元，房价收入比与上海相当。

　　不过本身联合国和世界银行的标准就不一样，世界各国也有较大差异，而且中国确实有中国特色。在美国，一般人们是在毕业后第十年，结婚后第五年买第一套房子，德国人平均在45岁买第一套房子。而中国很多年轻人刚毕业就愿意压缩其它消费购房，购买欲望强烈。加上部分父母对子女买房的资助，使得中国的房价收入比有理由比外国高一些。

　　2007年1月末中国的所有储蓄存款是16.2万亿，若人口按13亿算，则人均存款12500不到。有人会强调国人的收入不透明，有不少人能取得大量灰色收入。也许这样的人绝对数量不小，但占总人口的比例是非常小的，九成以上的人不可能取得这种收入。更何况灰色收入其实就是弱势群体的灰色支出，灰色收入也会存入银行。显然以上数据已经反映了人均积蓄水平。同时大量的存款其实只属于少数富人，而这些富人除非是为了投资，否则并无为解决居住而买房的需求。实际上，高房价不过是中国社会的收入分配严重不公平的一种结果和表现形式罢了。而且，在某种意义上，房价升得越高，代表着富人对穷人的盘剥越严重，多数市民的幸福指数也下降得越厉害，社会和谐也就面临更大威胁。

　　因此可见，不光中国平均的存款状况无法支持目前的高房价，中国的父母对下一代的买房支持力量也是微不足道的。最根本的是中国的经济发展水平不支付高房价。

　　而同时，社会对高房价的支撑力已近极限，高房价难以持续。按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，而央行公布：2005年10月末，北京、上海、天津等10个城市平均月供收入比为35%。新浪网一项调查表明31.75%的人月供占到了其收入的50%以上。

　　此外，房价与租金收入比远超正常水平。深圳的房价与月租金比是300-400，不考虑物业管理费、税收和空置时间，相当于房子出租年回报率在3%-4%，与一年期银行存款的收益相当。如果是按揭贷款买房出租，租金收入甚至少于贷款利息支出。大城市的租金回报率一般都在这个水平，小城市因自有房比率更高，租房需求少，租金回报率不如大城市。大量拥有一套以上住房的人显然不是为了取得租金回报而投资买房，当房价上涨的预期被打破，不仅新的投资客会大量减少，原来的投资房也会集中抛售。

　　由上可见，中国的房价已有了明显的泡沫。但泡沫是否会继续膨胀，是国家政策、社会经济各个因素综合作用的结果，而泡沫破灭的时间更是难以预测。当年东南亚的房价泡沫破灭是因亚洲金融危机；香港同样如此，不过直接的导火线是香港政府为抑制泡沫，向市场增加8万多套住房供应；日本则是因连续四天在电视台的黄金时间指出日本的房价泡沫，打破了日本房价只涨不跌的神话。

　　而如果中国房贷首付提高到五成的新政策出台，极有可能直接导致中国房价泡沫破灭，直至跌到正常水平。因为最近几年中国的

房地产投资一直维持高速增长，新房的供应量也是持续高速增长，必须有持续高增长的购买力才能将其消化。由于绝大多数的买房人都要通过银行按揭贷款才能买到房，一旦首付提高至五成，房屋将立即会供大于求。