以房养老市场萌动

　　

　　商报记者丁蕊/文王晓莹/图

　　民政部副部长窦玉沛近日在做客中国网时表示，“以房养老”在我国社会保障体系的建设过程中可以作为一种尝试。窦玉沛的言论让“以房养老”再次成为人们关注的焦点。

　　如今，不仅是银行和保险公司，甚至连房地产公司都开始试水“以房养老”，但这种在欧美比较流行的养老方式能否在中国这个拥有着几亿老龄人口的地方顺利进行呢？

　　在房子上做养老文章

　　“年轻的时候供房子，等老了再让房子供生活，这次去美国，我可是长了不少见识，他们美国人可是在房子上做足了养老文章。”刚刚从美国探亲回来的刘宇兴奋地向记者讲述着她的“留美”观察。

　　在大学当了十几年中文系老师的刘宇是个彻头彻脑的“随遇而安”派，养老对她而言好像是个很遥远的话题，体面的大学教师工作，不算差劲的工资，一套在四环附近的两居，在这种境况面前，担心养老的问题确实有些过虑，不过刘宇自有她的如意算盘，“我觉得中国人完全可以拷贝国外这种60岁之前人养房、60岁之后房养人的模式，有一种说法叫‘房子富翁，现金穷人’，不管是对现在的老人，还是若干年后成为老人的我们，都可以选择用拥有的房子来养活老年生活”。

　　刘宇在美国所了解到的这种养老模式俗称为“以房养老”，是一种产权换现金的模式，即为反向住房抵押贷款。拥有

房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。当房主去世后，相应地，金融机构将获得房屋的产权，并对房屋进行处置，可以销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款的本息，金融机构同时享有房屋的升值部分。

　　但刘宇寄希望的这种养老选择能否在中国实现呢？

　　政策风向逐渐明确

　　国内有关机构预计到2050年我国老年人口将达到4.2亿，占总人口近1/4。北京、上海等大城市因人口寿命的普遍延长，高龄老人增多，预计这一比例将高达35%。到那时，中国的老龄人口数量将比英国、法国、德国、

意大利、日本这5个发达国家的总人口加起来还要多。如何缓解如此巨大的老年人口压力，如何解决规模如此庞大的老年人口的养老问题已经成为迫在眉睫的研讨课题。

　　就在去年的政协十届四次会议上，一份有关“以房养老”的提案引起了相关部门的注意。 “借鉴西方国家的经验，根据中国国情，我们可以建立一种新的安居养老保障体系，作为我国

养老保险保障制度的一种补充。住房反向抵押贷款不仅在发达国家被证明是一种成熟的融资方式，也是国际上解决老年人养老问题的一种方法。”该提案的执笔人建设部科技司司长赖明解释了提案出台的缘由。在赖明看来，中国已经存在推行的基础和潜在的市场。

　　“由于我国社会保障体系的建设有一个过程，养老的资金、服务保障等方面需求较大，有些家庭承受起来有困难，采取这种方式也是尝试，未来可能也是一种选择。” 不久前，在做客中国网时民政部副部长窦玉沛对“以房养老”做出了如上的表态。

　　据媒体报道，建设部与中国保监会已经向国务院提交了《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》，并得到了国务院领导的同意。目前，建设部和保监会制定了详细的工作计划，成立了反向抵押贷款课题组。同时，在国内部分城市进行实地调查，了解市场需求，做进一步评估，提出必需的法律和制度保障措施。

　　赖明执笔的政协提案建议，目前，在中国可以先选择几个经济发达、有活力、居民收入水平高、观念创新的沿海大城市，如京、沪、杭、穗、深等作为试点城市，以推行“以房养老”，积累经验，等到成熟后再向全国各地推广普及。

　　而在地方上，“以房养老”也已经成为政协会议上的新鲜议题。今年2月的广东省政协九届五次会议上，深圳市罗湖区政协副主席林万泉发言认为，推出住房反向抵押贷款是拓宽养老保障的有效途径，广东省可以在严密论证、多方协作的基础上，率先在全国推出。

　　市场已经按捺不住

　　没有等到广东省开展住房反向抵押贷款，北京、上海两地的相关机构即已按捺不住。

　　地产商试水“以房养老”

　　孟晓苏系中国房地产开发集团前总裁，其早在2003年就提出通过“住房反向抵押贷款”实现“以房养老”。在经过了4年的等待以及数月的组建运筹之后，孟晓苏任职董事长的幸福人寿保险公司正在紧锣密鼓的筹备开业，幸福人寿办公地点设在远洋大厦七层西北角，相关工作人员业已就位，秘书告诉记者，该公司已经召开了创立大会，中房集团、山西大同煤业公司以及信达属下子公司为幸福人寿主要股东，其注册资金达十几亿元。

　　在接受记者采访时孟晓苏确认，目前幸福人寿已经万事俱备，只待开业之前的批文了。“公司的主营业务仍将会以传统保险产品为主，但公司成立后，会着手研究‘以房养老’业务，也希望社会各方都参与到研制的过程中来。” 孟晓苏告诉记者。

　　保险业内人士指出随着幸福人寿的落地，孟晓苏辗转酝酿良久的“反向住房抵押贷款”模式将有一个可以尝试的平台，通过“反向住房抵押贷款”的方式，将老年人的房屋资产通过配置变成资源，弥补了保险体系的一大缺口。但由于目前金融业混业经营的政策气候和操作条件还不完全具备，对于房产如何处置也没有可以借鉴的成功模式， “反向住房抵押贷款”真正实行还需要探索。

　　上海公积金推出“住房自助养老”

　　与孟晓苏的幸福人寿一样，全国其他地区不同机构也在探索实验中国实现“以房养老”的可选择路径，上海公积金管理中心便于近日推出了一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。

　　早在去年年初，就传出了上海市公积金管理中心要酝酿推出“以房养老”的消息，并且其将首次试水“反向住房抵押贷款”，但近日，见诸媒体的《上海正式启动“以房养老”》的新闻显示，上海公积金管理中心的试点方案名为 “以房自助养老”协议，与反向住房抵押贷款不同的是，上海模式从一开始就变更了房屋的产权人。

　　其基本模式为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。

　　上海公积金管理中心副研究员丛斌向记者证实了此消息，并表示，这次试点启动是公积金管理中心住房金融创新、业务创新的一部分。近年来，丛斌一直关注“反向住房抵押贷款”这一在西方已经流行十几年的养老模式，通过对国外已有模式的研究，结合中国的具体国情，丛斌完成了多篇“以房养老”如何中国化的理论文章。

　　丛斌告诉记者，上海公积金管理中心的“以房自助养老”目前正处于试点阶段，具体细节还不方便透露，但可以肯定的是通过“以房养老”收来的房源将作为廉租房，以增加上海廉租房实物配租的房源。“我们会对参与者进行综合评估，建立在自愿平等的基础上，但也会有条件限制，不符合条件也不给做‘以房养老’业务。”丛斌补充道。

　　“养老房屋银行”在京出炉

　　当人们还在就上海推出的“以房养老”模式进行探讨的时候，几乎是在同一时间，北京市首个“养老房屋银行”新鲜出炉。

　　记者了解到，“养老房屋银行”是由北京市一个五星级的养老机构和中大恒基房地产经纪公司合作建立的。推出该项目的北京寿山福海国际养老服务中心负责人表示，与其他“以房养老”方式不同的是，房子的产权还在老人手中，老人可以自由选择多种租赁方式“以房养老”。“消息刚刚传出之后，每天都有几十个电话咨询这项业务的，养老中心那边也已经接到几百个咨询电话了。”中大恒基负责人向记者介绍了该项业务推出后的市场反响。

　　该负责人表示，“养老房屋银行”的具体操作模式已经敲定了。12月份即可入住，参与该项目的老人把房子交给中大恒基，由中大恒基免费负责向外租赁，房租返还给老人，以抵免在养老院的所需费用，或者由老人自行处理。

　　“以房养老”市场需多元化

　　在分析最近各地陆续推出的“以房养老”模式时，丛斌表示，公积金管理中心做此项事业属于政策性，保险公司和其他机构来做这个事情则是市场行为。“我们在做试点的时候，和老龄委系统联系，和街道联系，知道有很多老人有这样的愿望。而随着中国逐步进入老龄化社会，也必然出现多元化的养老资金来源。”

　　“如果没有‘以房养老’这种模式，与现在老龄化社会很不适应。”通过对多个国家“以房养老”模式的研究，丛斌得出了如此的结论。他告诉记者，在美国，“以房养老”已经覆盖了4%的人群，我国也应当积极推行，不过如果一半的人通过一所房养老的话，也不是社会进步的表现，丛斌补充说。

　　单从社会保障的角度看，“以房养老”就有三种模式。窦玉沛介绍说，“以房养老”的第一种方式是老年人把自己的房产交给有政府背景的公益机构或者银行，然后老年人的养老费用由公益机构或者银行来按月提供，到他病故后，剩余的部分交给他的继承人；第二种方式是“以房换养”：有些老年人把房子交给福利机构，然后享受福利机构的服务，他的房子由福利机构出租，等他过世后房产由福利机构处置；还有一种方式叫“以房自助养老”，就是把自己的房产提前卖给一个公益机构，公益机构一次性把钱给他，他再从公益机构把房子租回来，自己还住在家里，自己付租金。

　　按照孟晓苏的观点，“以房养老”的具体实施中，可以有多种表现形态。原始形态就是出售住房，住进养老院养老，中级形态为遗赠抚养，是拥有住房产权的老人与事先选择的可靠人士签订一份以住房为标的的“遗赠抚养”协议。按协议，抚养人在老人余存生命期间每期支付一笔固定费用维持老年人的日常生活。到老年人去世时，就将该住房的产权完全让度给抚养人。孟晓苏认为，反向抵押贷款是“以房养老”的最高形态。

　　丛斌在接受采访时亦表示，未来“以房养老”的模式也应当多元化，可以由政府机构来做，也可以由银行、保险公司等市场机构来做，“以房养老”的多元化市场建立后，对风险有不同偏好或者判断的老人可以自主进行选择。

　　商报观察

　　“以房养老”

　　具有多重意义

　　在分析“以房养老”的价值时，业内人士普遍认为，其是住房保障制度备战老龄社会的一大创新，也是老年人晚年生活得到保障的另一种补充养老方式，老年学研究专家认为“以房养老”的方式虽然不会成为中国老年人养老的主要方式，但却提供了一个很好的选择和方式。

　　房产除了具有商品属性外还应当具有保障属性。如果按照反向抵押贷款的“以房养老”模式，老人可以在继续享有住房使用权的情况下将房地产转化为现金收入，成为养老资金的重要来源，使房产具有融资和养老的功能。

　　而具体操作“以房养老”的机构收回住房的使用权，必然会将其出售或者出租，必然会增加“二手房”的供应量，在研究北京“养老房屋银行”这种变相的“以房养老”模式时，中大恒基相关负责人发现，目前在北京，通过此项业务收来的房子将以小户型为主，预计大多数房屋的房龄会很老，但地理位置预计会很好，而这些房源在二、三级市场很受欢迎。

　　对资金不算富裕的年轻人来说很合适，这样的话，在一定程度上可以缓解北京日前住房问题的供需矛盾。

　　对于金融机构尤其是保险业发展而言，“以房养老”模式的引入弥补了社会养老保险保障的不足，有益于拓宽保险资金的运用渠道，提高其风险管理水平。

　　目前“以房养老”在我国还是个新生事物，这一新型养老模式在中国的推行还存在着诸多阻力，但在中国已经存在了其推行的土壤。建设部住宅与房地产司相关负责人的表态也许代表着多数人的看法，建设部将配合有关部门抓紧研究、试点，争取早日推出适合我国实际的“以房养老”模式。