由房地产投资谈理财观念

　　■ 专家谈理财

　　最近房市实在太火了，相信大家在心理上所受的冲击都是比较大的，上海市区大部分地域的房价至少涨了20%，而买房的热情更是达到了沸点。最近我周遭的朋友们在这方面的脑筋伤得比较多，再加上我自己更换租房的亲身经历，所以想提出一些因房市而引申出来的理财观念和大家交流。

　　首先是房价猛涨，三日一次新高，让人们怎么去投资呀？这个现象其实与投资股市极其近似，所以想从“选市”及“选个股”这两方面来介绍我的想法。什么是“选市”？其实就是你决定是不是这辈子一定要拥有“自己的住房”，而且是不是越贵越好？依我个人观察百分之九十以上的同胞，大概这辈子的共同愿望就是可以有“自己的住房”。这个前提假设很重要，因为如果你认同的话，就得下好决心，而且要尽快动手。因为，如同股票一样，房地产的“长期投资回报率”必然会高于银行一年期定存利息以及每年的物价上涨率。所以，如果你非买不可，当然越早越好，因为房价疯起来可是很吓人的，像香港、台湾等市场房价长期而言易涨难跌，就算下跌也比较有限。

　　接下来是“选股”，房子总价很高，上海目前平均2万元/平米左右的房子占了多数，总价已经至少一二百万元以上，如此大笔的投入其风险一般人怎么承受得起？错，正因为

房价大部分是依赖银行贷款，再加上可以出租，所以只要“收入+储蓄+最低租金收入”大于“首付+每月利息”就行。但问题没完全解决，因为你可能还想投资

股票（或股票型基金）以便得到更好的收益并能分散风险。所以接下来要做的事，是把自己的总资产（股票资产+房产）算出来，然后主观决定房产的总价上限是多少，这个比例会让你觉得很舒服，也就成为你的买房预算上限。

　　当上限决定了之后，就是“选股”———也就是“选房”了。如果决定了，就要花时间收集信息，实地去考察，请教专家的意见，这不也和买股票、股票型基金一样吗？如果觉得太贵，可以选择总价低一些的，如果是纯投资就需要看未来潜力如何，这和做股票（股票型基金）的功课是完全相同的。

　　最后，如果“出租”是你的投资方案之一，请别忘了出租也是有成本的，其中包括了中介佣金、房屋的折旧、必要的修缮、家具及电器的更换、以及没租出去的时间。而这些成本当中，我觉得最大的成本是“折旧”，所以当我原来的房东竟然拒绝付出约1千元来修空调主机时，我觉得不能接受，因为如果不是像我这样讲理的房客，恐怕“折旧+修缮”的成本会更高，所以大家不妨将投资回报率的道理应用其中就可应付自如了。

　　曹幼非（信诚基金董事、英国保诚集团大中华区投资基金总裁）

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