国外贷款购房一瞥

　　法国公布的一项调查报告显示，现在59%的法国人拥有自己的住房，35%的人租房住，6%的人住房免费。法国控制房价的有效做法是对房产所有者征收重税。购房者不仅要向政府缴纳高额的地皮税，还需缴纳住房税和空房税等多种税费。另外，法国还征收很高的遗产税，这让作为遗产重要组成部分的房产价值缩水。

　　　　法国：调高贷款利率抑制过热投资

　　和世界许多国家一样，法国的房地产价格也存在上涨问题，但进入2007年，法国房价涨幅明显降低，有报道说，目前法国的房价与居民收入基本保持相对平衡。今年初，法国公布的一项调查报告显示,现在59%的法国人拥有自己的住房,35%的人租房住,6%的人住房免费；有95%的法国人认可自己当前的居住状况。

　　业内分析人士指出，房价得到有效控制得益于法国完备的社会福利制度和税收制度，其中

廉租房制度是法国政府调控房价的最有效手段。法国政府规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。廉租房的建设资金主要由各级政府和部分大企业共同筹集,来自政府的资金一般为70%，房屋建成后交给地方的廉租房管理办公室管理。

　　由于廉租房的租金通常只有市场价格的1/3,这就使低收入居民首先选择租房而不是买房。目前约有1/6的法国人居住在廉租房，从而降低了市场上对住房的需求，同时也对稳定房价起了一定作用。值得一提的是,廉租房租金虽然便宜, 但廉租住房并不是劣质工程，在电力配套方面,廉租房标准要高于社会普通住房，在二氧化碳排放以及节水方面,廉租房也均优于社会普通住房,有40%的廉租房被评为“环境优秀住房”。

　　为防止投机者扰乱

房地产市场，法国控制房价的另一个做法是对房产所有者征收重税。在法国，购房者不仅要向政府缴纳高额的地皮税，还需缴纳住房税和空房税等多种税费。另外，法国还征收很高的

遗产税，这让作为遗产重要组成部分的房产价值缩水。高税收加重了购房者在购买和使用过程中的负担，而那些想通过倒房赚钱的人的成本也大幅增加。因此，房地产市场不是法国人投资或财产保值的重要领域。

　　第三个控制房价的办法是连续加息。据报道，法国短期贷款利率2006年初为2.75%，今年6月上调至4.20%；10年期贷款利率也从一年前的3.28%上调至4.15%。短期贷款利率上调增加了商业贷款的成本，从而有效地控制了房地产投资过热。长期贷款利率上调则增加了购房者的购房成本，部分降低了对住房的需求。

　　许多法国人认为，与其为买房背上沉重的经济负担不如租房住，而且还可以保证资金支配的灵活性，将钱用于其他领域以提高生活质量。

　　　　墨西哥：努力减轻还贷人负担

　　　　购房贷款利率随收入减少而降低

　　墨西哥是一个贫富悬殊比较严重的国家，如何解决中低收入人口的住房问题成为影响社会稳定的关键。墨西哥《住房法》最根本的目的是帮助最贫困人员获得居住权，并具体规定：建立政府和私人机构之间的协作机制；简化低收入人口贷款和储蓄手续；方便企业获得建造福利住房的土地；抑制高档住宅的开发等。

　　根据墨西哥劳动法，劳动者的社会保险资金来源于政府拨款、私营企业主为劳动者支付的福利费以及劳动者工资中缴纳的福利费，而这些款项中都有一定比例的住房基金。“全国劳动者住房基金”的资金除来自以上外，经济支持主要通过优惠低息贷款。

　　它的经济支持首先是面向最低收入阶层，支持他们建设经济适用房，这种住房大多集中在郊区有专门汽车线路附近。一户住房建筑面积基本在40平方米到50平方米之间。第二是面向中等收入家庭。第三是面对有能力从其他途径得到贷款的中等收入家庭。为防止投机商炒房，政府规定只有在“全国劳动者住房基金”机构注册的正式职工才可以申请购买此类房屋，同时对申请人的资格进行严格审查。国家对超低收入阶层还实行梯级利率制度，即在一定收入水平线以下，购房贷款利率随收入减少而降低，从而减轻还贷负担。

　　另外，政府还采取具体措施限制高档住宅的开发。据报道，2005年墨西哥政府上调了高档住宅土地使用许可申请费和抵押贷款利率，并控制贷款规模，而且还提高了产权评估等行政收费和税收标准。此外，银行和全国性抵押贷款机构也根据房屋预定售价规定阶梯式贷款利率，房价和利率成正比，以减少高价房的开发。

　　积极推动建社会福利房、成立住房合作社、实行住房储蓄制度

　　　　德国：贷款购房有多种选择

　　德国人的住房总体来说并不是太紧张，德国媒体报道说这与政府执行的住房保障制度有直接关系。首先是积极推动建社会福利房。社会福利房主要是解决低收入家庭的住房问题，其主要做法是房屋投资商在自有资金达到项目投资的15%以上时，可向政府申请免息或低息(利率仅0.5%)贷款。社会福利房建成后必须出租给低收入家庭，房租标准由政府核定，一般为市场平均租金的一半。所有申请租住社会福利房者必须是低收入家庭，经政府有关部门批准后与社会福利房经营商签约租房。

　　第二是成立住房合作社。这是一种住房互助组织。该合作社社员要交纳1万欧元的入社资金。合作社依据社员入社资金可从国家获得相同数额的资金援助，同时还可争取银行等数量的低息贷款。房屋建成后社员按入社先后顺序租住。合作社所收房租用以偿还贷款本息和进行房屋维修运营；如果有赢利就需分配给入社股东。

　　第三是实行住房储蓄制度。住房储蓄是客户与住房储蓄银行签订一定金额的住房储蓄合同，按月向银行存款，存款额达到合同金额一半时可向银行申请合同全额的购房贷款。为减轻购房者的经济负担，国家规定存贷款利率低于商业贷款利率且固定不变；住房储蓄是由专门的银行经营，所吸纳的资金必须专款专用。另外，国家对住房储蓄实行奖励和免税政策，如首次签订住房储蓄合同的储户，凡年储蓄达到规定的金额，政府给予10%的财政补贴。储户不需要贷款时可自由取款，银行不仅要支付约定的利息还给付一定的利息回报。

　　在欧洲，住房保障搞得最好的是荷兰，其做法是：鼓励高收入家庭建房；推动中等收入家庭买房；帮助低收入家庭租房。

　　　　荷兰：贷款购房有额外收益

　　到过荷兰的人，都对荷兰人住房留下深刻印象。有媒体指出，在欧洲，住房保障搞得最好的是荷兰，其做法是：鼓励高收入家庭建房；推动中等收入家庭买房；帮助低收入家庭租房。

　　长期以来政府在住房市场中扮演了决定性的角色。早在1901年，荷兰就出台了《住房法》，并明确规定，政府应为公共住房建设提供补贴和制定建筑规范；1974年又颁布了《租房与补贴白皮书》，强调住房政策的目标就是为低收入阶层提供合适的住房。

　　荷兰政府的主要做法，首先是为解决住房严重短缺问题成立住房协会，向中低收入家庭提供低租金住房，政府给住房协会补贴。

　　第二是执行住房贷款担保政策。荷兰全国有3种担保基金：一、社会住房担保基金，二、中央住房基金，三、住房贷款担保基金。

　　第三是税收优惠。荷兰是个人所得税率很高的国家，在住房税收方面，国家采取住房贷款利息免征所得税。这就是说，贷款额度越大，个人所得税的免税额就越大，这一政策无形中鼓励了高收入家庭建房。

　　另外，为了最大限度地消除各种风险，荷兰把人寿保险引入住房金融领域，通过人寿保险为银行提供保险。因荷兰执行住房贷款利息和人寿保险收入免征所得税政策，荷兰金融机构推出了把人寿保险和抵押贷款捆绑在一起销售的做法。借款人贷款后只按月偿还贷款利息，而不需要偿还贷款本金，但要购买一份与抵押贷款期限相同、本金数额相等的人寿保险，保费直接打入贷款利息由借款人按月支付。贷款到期后，借款人所购买的人寿保险也到期，保险收入正好还清贷款本金。这种贷款工具对借款人来说可最大限度地享受免税政策，而人寿保险公司还可得到额外保险分红。对金融机构来说，因借款人在贷款的同时还购买了人寿保险，如果贷款人因突发事件丧失还款能力，由保险公司代贷款人偿还贷款，从而极大地降低了贷款风险。目前荷兰大约八成以上住房贷款采用这种贷款形式。

　　本版稿件：本报记者 安国章