外资仍大举进军内地房地产

　　翟宇

　　与其他国家相比，中国的房地产仍比较便宜，且具有投资价值。此外，在全球市场，中国的经济发展速度较快，外资普遍认为这种发展仍将继续

　　对于外资而言，他们对“人民币升值”的因素仍然比较看重

　　深耕新加坡及香港地区房地产及投资市场的香港上市公司力宝系，日前宣布了其内地投资的未来战略：未来3年，集团将投资100亿元于内地市场；未来10年，集团70%的收入将源于内地。

　　力宝系由印尼李文正家族控股，此前在内地的发展一直相对低调。上半年，集团将旗下三家上市公司进行整合，形成旗舰公司力宝(0226.HK)直接控股香港华人(0655.HK)和力宝华润(0226.HK)的布局，其中香港华人将主攻房地产开发，力宝华润则专注百货业务。

　　力宝董事总经理李联炜在香港记者会上透露，香港华人目前在内地拥有超过200万平方米的土地储备，未来将专注于投资收租物业及大型的综合性开发。记者查阅力宝及香港华人的2007年中报后发现，目前内地房地产投资对力宝系的赢利贡献主要集中在早前已开发完成的2幢商办物业，其中包括位于上海淮海中路的力宝广场。

　　记者粗略估计，这些物业的租金收入在力宝系的总体收入构成中所占比例不超过10%。因此，力宝系此番公布的内地收入将占70%的计划意味着集团未来的投资重点将集中于内地市场。

　　实际上，香港房地产上市公司中，宣布业务重点将转向内地的并不在少数。其中转变得较为彻底的当属香港的老牌地产商恒隆集团(0010.HK)，公司目前的投资重心已完全转向内地，目前内地物业的租金收入已占公司收入的31%。

　　与此同时，海外基金投资内地房地产的热情仍然高涨。北欧金融集团旗下房地产投资管理机构SEB Immobilien-Investment GmbH(下称“SEB”)过去一年内仅在上海市场已斥资近4亿美元收购两幢办公楼。最新的消息是，该基金与上海复地(2337.HK，下称“复地”)将共同出资2亿美元投资中国房地产项目。

　　外资“不关心”经济大势

　　中信嘉华银行副总裁廖群表示，从他所接触的外资来说，外资对国内房地产市场仍然是看好的居多。“他们认为，与其他国家相比，中国的房地产仍比较便宜，且具有投资价值。此外，在全球市场，中国的经济发展速度较快，外资普遍认为这种发展仍将继续。”

　　据廖群介绍，对于外资而言，他们对“

人民币升值”的因素仍然比较看重。“外资已基本达成共识，到目前为止，人民币已升值8%，而到人民币完全放开之前，他们认为将升值30%。”另据了解，尽管国内市场对近期土地价格的飞速上涨已颇有微词，但在外资看来，“他们仍觉得土地比较便宜”。基于上述原因，一些外资目前仍继续投资国内房地产市场。

　　这或许能够解释，为什么在内地对房地产市场的宏观调控日益趋紧的大势下，外资对内地房地产仍表现出“一往情深”的态度。当然，对于力宝系姗姗来迟的扩大内地房地产投资的战略，这也是一个合理的解释。

　　据了解，力宝目前在福建莆田已拥有超过260万平方米的土地面积，用于旅游及商用、综合物业开发。此外，力宝在北京经济技术开发区还有总建筑面积约17万平方米的综合物业开发项目。

　　记者注意到，力宝系在过去一年里一直在调整其名下的物业投资，上半年刚刚将新加坡的一个地产发展项目出售套现。同时，公司内地物业的收益正呈现良好的上涨态势：根据公司2006年报，内地的物业租金收入较上年上升17%，尤其是上海力宝广场的出租率及续租租金均持续高企。公司同时预期，中国物业市场存在良好商机。

　　恒隆集团则宣布，计划在中国投资18个“恒隆广场”项目，并希望在2009年底之前购入18个项目所需的土地。目前恒隆集团在内地已获得六幅土地用于发展新物业，如果将上海已建成的两个项目包括在内，则恒隆集团在内地的项目也仅8个。这意味着在未来两年时间里，恒隆集团还将再获得10幅土地，才可实现在内地复制“18个恒隆广场”的目标。

　　显然，恒隆集团必须加快拿地的步伐。回顾恒隆集团宣布业务重点转型内地的时间，正是2005年，宏观调控最严厉的时候。在恒隆集团主席陈启宗看来，内地房地产市场的宏观调控对恒隆集团的项目并不会造成影响。

　　高位套现机会已显

　　亚信金融执行董事洪曦认为，在中国加息、美国减息的大背景下，将会有越来越多的钱进入国内市场。而房产是中国相对优良的资产，仍将被持续看好。复地与海外基金的持续合作或许也能说明问题。

　　实际上，SEB已经是与复地合作的第4个海外基金。摩根士丹利、荷兰ING以及加拿大的CDP与复地都曾有过合作。其中，荷兰ING与复地的合作仅持续了一年有余，但回报率高达140%。复地总裁范伟曾对媒体表示，公司与荷兰ING的合作协议中有股权回购的约定。但复地方面拒绝透露此次与SEB的合作是否有股权回购的条款。

　　从荷兰ING在内地的房地产投资来看，其路径与其他海外基金有所不同。与地产公司的项目股权合作似乎是其更乐意接受的方式。无论是复地，还是金地集团(600383.SH)，荷兰ING的投资都是以项目股权的方式进入。

　　如果荷兰ING与合作方都有一个股权回购协议的话，则其资金的退出将变得容易，这种投资也更像一种高利率的贷款。

　　据了解，与复地合作的SEB及CDP均为退休基金。如果按照此前各大机构的介绍，此前摩根士丹利及高盛等投行基金在内地收购的房地产物业，最终可能都将由海外的退休基金接盘。退休基金的特点是，他们将长期持有物业，追求稳定的租金回报。

　　如果这一介绍属实，在高盛及麦格理将其收购的

写字楼物业售予退休基金后，是否意味着SEB不会像他们一样在两年之后抛售其过去一年收购的两幢物业？但从目前的市场表现看，一些在过去几年里在中国市场已有所斩获的海外基金正面临高位套现的机会。

　　除了高盛和麦格理、花旗出售上海物业套现之外，雷曼兄弟则于日前抛售了手中持有的富力地产(2777.HK)174.4万股股权，获利金额不详。但富力地产的股价在过去两个月间，涨幅已超过50%。

　　但内地的限制外资投资房地产的政策正在发挥效用。除了外资收购地产物业的审批时间有所延长外，金地集团与荷兰ING在天津项目上的合作日前宣布终止，据说是因为双方的合作在税制方面不符合外汇管制的规定。这是到目前为止公开的第一例海外基金房地产投资受挫的个案。

　　但这并没有影响外资的投资热情。据荷兰ING最新的投资气氛季度调查报告结果，在开展调研的13个市场中，有意投资房地产的受访对象最感兴趣的市场为中国内地，其次为

澳大利亚和越南。根据调研显示，大多数投资者选择投资本国或邻国的房地产。韩国投资者则表现出相反的趋势，他们偏好投资中国内地、澳大利亚和越南的房地产项目。插图/刘飞

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