第二套房界定成难点

　　宗新华

　　与提高首付款比例和利率相比，银行更关注的是如何界定第二套房。尽管新政提出通过利用人民银行个人征信系统等手段，以及要求银行提示房贷者履行诚实守信原则，但由于潜在的利益冲突，银行依然面临如何界定第二套房的难题。

　　依照央行、银监会就调整房地产信贷政策答记者问时的解释，“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。仅从字面上理解，此次政策调整并非针对“第二套住房需求”，而是针对“第二套住房信贷需求”。

　　多家商业银行人士预计，对“第二套(含)以上住房”的监测将主要通过央行个人信用信息基础数据库来进行。也就是说，有信用记录即进行过住房按揭贷款的客户才会被归类于“第二套(含)以上住房”信贷调整之列。那么，实际拥有第二套(或以上)住房，但仅为首次贷款的客户，依然可进行正常优惠授信，此其一。

　　其次，《通知》中并未对“第二套(含)以上住房”的主体进行严格界定，是以户为单位还是以个人为单位，商业银行对此仍未达成一致。也就是说，如果夫妻双方购买两套住房，只需分别单以一人名义贷款，即可规避“第二套(含)以上住房”贷款利率上调。

　　对“第二套(含)以上住房”界定未明，不仅使得游走于边缘地带的消费者有可能规避政策调整，对某些实际为第一套住房购买者亦可能出现“超常波及”的危险。比如“以小换大”购房者，如果首次购房时曾有信贷记录，则可能在二次购房时被列入“第二套(含)以上住房”客户的范畴。

　　而另一尚未定案的疑点在于，目前公积金贷款的个人信用记录还未完全进入央行个人信用信息基础数据库。也就是说，部分进行二次贷款购房的客户可能由于首次仅进行了公积金贷款而被排除在“第二套(含)以上住房”贷款购房者之外。

　　多家商业银行人士表示，虽然目前对于“第二套(含)以上住房”的认定仍颇多争议，但最终在各行细则出台之前，将协调定义以方便政策落实。同时随着央行个人信用信息基础数据库的完善，兼顾信贷需求与风险控制的调控将更加平稳。

　　首付提高北京退房人急剧增多

　　黄金周还没结束，清河地区某中高档楼盘的高管全体被紧急召回公司开会，会议的主题就是商讨应对第二套房提高首付和利率的对策。据了解，前几天北京很多开发公司都召开了类似的会议，原因是房贷新政出台第二天部分在售楼盘的签约情况出现了变化，已有购房人三三两两开始退房，退房的理由几乎都与房贷新政有关。

　　南城这几天正在正式签约的某楼盘销售负责人告诉笔者，在房贷新政出台的第二天，该楼盘已经接到了9户退房申请，其中7户的理由都因为是第二套房，房贷政策变化带来的资金压力太大。

　　笔者联系到了其中的一位退房人郭先生。郭先生告诉笔者，这套正在办理退房手续的房子是他名下的第二套房，所以肯定得执行新的房贷规定。郭先生坦言，他买房不是为了投资，而是为了改善居住品质，让自己住得再好点，“但是新的房贷政策下，几乎每个月要多交2500元的月供，而银行还在不断加息。买房本来是为了提高生活品质，我可不想为这个再把现在的生活品质都降低了，趁早退了。”

　　受房贷新政影响最大的就是类似上述清河地区某楼盘那样的单价在1.2万上下的中高档楼盘。对此，业内人士分析原因有两个：首先这类楼盘适合投资的人群比较广，不像别墅豪宅只有特别有钱的人才能参与投资；其次，很多已经买过房的北京人纷纷开始二次置业，将自己的家“更新换代”，而这两类人无论是投资还是为提高居住品质换房往往需要借助贷款，中高档楼盘因此成了房贷新政的“重灾区”。

　　而有意思的是，一些中高档楼盘开发商已经有了应对的做法。把40%的首付分成两次付——签约的时候首付30%，其余10%等到楼盘封顶银行放贷时再付。而第二套房贷款利率调高带来的影响显然是开发商无能为力的。

　　(李复)

　　相关信息

　　央行银监会解读房贷新政

　　本报讯 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)，对商业性房地产信贷政策进行了调整。有关负责人就此次政策调整回答了媒体记者提出的问题。

　　就如何界定《通知》中的“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”这一问题，有关负责人解释称，《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。

　　有关负责人说，《通知》要求商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。

　　为切实防范金融风险，《通知》对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。同时，为保障借款人的还款能力，防范信贷风险，《通知》强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　(成方)

　　《通知》的主要内容

　　《通知》主要对以下政策进行了调整：一是进一步严格房地产开发贷款条件。《通知》规定，对经国土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。二是严格住房消费贷款管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，并提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平，同时严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。三是明确提高商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率水平。四是加强房地产信贷征信管理。要求商业银行做好贷前查询、贷后录入相关信息等工作，充分利用信贷征信系统防范信贷风险。五是要求所有商业银行(包括外资银行)按照《通知》及通知精神和相关政策，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向监管部门报备。

　　《通知》对住房信贷政策做了哪些调整？

　　《通知》以购房的套数和套型建筑面积为标准，设计了不同的最低首付款比例、利率水平。

　　为继续支持中低收入家庭通过信贷解决住房问题，引导居民形成资源节约型的住房消费观念、理性消费，《通知》重申了对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付款比例规定；对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的借款人，继续执行30%的贷款最低首付款比例规定。

　　为切实防范金融风险，《通知》对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。同时，为保障借款人的还款能力，防范信贷风险，《通知》强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　需要注意的是，随着借款人购房套数的增加，最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大，抑制效果会更加明显。

　　《通知》出台的背景

　　2005年以来，针对部分地区房价上涨较快、住房供应结构性矛盾突出等问题，中央出台了一系列调控措施，并取得初步成效，但房地产市场上仍然存在囤积土地、囤积房源，住房建设和消费模式不合理等亟待解决的问题。今年8月底，全国城市住房工作会议召开，国务院领导就加大房地产政策调控力度，引导住房需求，进一步完善有区别的信贷调控政策做了进一步部署。

　　为贯彻落实全国城市住房工作会议精神，人民银行、银监会从防范房地产信贷风险的角度，进一步完善了商业性房地产信贷管理措施。《通知》在重申原有房地产信贷调控政策的同时，重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策。